Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2014 по делу n А81-1473/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 31.07.2009 отдельно стоящее здание «кафе-магазин», общей площадью 440,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Первопроходцев, д. 4, является собственностью муниципального образования город Новый Уренгой.

По акту приема-передачи от 01.12.2007 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Первопроходцев, д. 4, передано Арендодателем Арендатору.

Согласно части 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, в пункте 4.2.6 договора сторонами оговорено, что арендатор обязался не производить перепланировку и переоборудование арендуемого объекта, в том числе проложение скрытых и открытых проводок и коммуникаций, прорубку дополнительных оконных и дверных проемов, оборудование отдельного входа в помещение без предварительного письменного разрешения арендодателя и последующего согласования проекта такого переоборудования с Управлением градостроительства и архитектуры города Новый Уренгой.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, при проведении проверки фактического использования нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Первопроходцев, д. 4, общей площадью 440,60 кв.м. (в ред. дополнительного соглашения от 23.07.2012 № 5) и переданного в аренду по договору от 01.12.2007 № 264, специалистами департамента установлено, что ответчиком нарушен пункт 4.2.6 договора – в здании произведены перепланировка без соответствующего разрешения Управления капитального строительства и архитектуры Администрации г. Новый Уренгой (письмо УКСиА от 05.02.2013 № 601-13/145), о чем был составлен соответствующий акт от 11.02.2013 (т. 1 л.д. 33).

В соответствии с частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 3 части 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, перепланировка жилых помещений может включать:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

- устройство дополнительных кухонь и санузлов;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений о применении норм права, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

Как следует из материалов дела, в соответствии с техническим паспортом от 02.10.2008 (т. 1 л.д. 34-45) площадь второго этажа нежилого помещения, переданного в аренду обществу по договору от  01.12.2007 № 264, поделена на отдельные помещения, помимо прочего, в техпаспорте указано наличие санузла – умывальника и двух туалетов.

Вместе с тем, как уже указывалось выше, на момент проверки помещение второго этажа представляло собой единое помещение, перегородки и санузел отсутствовали, указанные обстоятельства зафиксированы в акте проверки от 11.02.2013.

Кроме того, из представленного в материалы дела технического паспорта от 28.04.2013 следует, что площадь второго этажа нежилого помещения, переданного в аренду обществу по договору от  01.12.2007 № 264, составляет 450 кв.м., при этом само помещение второго этажа представляет собой единое помещение, перегородки и санузел отсутствуют.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что вопреки позиции суда первой инстанции, материалами дела  подтверждается, что выполненные ответчиком работы повлекли перепланировку нежилого помещения, переданного обществу в аренду по договору от 01.12.2007 № 264.

При этом доказательств того, что данная перепланировка согласована в установленном законом порядке материалы дела не содержат.

Тот факт, что ООО «Полюс» в апреле 2011 года обращалось в адрес истца с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта кафе-магазина, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Первопроходцев, д. 4, не свидетельствует о соблюдении обществом пункта 4.2.6 договора.

Пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Таким образом указанным понятием не охватываются такие действия, как демонтаж несущих конструкций (перегородок), что фактически было сделано ответчиком.

Следовательно, в рассматриваемом случае ответчиком осуществлена именно перепланировка помещения,  а не капитальный ремонт.

Изложенное, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствует о нарушении обществом пункта 4.2.6 договора, предусматривающего обязанность арендатора не производить перепланировку и переоборудование арендуемого объекта, в том числе проложение скрытых и открытых проводок и коммуникаций, прорубку дополнительных оконных и дверных проемов, оборудование отдельного входа в помещение без предварительного письменного разрешения арендодателя и последующего согласования проекта такого переоборудования с Управлением градостроительства и архитектуры города Новый Уренгой. В связи с этим, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для применения пункта 6.4 договора.

Согласно пункту 6.4 договора, при нарушении пункта 4.2.6 договора аренды налагается штраф в размере годовой арендной платы по договору.

В силу пункта 5.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2009 № 2, месячная плата за аренду объекта составляет 95 437 руб. 10 коп., соответственно, годовой размер арендной платы составляет – 1 104 574 руб. 44 коп.

При таких обстоятельствах требования департамента подлежат удовлетворению.

Ошибочным признается и вывод суда первой инстанции относительно того, что департаментом пропущен срок исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2.1 Определения от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил следующее.

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю для целей установления обстоятельства, пропустил или нет истец срок исковой давности, обратившись в суд первой инстанции с иском в марте 2014 года, суду следует определить, когда именно департаменту, которому принадлежит на праве собственности переданный по договору аренды от 01.12.2007 № 264 объект, стало известно или должно было стать известно о нарушении ответчиком условия договора об осуществлении перепланировки, переустройства арендуемого объекта без разрешения уполномоченного органа, то есть стало известно о произведенной ответчиком перепланировке, переустройства объекта аренды.

Как следует из материалов дела, изменения параметра вышеназванного объекта, выразившиеся в перепланировке объекта, стали известны истцу после проведения плановой проверки 11.02.2013. Указанное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела актом проверки от 11.02.2013 (т. 1 л.д. 33).

При этом, вопреки позиции суда первой инстанции, тот факт, что департаменту было известно об изменении площади спорного объекта, не свидетельствует о том, что истец располагал сведениями о проведенной перепланировке, поскольку ни свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2009, ни дополнительное соглашение от 01.09.2009 № 2, на которые ссылается суд первой инстанции в обоснование своей позиции, не содержат сведений относительно  того, производились ли на спорном объекте мероприятия по изменению параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройке, перестройке, расширению объекта капитального строительства, а также замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Кроме того, как уже указывалось выше, из представленного в материалы дела технического паспорта от 28.04.2013 следует, что площадь второго этажа нежилого помещения, переданного в аренду обществу по договору от  01.12.2007 № 264, составляет 450 кв.м., в то время как согласно дополнительному соглашению № 5 от 23.07.2012 к договору аренды от 01.12.2007 № 264 общая площадь переданного в аренду объекта составляла 440, 60 кв.м.

Таким образом, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, при данных конкретных обстоятельствах подлежит исчислению от даты проведения проверки, то есть с 11.02.2013, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит  к вводу, что трехгодичный срок на предъявления в суд требований о взыскании санкций с ответчика департаментом пропущен не был.

При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований департамента подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела) с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой удовлетворить. Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.05.2014 по делу № А81-1473/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковое заявление Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой удовлетворить. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Полюс» (ИНН 8904047448, ОГРН 1058900657859) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой штраф по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 264 в размере 1 104 574 рублей 44 копейки.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова

А.Н. Лотов