Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2014 по делу n А46-1609/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

20 ноября 2014 года

                                                              Дело № А46-1609/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Грязниковой А.С., Кудриной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10907/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2014 по делу № А46-1609/2014 (судья Л.Н. Распутина), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Коммунсервис» (ИНН 5505042308, ОГРН 1065505030140) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытого акционерного общества «Компания «СТАТУС», о признании недостоверной величины рыночной стоимости и обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представителя  Лукьяновой Н.М. по доверенности № ДИО/12396 от 12.08.2014 сроком действия 1 год,

от общества с ограниченной ответственностью «Коммунсервис» - представителя  Ушаковой С.В. по доверенности от 04.04.2013 сроком действия 3 года,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Коммунсервис» (далее - ООО «Коммунсервис») 10.02.2014 обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент имущественных отношений) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенной в отчете МК-ОМ2-356 закрытого акционерного общества «Компания «СТАТУС» (далее – ЗАО «Компания «СТАТУС») и обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 3 330 508 (три миллиона триста тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей.».

До принятия итогового судебного акта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенную в отчете МК-ОМ2-356 ЗАО «Компания «СТАТУС»; обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 3 289 000 (три миллиона двести восемьдесят девять тысяч) рублей.». Данное уточнение принято судом к рассмотрению.

Определением от 09.07.2014 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «Компания «СТАТУС».

Решением Арбитражного суда Омской области от 09.09.2014 по делу № А46-1609/2014 исковые требования ООО «Коммунсервис» удовлетворены. Признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, содержащаяся в отчете МК-ОМ2-356 ЗАО «Компания «СТАТУС». Суд обязал Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с ООО «Коммунсервис» договор купли-продажи нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 3 289 000 (три миллиона двести восемьдесят девять тысяч) рублей.». Этим же решением с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО «Коммунсервис» взыскано 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что на момент направления проекта договора купли-продажи какой-либо другой отчёт об оценке помещений, кроме составленного ЗАО «Компания «СТАТУС» 27.11.2013, отсутствовал, усомниться в достоверности сведений, содержащихся в этом отчёте, оснований у Департамента имущественных отношений не было.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца просил оставить решение суда без изменения, пояснил, что разногласий относительно пункта 4.2 договора купли-продажи у сторон не имеется.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Коммунсервис», являясь арендатором муниципального имущества - нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, что ответчиком не оспаривается, и отвечая требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), что ответчиком также признается, в октябре 2013 обратилось к Департаменту имущественных отношений с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (том 2 л. 2).

В ответ на обращение ООО «Коммунсервис» Департамент имущественных отношений направил в его адрес для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений № ЗП площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47 (том 2 л. 7-11).

Как усматривается из указанного проекта договора купли-продажи Департамент имущественных отношений (продавец) передает в собственность, а ООО «Коммунсервис» (покупатель) покупает нежилые помещения («объект») № ЗП площадью 307,0 кв.м, находящиеся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «объект» составляет сумму в размере 6 383 585 руб.

На данный проект договора ООО «Коммунсервис» направило в адрес ответчика протокол разногласий (том 2 л. 13), согласно которому, в том числе, предлагалось изложить в следующей редакции: пункт 4.1 договора: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 3 330 508 (три миллиона триста тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей.».

В ответ на этот протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи (том 1 л. 17), предусматривающий пункт 4.1 в редакции Департамента имущественных отношений.

Указывая, что величина рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенная в отчете МК-ОМ2-356 ЗАО «Компания «СТАТУС», является недостоверной, между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО «Коммунсервис» обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства     на     приобретение     в     собственность     арендуемого     ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи  и  проект  договора.   В  случае  согласия  субъекта   малого   или  среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

То обстоятельство, что истец по настоящему делу удовлетворяет условиям     реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, Департаментом имущественных отношений не оспаривается.

Между ООО «Коммунсервис» и Департаментом имущественных отношений имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилых помещений № ЗП (договор аренды № 36729/5 от 01.07.2008) площадью 307,0 кв.м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, в части определения стоимости объекта недвижимости.

Суду апелляционной инстанции представитель ООО «Коммунсервис» пояснил, что разногласий относительно пункта 4.2 договора купли-продажи у сторон не имеется.

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 6 383 585 руб. Департаментом имущественных отношений использовался отчет № МК-ОМ2-356, подготовленный независимым оценщиком – ЗАО «Компания «СТАТУС» (том 1 л. 102-151, том 2 л. 1-24).

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость вышеуказанных помещений составляет 6 383 585 руб. с учетом НДС 18 %, 5 409 818 руб. без НДС.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки