Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2014 по делу n А75-4129/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Удовлетворить ходатайство (заявление) (АПК)

указывалось ранее, истец на праве аренды пользуется указанным выше земельным участком, общей площадью 1,6286 кв.м. с кадастровым номером №86:11:0402001:875, на основании договора от 18.06.2013 купли-продажи недвижимого имущества здания и сооружения с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 483-A3 от 30.01.2007 и договора аренды земельного участка № 483-A3 от 30.01.2007 со сроком аренды с 29.12.2006 по 29.12.2031.

Обращаясь в суд первой инстанции, истец указал, что размер кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка значительно превышает размер  его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ, Закон №135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 №913/11, положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона №135-ФЗ, а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.

Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (статья 3 Закона №135-ФЗ).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254; далее - ФСО №3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона №135-ФЗ).

Так, в обоснование рыночной стоимости земельного участка истцом представлен отчет № 10019/27.02.14/2233 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 1,6286 кв.м., кадастровым номером 86:11:04 02 001:875, разрешенное использование: под существующие железнодорожные пути (инв. № 20001, 20003), под подъездной железнодорожный путь № 7 (594,5 м.), расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги (л.д. 89-131 том 1), подготовленный муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска», оценщиком Галиевой Г.Р., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2010 года составляет 13 240 000 руб. 00 коп.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 Закона №135-ФЗ).

Согласно пункту 4 федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 №328; далее - ФСО №5) под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Названный отчет согласно экспертному заключению от 27.03.2014 № 780/2014-1 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (л.д. 56-66 том 2).

Оснований для признания представленных истцом письменных доказательств недопустимыми либо недостоверными не имеется.

Лица, участвующие в деле, имеют право заявлять ходатайства (часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела, требующих специальных знаний вопросов арбитражный суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, назначить проведение судебной экспертизы (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ФГБУ «ФКП Росреестра» (ответчик) и Администрация города Нижневартовска с ходатайствами о назначении судебной экспертизы для целей проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости спорных земельных участков в арбитражный суд не обращались. Право суда назначить проведение судебной экспертизы по данному делу по собственной инициативе федеральным законом не предусмотрено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы использованная оценщиком при проведении исследования информация удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, что соответствует пункту 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256; далее - ФСО №1).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО №1).

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО №3).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 ФСО №1).

В данном случае в отчете №10019/27.02.14/2233 оценщик применил сравнительный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка, а также должным образом мотивировал отказ от применения доходного и затратного подходов к оценке, что соответствует требованиям пунктов 20, 21, 22, 23 ФСО №1 (т. 1, л.д. 119). На правильность сделанных оценщиком выводов в части применения подходов к оценке указано в экспертном заключении от 27.03.2014 № 780/2014-1 (т. 2, л.д. 64).

Утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что оценщик неверно избрал объекты аналоги, является несостоятельным.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1).

Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки №1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО №1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Одним из доводов апелляционной жалобы Администрации города Нижневартовска является то, что в представленной краткой характеристике объектов аналогов земельного уча­стка указаны показатели, не соответствующие приложенным к отчету копиям размещенных в газете бесплатных объявлений «Ярмарка» объявлений. В объявлениях отсутствует цена предложения земельного участка, назначение участка, местоположение участка на объекты-аналоги №4, №5, к тому же стоимость и площадь земельных участков на объекты-аналоги №4, №5 определены по телефонным переговорам с собственником данных объектов.

Указанная информация, по убеждению подателя жалобы, не позволяет сделать выводы об авторстве соответствующей ин­формации и дате ее подготовки, что является нарушением пункта 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным данный довод подателя жалобы, поскольку в соответствии с пунктом 10 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Как усматривается из отчета №10019/27.02.14/2233, оценщиком использовалась информация из газеты бесплатных объявлений «Ярмарка» №37 (705) от 25.09.2009. Представленные истцом страницы данной газеты, как доказательство наличия информации по аналогам, изучены судом апелляционной инстанции, в них содержатся необходимые сведения. Данная информация не противоречит действующему законодательству.

Доказательств того, что указанная информация является недостоверной подателем жалобы в материалы дела не представлено, выводы оценщика не опровергнуты документально.

Ссылка подателя жалобы на то, что оценщиком использованы аналоги, предоставленные для целей строительства, в то время как земельный участок предоставлен заявителю по договору аренды для использования под существующие железнодорожные пути, также признается судебной коллегией несостоятельной, поскольку из отчета усматривается, что оценщиком учтен данный фактор и сделана соответствующая корректировка с учетом постановления № 343-п (том 1 л.д. 124-125).

Судом апелляционной инстанции не принимается во внимание довод третьего лица относительно того, что оценщиком в отчете было учтено наличие обременения на спорный земельный участок, в силу того, что отчет №10019/27.02.14/2233 прямого указания на такое обременение не содержит, а доказательств применения оценщиком неверной корректировки в данной части Администрацией города Нижневартовска не представлено в материалы дела.

При определении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно различия в площадях оцениваемых участков и объектов-аналогов.

Тем самым, оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов-аналогов не имеется.

Одним из доводов апелляционной жалобы Администрации города Нижневартовска является также то, что оценка рыночной стоимости проводилась оценщиками Шестопал Е.А. и Галиевой Г.Р., однако подписан данный отчет только оценщиком Галиевой Г.Р., что является нарушением пункта 20 ФСО №5.

Отклоняя указанный довод апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Действительно, согласно статье 11 Закона №135-ФЗ отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку.

Однако, подписав отчет №10019/27.02.14/2233, Галиева Г.Р. удостоверила правильность отчета. Доказательств обратного Администрацией города Нижневартовска в материалы дела не представлено.

Кроме того, третье лицо не обосновало, каким образом данные нарушения повлияли на результаты оценки объекта оценки, а также на результаты экспертизы отчета об оценке №10019/27.02.14/2233 на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. Доводов о недостоверности экспертного заключения от 27.03.2014 № 780/2014-1 в апелляционной