Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по делу n .          . Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

25 ноября 2014 года

                                                           А75-4053/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  18 ноября 2014года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 ноября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи  Золотовой  Л.А.

судей  Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем  Самович А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы:

          Администрации города Нижневартовска (регистрационный номер 08АП-10687/2014)

         Общества с ограниченной ответственностью «НТВ-ЛЮКС» (регистрационный номер 08АП-10536/2014) 

на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу № А75-4053/2014 (судья Неугодников И.С.),

принятое по иску индивидуального предпринимателя Добровольского Семёна Мифодьевича (ОГРНИП 305860309400025, ИНН 860302633440)

к Администрации города Нижневартовска, индивидуальному предпринимателю Ищенко Владимиру Андреевичу (ОГРНИП 304860315400085, ИНН 860301320205), обществу с ограниченной ответственностью «НТВ-ЛЮКС» (ОГРН 1138603007355, ИНН 8603200540), Гаражно-строительному кооперативу «СЕВЕРНЫЙ» (ОГРН 1028600953710, ИНН 8603071983)

об обязании перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации города Нижневартовска - представитель не явился, извещена;

от Индивидуального предпринимателя Ищенко Владимира Андреевича – не явился, извещён;

от Общества с ограниченной ответственностью «НТВ-ЛЮКС» - представитель не явился, извещено; Лещик Петр Петрович (паспорт серии 6700 № 274032 выдан 19.04.2001) не допущен к участию в деле в качестве представителя, поскольку представленная в подтверждение его полномочий доверенность  № 09 от 02.07.2014 выдана сроком действия до 31.10.2014;

от Индивидуального предпринимателя Добровольского Семёна Мифодьевича – представитель Федякин Сергей Степанович (паспорт серии 6712 № 285097 выдан 13.04.2013, по доверенности от 10.02.2014 сроком действия 1 год);

от Гаражно-строительного кооператива «СЕВЕРНЫЙ» - представитель не явился, извещён;

установил:

            Индивидуальный предприниматель Добровольский Семён Мифодьевич (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к Администрации города Нижневартовска (далее – ответчик) об обязании ответчика перевести на истца права и обязанности по договору аренды земельного участка № 37-А3 от 17.01.2014, зарегистрированного 25.02.2014 за №86-86-02/004/2014-967, общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:0090, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель № 16), подписанному Администрацией города Нижневартовска с индивидуальным предпринимателем Ищенко Владимиром Андреевичем, обществом с ограниченной ответственностью НТВ-ЛЮКС», гаражно-строительным кооперативом «Северный», заключив с истцом соответствующий договор указанного земельного участка.

Определением арбитражного суда индивидуальный предприниматель Ищенко Владимир Андреевич, общество с ограниченной ответственностью «НТВ-ЛЮКС», Гаражно-строительный кооператив «СЕВЕРНЫЙ» по ходатайству истца привлечены как соответчики.

            Решением Арбитражного суда Ханты- Мансийского автономного округа- Югры исковые требования ИП Добровольского С.М. удовлетворены в полном объеме.

            Указанный судебный акт мотивирован наличием у истца преимущественного права  на заключение договора аренды земельного участка.

            Не согласившись с решением суда, общество с ограниченной ответственностью «НТВ-ЛЮКС», Администрация города Нижневартовска обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

            По утверждению Администрации, судом при формировании позиции по делу допущена неверная трактовка положений Постановления Пленума ВАС РФ № 73, в соответствии с которым преимущественным правом на возобновление  договора на прежних условиях обладает арендатор при условии письменного уведомления арендодателя о желании возобновить договор на новый срок.

            Поскольку в рассматриваемом случае указанное уведомление отсутствует, вывод суда а наличии у Добровольского преимущественного права на возобновление договора на новый срок не соответствует доказательствам, представленным в дело.          

           В апелляционной жалобе ООО «НТВ Люкс»  изложена позиция  о  нарушении обжалуемым судебным актом исключительных прав аренды земельного участка собственников  объектов недвижимости, чье имущество находится в непосредственной близости от арендуемого участка,  и прав неопределенного круга лиц, пользующихся территорией стоянки автомобилей. По утверждению подателя жалобы в аренду Добровольскому С.М. противоречит пунктам 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, относящих проезды к территориям общего пользования в целях беспрепятственного доступа к ним  неопределенного круга лиц.

От ИП Добровольского С.М. в материалы дела поступил отзыв, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Администрация города Нижневартовска, ИП Ищенко В.А., гаражно-строительный кооператив «Северный» будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, явку своих представителей не обеспечили. Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствии указанных лиц.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Добровольского С.М. поддержал доводы, указанные в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционный жалобы, отзыв на жалобы, выслушав представителя истца, установил следующее.

На основании Постановления Главы города Нижневартовска от 28.01.2005 № 54 между Администрацией города Нижневартовска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Добровольским Семеном Мифодьевичем (Арендатор) был заключен договор от 18.02.2005 № 87-АЗ аренды земельного участка, общей площадью 0,0180 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель №16), в целях использования под строительство проезда к строящемуся зданию магазина.

Срок действия договора был установлен с 18.02.2005 по 18.02.2008.

Договор от 18.02.2005 № 87-АЗ аренды земельного участка прошел процедуру государственной регистрации 28.04.2005 о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

На основании Постановления Главы города Нижневартовска от 16.11.2007 № 1062 вышеуказанный договор аренды был расторгнут и между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Добровольским Семеном Мифодьевичем (арендатор) был заключен новый договор от 16.11.2007 № 262-АЗ аренды того же земельного участка, общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:0090, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель №16) в целях использования под существующий проезд к строящемуся зданию кафе с баром.

Срок аренды земельного участка установлен с 16 ноября 2007 года по 15 ноября 2012 года (пункт 1.3. договора от 16.11.2007 № 262-АЗ).

Договор от 16.11.2007 № 262-АЗ аренды земельного участка прошел процедуру государственной регистрации 18.02.2008 о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

По истечению срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении и арендатор продолжил пользоваться земельным участком и вносить арендную плату.

Департамент муниципальной собственности Администрации города Нижневартовска письмом от 15.02.2013 № 36-01/510 признал, что договор аренды от 16.11.2007 № 262-АЗ в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок.

В этом же письме заявлен отказ от договора аренды заключенного на неопределенный срок с предложением заключить другой договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истец получил проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, подписал протокол разногласий.

 Департамент муниципальной собственности Администрации города Нижневартовска письмом от 17.01.2014 № 67/36-03 отклонил протокол разногласий, подготовленный истцом.

 На основании приказа Департамента муниципальной собственности Администрации города Нижневартовска от 22.10.2013 № 2243 между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ищенко Владимиром Андреевичем (арендатор 1), общество с ограниченной ответственностью «НТВ-ЛЮКС» (арендатор 2), Гаражно-строительным кооперативом «СЕВЕРНЫЙ» (арендатор 3) заключен договор от 17.01.2014 № 37-АЗ аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого в аренду передан земельный участок общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:90, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель №16), в целях использования под проезд к объектам недвижимости.

Срок аренды земельного участка установлен с 22 октября 2013 года по 21 октября 2018 года (пункт 1.3. договора от 17.01.2014 № 37-АЗ).

Договор от 17.01.2014 № 37-АЗ аренды земельного участка прошел процедуру государственной регистрации 25.02.2014 о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа, а так же подтверждается выпиской из ЕГРП.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим требованием в арбитражный суд.

12.08.2014 Арбитражным судом Ханты- Мансийского автономного округа- Югры вынесено решение, являющееся предметом апелляционного обжалования.

            Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

   Удовлетворяя заявленные предпринимателем Добровольским С.М требования, суд первой инстанции исходил из доказанности соблюдения необходимых условий, при которых применимы положения статьи 621 ГК РФ, связанные с переводом права аренды по существующему договору на предшествующего арендатора (истца); также указал на наличие  у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. В обоснование указанного подхода суд первой инстанции сослался на правовую позицию, высказанную ВАС РФ в пункте 2   постановлении № 73 от 17.11.2011г.

  Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

  Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).

   Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

   Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Сложившиеся между сторонами рассматриваемого спора правоотношения квалифицированы судом как  регулируемые  параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.1.3. договора аренды от 16.11.2007 № 262-АЗ предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по договору, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному в установленном порядке Арендодателю не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия договора.

В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования суд первой инстанции ссылается на установленные в рамках рассмотренного спора обстоятельства, подтвержденные соответствующими доказательствами

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок по акту Администрации возвращен не был; арендатор (истец) не отказывался от заключения договора аренды на новый срок, а на предложенную редакцию договора аренды подготовил протокол разногласий, который