Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2009 по делу n А75-4287/2008. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

30 марта 2009 года

                                        Дело №   А75-4287/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  30 марта 2009 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гергель М.В.,

судей  Зориной О.В., Семеновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания

Кичигиной З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-704/2009) закрытого акционерного общества «Торговый дом «Славянский» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 26 ноября 2008 года по делу № А75-4287/2008 (судья М.М. Мингазетдинов) по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Сургута к закрытому акционерному обществу Торговый дом «Славянский» о возврате арендованного имущества  и взыскании задолженности по арендным платежам, пени за просрочку платежей, неустойки за несвоевременный возврат имущества, штрафа за нарушение условий договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО «Торговый дом «Славянский» - Ярунова Д.И. по дов. б/н от 30.10.2008 (один год), паспорт;

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Сургута – не явился, извещен,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к закрытому акционерному обществу Торговый дом «Славянский» (далее – ЗАО ТД «Славянский», ответчик) об обязании ЗАО ТД «Славянский» возвратить по акту приема-передачи недвижимое имущество – часть нежилого здания ресторан «Сургут», «Кулинария», расположенные на 1,2 этажах двухэтажного нежилого здания по улице 30 лет Победы, 7/2 (инв. номер 71:136:001:006980660:0001:20071) и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 005 000 рублей, пени за просрочку уплаты арендных платежей 107 165 рублей, задолженности за просрочку возврата имущества в размере 105 640 рублей 68 копеек, штрафа за нарушение условий договора в сумме 3 740 000 рублей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)  Департамент уточнил исковые требования и просил  обязать ЗАО ТД «Славянский» возвратить по акту приема-передачи Департаменту недвижимое имущество  - часть нежилого здания ресторан «Сургут», «Кулинария», помещения, расположенные на 1, 2 этажах двухэтажного нежилого здания по ул. 30 лет Победы, 7/2 (инвентарный номер № 71:136:001:006980660:0001:20071), а также взыскать задолженность по арендной плате за период с декабря 2007 по ноябрь 2008 года в размере 5 880 000 рублей, пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 27.06.2007 по 20.11.2007 в размере 140 974 рубля 96 копеек, за период с 05.12.2007 по 14.11.2008 в размере 287 973 рубля,  штраф за нарушение условий договора в размере 467 500 рублей, неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества за период с 12.11.2007 по 20.11.2007 в размере 105 640 рублей 68 копеек.

Уточненные исковые требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 26.11.2008 года по делу № А75-4287/2008  с ЗАО ТД «Славянский» в пользу Департамента  взыскана задолженность в сумме 5 880 000 рублей, пени в сумме 20 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 41 289 рублей 03 копейки. В удовлетворении других требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ЗАО ТД «Славянский» в апелляционной жалобе просит его отменить в части удовлетворения исковых требований, принять по делу новый судебный акт. При этом в обоснование апелляционной жалобы ЗАО ТД «Славянский» ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. Исковое заявление является односторонним отказом истца от договора, соответственно договор считается расторгнутым с 18.09.2008, а имущество должно быть возвращено не позднее 15.09.2008.  Однако истец уклонялся от приема имущества. В связи с просрочкой принятия имущества истцом взыскание задолженности по арендной плате за период с 16.09.2008 по 01.12.2008 необоснованно.

Кроме того, ЗАО ТД «Славянский» в объяснениях в порядке статьи 81 АПК РФ указало, что арендная плата за пользование имуществом с 01.04.2008 по 15.09.2008 составила 3 675 000 рублей, при этом, задолженность ответчика составляет 1 025 000 рублей с учетом задатка полученного истцом в размере 2 650 000 рублей.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание явку представителя не обеспечил.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции без участия представителя истца.

В судебном заседании представитель ЗАО «ТД «Славянский» уточнила, что обжалует решение суда в части взыскания задолженности с 16.09.2008 по 01.12.2008, отказа в возврате имущества.  До настоящего времени по акту имущество истцом не принято. Считает, что договор расторгнут 15.09.2008 по инициативе Департамента, ответчик с этим согласен.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.03.2009 до 23.03.2009. Информация о перерыве была размещена в сети Интернет на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились.

Проверив законность и обоснованность решения суда от 26 ноября 2008 года по делу № А75-4287/2008 в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оно подлежит изменению, по указанным ниже основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.03.2007 между Муниципальным образованием город Сургут (арендодатель) и ЗАО ТД «Славянский» (арендатор)  был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества № 86, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование за плату муниципальное недвижимое имущество, а именно: часть нежилого здания ресторан «Сургут», «Кулинария», расположенная на 1,2 этажах двухэтажного нежилого здания по ул. 30 лет Победы, 7/2 (инв. № 71:136:001:006980660:0001:20071), являющееся собственностью муниципального образования городской округ город Сургут, для размещения пункта общественного питания. Копия поэтажного плана из технического паспорта с указанием передаваемого в аренду имущества, является приложением № 1 к договору, площадь имущества 1 265,7 кв.м., оценочная стоимость 44  016 949 рублей 15 копеек (пункт 1.1. договора № 86).

Согласно пункту 1.2. договора № 86 срок аренды устанавливается с 22.05.2007 по 21.05.2012.

22.05.2007 объект аренды передан ЗАО ТД «Славянский» по акту приема-передачи с приложением № 1 и № 2.

Специалистами Департамента была проведена проверка использования арендованного имущества, в результате которой установлено, что в нарушение пункта 7.1. договора аренды арендатором самовольно, без согласования с собственником недвижимого имущества и предоставления необходимой документации проводится реконструкция входных групп, которая затрагивает фасад здания.

06.11.2007 Департамент направил в адрес ЗАО ТД «Славянский» письмо № 14-7707/7 (06), в котором просил в течение трех дней после получения настоящего уведомления предоставить в Департамент согласованную с департаментом архитектуры и градостроительства проектную документацию на выполняемые  работы, а также  погасить задолженность по договору в размере 3 750 159 рублей 68 копеек, в том числе пени в сумме 1 545 159 рублей 68 копеек.

Кроме того, в уведомлении № 14-7707/7 (06) от 06.11.2007 указано, что на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) Департамент полностью отказывается от исполнения договора (расторжение договора во внесудебном порядке) и в этом случае в соответствии с пунктом 2.13, 5.5. договора ЗАО ТД «Славянский»  необходимо возвратить имущество по акту приема-передачи в течение 7 дней с момента получения настоящего уведомления (л.д. 48-49).

Однако, по мнению истца, в установленный срок ЗАО ТД «Славянский» помещение Департаменту не возвратило, задолженность по арендной плате не погасило.

В связи с указанным и на основании статей 309, 425, 450, 622 ГК РФ истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования истца об обязании ответчика возвратить арендованное имущество, пришел к выводу, что договор аренды № 86 между сторонами не расторгнут в установленном законом и договором порядке, продолжает действовать. Письма Департамента от 06.07.2007 № 4-4738/7 (06), от 06.11.2007 № 14-7707/7 (06), по мнению суда первой инстанции, не содержат предложений о расторжении договора в досудебном порядке, письмо ответчика от 08.09.2008, также не может быть расценено как согласие на расторжение договора.

Повторно рассматривая дело в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает, что указанный выше вывод суда первой инстанции является необоснованным и не соответствует обстоятельствам дела, основан на неправильном применении норм материального права.

Гражданский кодекс Российской Федерации различает внесудебный (пункты 1, 3 статьи 450 ГК РФ) и судебный (пункт 2 статья 450 ГК РФ) порядок расторжения договора, причем указанные нормы имеют самостоятельное значение, и закрепление законом возможности включения в договор условий, при которых одностороннее расторжение договора допускается в судебном порядке, не является запретом на применение правил пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ, согласно которым, договор может содержать согласованные сторонами условия об одностороннем его расторжении или отказе от исполнения договора во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 5.5. договора № 86 от 26.03.2007 установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора (расторжение договора во внесудебном порядке). Основаниями отказа арендодателя от исполнения договора является: невнесение арендатором более двух раз (за весь срок действия договора) в установленные договором сроки арендной платы; невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.4., 2.5., 2.6., 2.7, 2.10, 2.11, 2.14, 2.19, 8.1 договора.

При отказе арендодателя от исполнения договора, договор считается расторгнутым по истечении десяти дней с момента письменного уведомления арендатора о таком отказе. При этом, арендатор обязан возвратить имущество в соответствии с пунктом 2.13. договора.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора (невнесение арендатором более двух раз в установленные договором сроки арендной платы), доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Суд апелляционной инстанции полагает, что письмом от 06.11.2007 № 14-7707/7 (06) Департамент отказался от исполнения  договора в одностороннем порядке.

Требование департамента об оплате задолженности по арендной плате, образовавшейся за период более двух месяцев,  в течение 3-х дней ответчиком не исполнено.

Невыполнение ответчиком требований пункта 7.1. договора не является основанием для одностороннего отказа от договора, однако невнесение арендатором более двух раз в установленные договором сроки арендной платы является самостоятельным основанием для одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя.

Таким образом, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 450 ГК РФ, условий договора № 86 договор аренды № 86 от  26.05.2007  прекратил свое действие по истечении 10 дней с момента письменного уведомления ЗАО ТД «Славянский», то есть с 19.11.2007 года.

В связи с указанным, вывод суда первой инстанции о том, что в соответствии с пунктом 5.5. договора № 86, который совпадает с частью 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязанностей в разумный срок, является ошибочным.

Положения статьи 619 ГК РФ в данном случае не подлежат применению, поскольку на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ и пункта 5.5. договора стороны предусмотрели возможность арендодателя в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, является законным и обоснованным требование истца об обязании ЗАО «ТД «Славянский» возвратить арендованное имущество по договору № 86 - часть нежилого здания ресторан «Сургут», «Кулинария», расположенные на 1, 2 этажах двухэтажного нежилого здания по ул. 30 лет Победы, 7/2 (инвентарный номер № 71:136:001:006980660:0001:20071).

Представитель ответчика в судебном заседании устно пояснила, что помещение освобождено, работники уволены, между тем, доводы о фактическом освобождении помещения и передаче его по акту документально не подтверждены.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании с ЗАО ТД «Славянский»  неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества за период с 12.11.2007 по 20.11.2007 в размере 105 640 рублей 68 копеек, а также штрафа за  нарушение условий  договора  в размере 467 500 рублей.

Суд первой инстанции рассмотрев материалы дела, пришел к выводу, что не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании  с ответчика штрафных санкций за несвоевременный возврат арендованного имущества, и взыскании штрафа за нарушение условий договора выразившихся в том, что ответчиком без согласия с арендодателем произведена реконструкция здания.

ЗАО ТД «Славянский» решение в указанной выше части не оспаривает.

Согласно части