Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n А46-3426/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

05 ноября 2014 года

                                                   Дело №   А46-3426/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  28 октября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 ноября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.

судей  Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8982/2014) общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» на решение Арбитражного суда Омской области от 02.07.2014 по делу № А46-3426/2014 (судья Беседина Т.И.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ОБИ Франчайзинговый Центр» (ИНН 7710439772, ОГРН 1027710013033) к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» (ИНН 7708083293, ОГРН 1027700007334) о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, а договора аренды действующим,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» - представитель Комаров А.А. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности № 2 от 19.02.2014  сроком действия 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью «ОБИ Франчайзинговый Центр» - представитель Петрова А.А. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности от 01.04.2014 сроком действия 1 год), представитель Веселов И.А. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности от 04.03.2014 сроком действия 3 года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОБИ Франчайзинговый Центр» (далее – ООО «ОБИ Франчайзинговый Центр», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» (далее – ООО «Фирма «ЛАТИС», ответчик) о признании одностороннего отказа ООО «Фирма «ЛАТИС» от договора аренды № 1-2009 от 01.07.2009, заключенного между ООО «Фирма «ЛАТИС» и ООО «ОБИ Франчайзинговый Центр», выраженного в форме уведомления о расторжении договора Исх. № 08/02 от 17.02.2014, незаконным, а договора аренды № 1-2009 от 01.07.2009 – действующим.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.07.2014 по делу № А46-3426/2014 исковые требования удовлетворены: признан незаконным односторонний отказ ООО «Фирма «ЛАТИС» от договора аренды № 1-2009 от 01.07.2009, заключенного истцом и ответчиком, выраженный в форме уведомления о расторжении договора Исх. № 08/02 от 17.02.2014, а договор аренды № 1-2009 от 01.07.2009 действующим.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил судебный акт по делу отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих требований указывает на то, что в рассматриваемом случае расторжение договора в одностороннем порядке путем направления истцу уведомления от 17.02.2014 произведено на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 17.2.1, 17.3 договора аренды, а не на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как полагает податель жалобы для расторжения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо наличие в договоре условия об одностороннем расторжении договора, а также наступление обстоятельств, которые являются по договору условиями для одностороннего расторжения договора. При этом не обязательно наличие у арендатора задолженности на момент расторжения договора.

По мнению подателя жалобы, суд неправильно применил положения пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно условиям спорного договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор без обращения в судебные органы, письменно уведомив арендатора за 30 календарных дней до установленной Арендодателем даты расторжения договора в случае двукратного невнесения арендатором арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные договором (пункты 17.2.1, 17.3 договора аренды).

Следовательно, по утверждению ответчика, стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны Арендодателя, который воспользовался этим правом, направив арендатору 17.02.2014 уведомление о расторжении договора.

Поскольку Арендатор в период с ноября 2010 года по март 2014 года недоплачивал Арендодателю основную часть арендной платы в размере 20%, учитывая отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения о снижении размера основной части арендной платы, постольку Арендатор нарушил срок внесения арендной платы в июле 2013 года и декабре 2013 года, январе 2014 года. Также нарушен срок оплаты арендной платы в январе и феврале 2014 года в части коммунальных платежей.

Как считает ООО «Фирма «ЛАТИС», изменение арендной платы по договору, заключенному в письменной форме и прошедшему государственную регистрацию, невозможно путем совершения конклюдентных действий, ввиду противоречия пункту 1 статьи 452 и статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласованному сторонами условию, предусмотренному в пункте 7.2 договора аренды во взаимосвязи с пунктом 20.3 указанного договора.

Податель жалобы отмечает, что истцом оферта на изменение на 20% основной части арендной платы, в соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, не направлялась, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. При этом счета на оплату арендной платы по смыслу указанной нормы таковой не являются.

Следовательно, как указывает ответчик, выводы суда об отсутствии у истца задолженности по договору по основной части арендной платы в размере 20%, являются необоснованными.

Также ответчик, со ссылкой на пункт 6 Приложения № 6 к договору, указал на наличие у истца задолженность по оплате коммунальных платежей за январь и февраль 2014 года. Условия пункта 6 Приложения № 6 к договору, как считает податель жалобы, нельзя рассматривать как соглашение сторон о зачете применительно к статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия всех существенных условий о зачете, а также в силу того, что на момент подписания договора обязательства, указанные в пункте 6 Приложения № 6 к договору, не наступили. Право на досрочное внесение арендной платы договором аренды не предусмотрено.

Следовательно, при двукратном невнесении истцом арендной платы по рассматриваемому договору, и учитывая положения пунктов 17.2.1, 17.3 договора аренды, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик правомерно расторгнул договор аренды в одностороннем порядке.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО «ОБИ Франчайзинговый Центр» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решении суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО «Фирма «ЛАТИС» представило письменные пояснения к апелляционной жалобе, в которых указывает, что судебные акты, принятые по делу №А40-28947/2014, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Фирма «ЛАТИС» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Просит его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ООО «ОБИ Франчайзинговый Центр»  поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменные пояснения к ней, отзыв на апелляционную жалобу, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между ООО «Фирма «ЛАТИС» (Арендодатель) и ООО «ОБИ Франчайзинговый Центр» (Арендатор) 01.07.2009 заключен договор аренды № 1-2009 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лукашевича, д. 37 (гипермаркет «OBI» общей площадью 17 183,1 кв.м., на срок 15 лет (пункт 3.1 договора).

Как видно из материалов дела, 17.02.2014 Арендодатель направил Арендатору уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с 15.03.2014 со ссылкой на пункты 17.2.1 и 17.3 договора, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с двукратным невнесением арендной платы в сроки и размере, предусмотренные указанным договором.

Полагая односторонний отказ от договора аренды незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

02.07.2014 Арбитражный суд Омской области вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 вышеуказанной статьи, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случаях, когда это специально оговорено законом или договором; отказ от исполнения договора полностью ведет к прекращению обязательства (договора).

Как было выше сказано, размер основной части арендной платы определен статьей 5 договора аренды № 1-2009 от 01.07.2009, размер переменной части арендной платы – статьей 6 договора.

В соответствии с пунктом 12.8 договора Арендодатель обязуется не размещать на территории Центра магазины, ассортимент товаров которых совпадает с ассортиментом, представленным у Арендатора, площадью более 500 кв.м. каждый. Несоблюдение данного положения договора считается существенным нарушением договора и дает Арендатору право во внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор в порядке, предусмотренном в статье 17 настоящего договора.

Согласно пункту 17.2 договора Арендодатель вправе на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в судебные органы в следующих случаях:

17.2.1 двукратного невнесения Арендатором арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные настоящим договором;

17.2.2 использования Арендатором помещений с нарушением их целевого назначения.

В соответствии с пунктом 17.3 расторжение настоящего договора по причине, указанной в пункте 17.2.1 договора, производится Арендодателем путем направления уведомления за 30 календарных дней до даты расторжения.

Из содержания оспариваемого уведомления о расторжении договора от 17.02.2014, усматривается, что основная часть задолженности составляет 20% скидку от арендной платы, которую истец обязан доплатить.

Между тем, как верно установил суд первой инстанции, рассматриваемый договор аренды предусматривает разный уровень арендной платы в зависимости от наличия/отсутствия определенных договором аренды обстоятельств.

При этом по условиям договора аренды Арендатор осуществляет оплату аренды в согласованном пунктом 5.1 договора размере, однако если через 18 месяцев после официального открытия арендуемых истцом помещений на прилегающей территории не будет построен торговый центр, то цена аренды будет на 20% ниже от изначально согласованной ставки.

Следует учитывать, что пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В рассматриваемом случае, пунктом 7.1 договора аренды стороны предусмотрели размер основной арендной платы не подлежит изменению в течение срока аренды, за исключением ее ежегодной индексации, предусмотренной в пункте 5.2 договора, а также в случае, указанном в пункте 7.2 настоящего договора.

Согласно пункту 7.2 договора, в случае если открытие Центра не произойдет в течение 18 месяцев после официального открытия помещений для покупателей (дата открытия), размер основной части арендной платы должен быть уменьшен на 20% до момента официального открытия Центра. При этом стороны обязуются подписать