Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 по делу n А46-4638/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

30 октября 2014 года

                                                       Дело №   А46-4638/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  23 октября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объёме  30 октября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10390/2014) индивидуального предпринимателя Гуренко Александра Николаевича на решение Арбитражного суда Омской области от 13 августа 2014 года по делу № А46-4638/2014 (судья Беседина Т.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)

к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (ИНН 550200424010, ОГРН 305550301200507)

о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Гуренко Александра Николаевича - лично Гуренко А.Н. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Степанов Е.С. (предъявлено служебное удостоверение, по доверенности № Исх-ДИО/1482 от 06.02.2014 сроком действия 1 год),

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (далее  по тексту – ИП Гуренко А.Н., ответчик, предприниматель) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6А в следующей редакции:

«1. В пункте 1.1. вместо числа «508 949,00» читать число «492 000,00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2169/13».

2. С 01.01.2014 пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, Код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области г. Омск (БИК 045209001), Код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120.».

3. Пункт 3.2. изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 17.12.2013 № 2169/13 величина арендной платы в месяц составляет 4 690,68 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж.».

4. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения № 40178/6А от 15.12.2011 и действуют с 26.12.2013».

Решением по делу Арбитражный суд Омской области требования департамента удовлетворил частично: внес в договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6А следующие изменения:

1. В пункте 1.1. вместо числа «508 949,00» читать число «492 000,00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2169/13».

2. Пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, Код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области г. Омск (БИК 045209001), Код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120.».

3. Пункт 3.2. изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 17.12.2013 № 2169/13 величина арендной платы в месяц составляет 4 690,68 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж.».

Считать изменения в договор аренды нежилого помещения № 40178/6А от 15.12.2011 действующими с момента вступления решения суда в законную силу в соответствии со статьей 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказал.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятых органами власти решений не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение договора, предусматривающего возможность изменения размера арендной платы в соответствии с решениями органа власти.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Гуренко А.Н. указывает, что судом первой инстанции при принятии решения не учтено, что решение Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска», на которое ссылается суд первой инстанции как на напрямую изменяющий размер арендной платы нормативный акт, в действительности не содержит в себе такого условия. Как указывает податель жалобы, в данном решении в отношении размера арендной платы указано, что договором должно предусматриваться условие об изменении размера арендной платы, а не указание на изменение арендной платы по всем договорам аренды муниципальной недвижимости в соответствии с результатами рыночной оценки.

При этом, как отмечает ответчик в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не принят во внимание пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации», из которого следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. То есть, как указывает податель жалобы, в тех случаях, когда ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, определяется по результатам торгов,  то регулируемая арендная плата не применяется.

Кроме того, как указывает предприниматель, стороны договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6А не согласовали механизм внесения изменений в части размера арендной платы. Договор не содержит условия о том, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года.

Также, по мнению ответчика, в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке. Поскольку арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение соответствующих изменений в судебном порядке недопустимо по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из апелляционной жалобы, податель жалобы полагает, что заявленная истцом величина арендной платы не является рыночной ввиду того, что отчет от 17.12.2013 № 2169/13 содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости объекта аренды, поскольку при определении рыночной стоимости помещения при сравнительном подходе использованы не самые близкие из доступных для анализа аналоги арендуемого помещения, что не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности».

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Гуренко А.Н. поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 15.12.2011 между департаментом (Арендодатель) и ИП Гуренко А.Н. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 40178/6А, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, 18 (нежилое помещение, номера на поэтажном плане 15, 16), общей площадью 26,8 кв.м. (пункт 1.1 договора), индивидуализированное согласно Положению № 2 к договору, с целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации; общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 26,8 кв.м.; рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 508 949 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 16.09.2011 № 9-5.

Срок действия договора аренды 5 лет (пункт 1.2 договора).

Нежилое помещение передано Арендатору по акту приема-передачи от 26.12.2011.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 25.01.2012.

17.12.2013 обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» по заказу департамента подготовлен отчет № 2169/13 об определении рыночной стоимости имущества и рыночной стоимости платы за аренду имущества  - нежилого помещения общей площадью 26,8 кв.м., 1П, № 15-16, цокольный этаж, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лазо, 18.

Согласно данному отчету рыночная стоимость указанного объекта оценки с НДС (18%) на дату оценки 13.12.2013 составляет 492 000 руб.; рыночная стоимость месячной арендной платы за объект оценки на дату оценки 13.12.2013 составляет 5 535 руб. с учетом НДС (18%).

 Письмом от 28.01.2014 № исх. ДИО/983 департамент направил в адрес ИП Гуренко А.Н. проект соглашения для заключения изменений к договору аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6А.

Поскольку данный проект соглашения предпринимателем не был подписан, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

13.08.2014 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое ответчиком в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Как следует из материалов дела, обращаясь с настоящим иском в суд, истец в качестве основания для судебного изменения спорных условий договора указал подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6-А стороны определили, что арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства,