Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу n А75-1754/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

иск покупателя по договору о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ), подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, право собственности на спорные квартиры в ЕГРП не зарегистрировано.

Вывод суда первой инстанции, посчитавшего возможным применить указанные выше разъяснения к отношениям сторон при отсутствии государственной регистрации прав на квартиры в ЕГРП, является ошибочным. Между тем указанный вывод суда к принятию неправильного решения не привел.

В пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Проанализировав условия договора о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома от 11.11.2011 № 6375/с/ХМ/УрФ и договора инвестирования от 12.11.2011 № 6576/С/ХМ/УрФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обязательства сторон по указанным договорам следует рассматривать в совокупности.

По условиям договоров ФОНД «ЖИЛИЩЕ» принял на себя  функции застройщика «Жилого дома № 16 (в районе жилого дома № 22) в микрорайоне 2 «А» в г. Урай Ханты-Мансийского автономного округа-Югры Тюменской области» и обязался завершить строительство объекта с вводом его в эксплуатацию.

 В пункте 3.1 договора о совместной деятельности указано, что ввиду того, что разрешение на строительство и иная исходно-разрешительная документация оформлена на ЖСК, то во исполнение договора Фонд действует от имени ЖСК.

Как указывалось выше, с момента подписания настоящего договора ЖСК передает функции застройщика Фонду, который обеспечивает сдачу Объекта в эксплуатацию в срок до 4 квартала 2012 года (пункт 1.5 договора).

Фонд, действуя совместно с ЖСК, объявляет и проводит открытый конкурс по выбору проектной организации на корректировку проектной документации (пункт 3.4 договора) и заключению договора подряда, предметом которого является завершение строительства Объекта, ведет расчеты по договору и выполняет иные функции заказчика (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 3.7 договора о совместной деятельности Фонд от имени ЖСК заключает любые иные договоры, необходимые для достижения цели, указанной в пункте 1.1 договора, а также от имени ЖСК принимает исполненное по ним, ведет расчеты со специального счета.

В свою очередь,  заключение сторонами договора об инвестировании, по которому истец также обязался передать ответчику денежные средства для осуществления строительства жилого дома в сумме 37 724 456 руб., существа отношений сторон по достройке объекта, в которых истец выступает застройщиком, не изменяет.

Из содержания указанных договоров не следует, что Фонд принял на себя обязательства и по выполнению функций застройщика с обязанностью по финансированию строительства, и по внесению инвестиционного вклада.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Заключение указанных договоров было одобрено общим собранием членов Жилищно-строительного кооператива «Северный» от 28.11.2011 в целях завершения строительства силами Фонда с передачей последнему указанных в приложении к протоколу квартир после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как верно установлено судом первой инстанции, ответчик на всем протяжении действия данных договоров уклонялся от участия в них и выполнения согласованных условий договоров. Деятельность по строительству объекта, возложенную на заказчика пунктом 2.1 договора инвестирования, ЖСК не осуществлял, денежные средства в строительство не вкладывал. Функции по достройке многоквартирного жилого дома и финансированию строительства осуществлял Фонд.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами фактически сложились отношения, регулируемые положениями параграфов 1, 3 главы 37 ГК РФ о подряде.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Статьей 703 ГК РФ определено, что договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

В данном случае заключение договоров от 11.11.2011 № 6375/с/ХМ/УрФ и от 12.11.2011 № 6576/С/ХМ/УрФ было направлено на завершение силами истца строительства «Жилого дома № 16 (в районе жилого дома № 22) в микрорайоне 2 «А» в г. Урай Ханты-Мансийского автономного округа-Югры Тюменской области» и передачу объекта ЖСК в лице его членов.

Разногласий при заключении договоров между сторонами не возникало.

Согласно статье 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 Кодекса.

В силу статьи 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом.

Основанием для оплаты работ является их фактическое выполнение на предъявленную подрядчиком сумму.

Согласно пункту 1 статьи 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.

В силу пункта 1 статьи 423 ГК РФ по возмездному договору сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

При этом ни общими положениями гражданского законодательства, ни положениями о подряде не установлено ограничение на оплату работ только денежными средствами.

По условиям договора инвестирования по завершении строительства ответчик обязался передать истцу жилые помещения, общей площадью 1003,31 кв.м, указанные в приложении № 1 к договору (пункты 1.2, 2.4, 6.2), то есть стороны согласовали оплату работ в неденежной форме.

В данном случае обязанность по передаче ответчиком спорных квартир расценивается в качестве встречного обязательства к обязательству истца по завершению строительства объекта.

Жилой дом введен в эксплуатацию 20.12.2013, что свидетельствует о том, что строительство объекта завершено.

Суд апелляционной инстанции считает, что, оспаривая возникновение у истца права требовать передачи квартир после завершения строительства,  ответчик должен доказать, что объем выполненных работ и сумма затраченных на строительство денежных средств, меньше стоимости квартир, о передаче которых заявлен настоящий иск.

В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Однако таких обстоятельств в настоящем деле не установлено.

В материалы дела истцом представлен реестр платежных поручений, подтверждающий, что ФОНД «ЖИЛИЩЕ» инвестировал в строительство по состоянию на 25.02.2014 денежные средства  в общей сумме 46 090 225 руб. 99 коп. (т.1 л.д. 57-58),  что превышает размер инвестиционного взноса, установленный пунктом 4.1 договора инвестирования.

Отчеты для согласования расходов по договору о совместной деятельности за ноябрь 2011 года – октябрь 2012 года в материалах дела имеются.

Данные отчеты истец направлял ответчику с письмами от 03.12.2012 № 5819, от 20.02.2013 № 6814 (т. 1 л.д. 102, 103).

Мотивированных возражений по отчетам до возникновения настоящего спора ответчик не заявлял.

В подтверждение факта несения затрат на достройку жилого дома истцом представлены договоры подряда, акты формы КС-2, справки формы КС-3, платежные документы.

Факт несения истцом отраженных в данных документах расходов ответчиком не опровергнут.

Довод апелляционной жалобы ответчика о необоснованном предъявлении затрат на сумму 1 264 447,40 руб. отклоняется как необоснованный.

Вопрос о размере фактически понесенных истцом затрат выходит за пределы исследования по настоящему делу, поскольку возникновение у ответчика обязанности по оплате в форме передачи квартир обусловлено завершением строительства объекта. И именно с данным фактом связана передача ответчиком истцу согласованных в приложении № 1 к договору квартир.

Требования о возмещении затрат в денежной форме, что требовало бы точного установления понесенных расходов, истцом не заявлено.

Оспаривая обоснованность затрат в сумме 1 264 447,40 руб., ответчик считает, что истцом неправомерно предъявлены затраты на выплату страховых взносов по договору страхования, выплату процентов по кредитной линии, а также расходы на собственное содержание (затраты на содержание службы заказчика-застройщика в размере 2,93% от СМР).

Вместе  с тем, в договоре о совместной деятельности предусмотрено, что ориентировочный размер затрат, необходимый для завершения строительства объекта, составляет 44 377 048,86 руб., в т.ч. НДС, что подтверждается результатами обследования (заключением), проведенного ООО «Сити-Проект» № 02-2011-05 от 30.08.2011.

Заключение ООО «Сити-Проект», позволяющее установить, из чего складываются затраты Фонда по завершению строительства объекта, в материалах дела отсутствует.

Доказательств того, что ориентированный размер затрат не включает спорные суммы, ответчиком не представлено.

Ничем не подтвержденные  доводы подателя жалобы в основу судебного акта положены быть не могут.

Более того, суд апелляционной инстанции исходит из того, что сам факт завершения строительства объекта с вводом его в эксплуатацию позволяет считать Фонд исполнившим обязательство и дает ему право требовать оплаты в полном объеме (согласно перечню квартир, согласованному в приложении к договору).

Вопреки ошибочным доводам ответчика, наличие в договоре об инвестировании пункта 4.1, возлагающего на инвестора обязанность по передаче заказчику денежных  средств в сумме 37 724 456 руб., не означает, что при непередаче указанных средств в порядке, установленным договором, исполнение обязательства со стороны истца считает ненадлежащим.

Суд апелляционной инстанции считает, что, завершив строительство жилого дома с оплатой за счет собственных средств на сумму, согласно его расчетам превышающую указанную в пункте 4.1 договора, истец считается внесшим инвестиционный взнос.

Как верно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что денежные средства на завершение строительства дома были перечислены истцом не со специального счета, не является существенным нарушением договорных обязательств, поскольку фактически при финансировании и активных действиях Фонда объект был введен в эксплуатацию с выдачей разрешения на строительство.

Со своей стороны, доказательств несения затрат на строительство объекта ЖСК не представил.

Оценив довод подателя жалобы о невозможности удовлетворения исковых требований по причине отсутствия государственной регистрации права собственности ответчика на спорные квартиры, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее. Настаивая на ошибочности выводов суда первой инстанции о невозможности зарегистрировать право собственности на квартиры за жилищно-строительным кооперативом, ответчик не приводит уважительных причин того, почему такая регистрация до настоящего времени не произведена.

Доказательств того, что истцом не переданы соответствующие документы, в материалах дела не имеется. А в условиях, когда право собственности на часть квартир, по утверждению Фонда, за физическими лицами зарегистрировано, наличие комплекта документов по вводу в эксплуатацию, необходимых для государственной регистрации права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в силу положений статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предполагается.

Довод ответчика о том, что  в письме от 19.12.2013 № 28 истцу направлено требование о расторжении договоров, обоснованно не принят во внимание судом первой инстанции и отклоняется судом апелляционной инстанции.

Данное письмо направлено истцу 26.12.2013 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В качестве уведомления, имеющего юридическое значение в отношениях сторон, письмо приобретает значение только с момента принятия мер по его направлению другой стороне. Поэтому факт составления указанного письма до получения этого разрешения, на чем настаивает податель жалобы, правового значения не имеет.

Более того, само по себе расторжение договора не освобождает стороны от исполнения обязательств, возникших до момента его расторжения.

Взаимосвязанные положения статьи 711, 715, 717 ГК РФ позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора до сдачи ему результата работы, а также в случае расторжения договора заказчик обязан оплатить подрядчику