Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу n А81-1028/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением Арендатором своих обязательств по договору аренды, Арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Ответчик осуществляет торговую деятельность на территории Городского торгового комплекса «Север».

Как верно указал суд первой инстанции, право истца на предоставление торговой площади на территории торгового комплекса подтверждается представленными в дело документами, а именно договором аренды, заключенным с муниципальным образованием город Муравленко, выписками №159, 160, 161, 162 из торгового реестра ЯНАО муниципального образования г. Муравленко, в соответствии с которыми ООО «Север-Плюс включено в торговый реестр ЯНАО муниципального образования г. Муравленко, согласно которым Общество осуществляет представление площади в аренду.

На основании статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендодатель исполнил обязательства, вытекающие из Договора по передаче Арендатору торговой площади №107 на территории городского торгового комплекса «Север» по адресу: г. Муравленко, улица Нефтяников, 28, общей площадью 80 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2012, имеющемся в материалах дела.

Таким образом, на основании изложенного, у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей по спорному Договору.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату своевременно, в соответствии с условиями договора.

Как было выше сказано, срок действия договора истек 31.12.2012.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи (возврата) ИП Яцковской Е.П. арендованной торговой площади Арендодателю - ООО «Север-Плюс».

Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что до окончания срока действия Договора одна из сторон выражала несогласие в продолжении арендных правоотношений.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В тоже время, согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из чего следует, что Договор считается заключённым на неопределённый срок.

Поскольку ни одна из сторон не представила доказательств обращения к другой с уведомлением об отказе от спорного Договора, Договор считается действующим и в настоящее время (статья 610 ГК РФ).

Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как указано в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, до момента возврата торговой площади из аренды арендатор обязан вносить плату за его использование.

Однако, доказательств возврата торговой площади из аренды предприниматель в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представила.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В нарушение условий Договора и требований статьи 614 ГК РФ предприниматель свои обязательства по уплате арендных платежей за период с 01.02.2013 по 07.05.2014 в размере 198000 руб. надлежащим образом не исполнила.

В силу чего суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований ООО «Север-Плюс» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2013 по 07.05.2014 в размере 198000 руб.

Расчет арендной платы за период с 01.02.2013 по 07.05.2014 судом первой инстанции проверен и признан обоснованным.

Суд апелляционной инстанции проверив расчет арендной платы за период с 01.02.2013 по 07.05.2014 также признает его верным.

Также истец просил взыскать с предпринимателя неустойку за период с 01.03.2013 по 07.05.2014 в размере 434148 руб.

Как было выше сказано, пунктом 5.4 Договора стороны предусмотрели право Арендодателя в случае просрочки внесения арендных платежей требовать от Арендатора уплаты пени за каждый день просрочки платежа в размере 1% от суммы задолженности.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За ненадлежащее исполнение обязательств по Договору ООО «Север-Плюс» на основании пункта 5.4 Договора начислил ответчику неустойку за период с 01.03.2013 по 07.05.2014 в размере 434148 руб.

Проверив произведенный истцом расчет пени, суд апелляционной инстанции находит его арифметически верным.

В силу части 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ответчик, заявляя о применении статьи 333 ГК РФ, должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенное, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле доказательств и конкретных обстоятельств дела.

Как видно из материалов дела, предъявленная ООО «Север-плюс» к взысканию договорная неустойка за задержку расчетов по Договору определена в размере 1% за каждый день просрочки (пункт 5.4 Договора).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данный размер пеней является чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 360% годовых, что более чем в 42 раза превышает процентную ставку рефинансирования (на дату вынесения судом решения ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 8,25% годовых).

Более того, установленная пунктом 5.4 Договора санкция за задержку оплаты из расчета 1% за каждый день просрочки значительно превышает размер неустойки, обычно применяемый участниками гражданского оборота в договорных отношениях и составляющий, как правило, не более 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства наступления у ООО «Север-плюс» негативных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по Договору, установление в Договоре неустойки в размере 1% в день от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет 365% годовых при действующей ставке ЦБ РФ 8,25%, является чрезмерно высоким.

Более того, размер пени значительно превышает размер основного долга (фактически превышает в два раза).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки до размера основного долга, то есть до 198000 руб., что по убеждению суда апелляционной инстанции, не ущемляет права ООО «Север-Плюс», а устанавливает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО «Север-Плюс» не лишено права обратиться в суд с требованием о взыскании с ИП Яцковской Е.П. убытков при наличии таковых.

С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции в части удовлетворенных требований о взыскании с ИП Яцковской Е.П. задолженности по арендной плате и пени.

Подлежат отклонению и доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения встречных требований предпринимателя.

Податель жалобы, указывая на недействительность договора аренды, ссылается на следующие обстоятельства.

30.03.2012 между ИП Яцковской Е.П. и ИП Качура В.Д. заключен договор купли-продажи, объектом которого является торговый павильон, общей площадью 80 кв.м., расположенный по адресу: г. Муравленко, ул. Нефтяников, 28. На момент заключения спорного Договора ООО «Север-плюс» не имело юридических полномочий на передачу в аренду имущества, ему не принадлежащего, соответственно, по мнению предпринимателя, спорный Договор аренды является ничтожным.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил указанный довод предпринимателя как несостоятельный.

Так, в соответствии с договором аренды земельного участка от 30.12.2011 №164-11 муниципальное образование г. Муравленко сдает в пользование ООО «Север-Плюс» за плату земельный участок, имеющий кадастровый номер 89:13:010214:88, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Муравленко, панель 14, на условиях аренды сроком по 30.06.2015.

В соответствии с пунктом 4.1.3 Арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим договором и Земельным кодексом Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4.1 Постановления от 17.11.2011 № 73 «О некоторых вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды №00000106 от 01.04.2012 заключен надлежащим лицом, в компетенцию которого входит распоряжение торговыми площадями.

Кроме того, сведений о том, что торговый павильон, принадлежащий ИП Яцковской Е.П. является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 131, пункт 3 статьи 433 ГК РФ), и предприниматель имеет право на использование земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имеется.

Передача павильона в собственность предпринимателя не освобождает последнюю от обязанности возвратить торговую площадь в силу статьи 622 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Доказательства уклонения Арендодателя от приемки торговой площади, равно как совершения предпринимателем действий, направленных на возврат имущества Арендодателю, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку в данном случае предприниматель не исполнила обязательство по возврату торговой площади, с нее за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная Договором, а также подлежит применению ответственность в виде взыскания пени. При указанных обстоятельствах, в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции отказал обоснованно.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, удовлетворив частично заявленные истцом требования и отказав в удовлетворении требований ответчика, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Все доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, исследованные в ходе судебного заседания судом первой инстанции, которые подлежали исследованию и им была дана верная оценка в тексте решения суда.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-1028/2014 правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь