Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2014 по делу n А81-1473/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

15 сентября 2014 года

                                                       Дело №   А81-1473/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  09 сентября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 сентября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей  Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем  Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7687/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.05.2014 по делу № А81-1473/2014 (судья Садретинова Н.М.)

по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой

к Обществу с ограниченной ответственностью «Полюс» (ИНН 8904047448, ОГРН 1058900657859)

о взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 264 в размере 1 104 574 рублей 44 коп.

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее по тексту – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Полюс» (далее по тексту – ответчик, общество, ООО «Полюс») о взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 264 в размере 1 104 574 руб. 44 коп.

Решением по делу Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении требований департамента  в полном объеме.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что из представленных в материалы дела копий технических паспортов на спорный объект следует, что за время нахождения нежилого помещения в пользовании ответчика площадь помещения существенно изменились. При этом, суд первой указал, что существенное увеличение арендуемой площади на 33,3 кв.м. может свидетельствовать о проведенной ответчиком перепланировке, переустройстве спорного объекта, и, соответственно о нарушении ответчиком пункта 4.2.6 договора аренды нежилого помещения, выразившееся в осуществлении перепланировки, переустройства арендуемого объекта без согласия арендодателя и о возможном применении к обществу гражданско-правовой ответственности, предусмотренной пунктом 6.4 договора аренды.

Однако, суд первой инстанции, отказывая департаменту в удовлетворении исковых требований, отметил, что доказательств того, что работы, которые были выполнены ответчиком в 2011 году и согласованные с истцом (письмо Департамента от 19.04.2011 года исх. №07123/02), действительно привели к незаконной перепланировке, переоборудованию в материалы дела не представлены. При этом, о факте существенного изменения площади арендуемого объекта с 407, 3 кв.м. до 440,6 кв.м., что может свидетельствовать о реконструкции объекта, его перепланировке, переоборудовании, истцу стало известно в период до июля 2009 года (свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект, зарегистрированного за Муниципальным образованием г. Новый Уренгой 31.07.2009), однако с исковым заявлением департамент обратился лишь в марте 2014 года, что, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о пропуске истцом трехгодичного срока, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым решением, департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное исследование судом всех обстоятельств дела, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод относительно того, что истцу о факте существенного изменения площади арендуемого объекта с 407, 3 кв.м. до 440,6 кв.м., стало известно в период до июля 2009 года, поскольку после реконструкции помещения, переданного в аренду ответчику по договору площадь объекта составил уже 450 кв. м., что подтверждается техническим паспортом от 28.04.2013. Из указанного технического паспорта также следует, что второй этаж нежилого помещении в настоящее время представляет единое помещение: перегородки и санузел, отраженные в техническом паспорте от 02.10.2008, отсутствуют. Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о произведенной обществом перепланировке.

При этом, как указывает податель жалобы, изменения параметра объекта, выразившиеся в нарушении условий договора, а именно в существенной перепланировке нежилого помещения, стали известны департаменту только после проведения 11.02.2013 плановой проверки, в связи с чем вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности является необоснованным.

В представленном до начала судебного заседания отзыве ООО «Полюс» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.

До начала судебного заседания от департамента поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (переименован в департамент) и ООО «Полюс» заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 264 (далее по тексту также - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, департамент (Арендодатель) предоставляет, а ООО «Полюс» (Арендатор) принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Первопроходцев, д. 4, общей площадью 407, 3 кв.м., в том числе для использования: под торговлю продуктовой группой товаров -32, кв.м., под складские помещения – 117,9 кв.м., под кафе-116,4 кв.м., под вспомогательные помещения – 140,8кв.м.

Дополнительным соглашением от 01.10.2009 № 2 к договору аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 264 пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой,  Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, улица Первопроходцев, дом 4, общей площадью 440, 60 кв.м., в том числе для использования: под торговлю продовольственными товарами, смешанным ассортиментом -32,10 кв.м., кафе – 144, 10 кв.м., склад- 59,20 кв.м., офис – 47,80 кв.м., прочие виды деятельности (вспомогательные помещения) 157,40 кв.м.

Дополнительным соглашением от 23.07.2012 № 5 пункт 1.1 договора вновь изложен в новой редакции, предусматривающей предоставление Арендодателем за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, улица Первопроходцев, дом 4, общей площадью 440, 60 кв.м., для использования под торговлю продовольственными товарами, смешанным ассортиментом -32,10 кв.м., промышленными товарами - 191,9 кв.м., склад – 59,20 кв.м., прочие виды деятельности (вспомогательные помещения) -157,40 кв.м.

Порядок осуществления платежей и расчетов по договору определен в пункте 5.1 договора, в соответствии  с которым за пользование объекта Арендатор уплачивает арендную плату, установленную на момент заключения договора, согласно приложению № 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, в размере 83 592 руб. 44 коп. в месяц, за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа.

Дополнительным соглашением от 01.10.2009 № 2 к договору аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 264 изменен размер арендной платы, подлежащий уплате Арендатором за пользование объектом, и составил 95 437 руб. 10 коп. в месяц.

Срок действия договора определен в пункте 2.1 договора, в соответствии с которым  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.12.2007 и действует по 31.10.2008.

Дополнительными соглашениями №№ 1-3 к договору, срок действия договора продлевался.

В соответствии с подписанным сторонами дополнительным соглашением от 31.08.2010 № 3 к договору от 01.12.2007 № 264 срок действия договора продлен до 01.07.2015.

Договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу 25.01.2011 за № 89-89/08/035/2010-568, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

В соответствии с пунктом 4.2.6 Арендатор обязан не производить перепланировку и переоборудование арендуемого объекта, в том числе проложение скрытых и открытых проводок и коммуникаций, прорубку дополнительных оконных и дверных проемов, оборудование отдельного входа в помещение без предварительного письменного разрешения арендодателя и последующего согласования проекта такого переоборудования с Управлением градостроительства и архитектуры города Новый Уренгой.

Согласно пункту 4.1.3 Арендодатель обязан осуществлять контроль за использованием объекта.

В результате осмотра 11.02.2013 комиссией департамента объекта без участия представителя ответчика установлено, что обществом нарушен пункт 4.2.6 договора – в здании произведена перепланировка без соответствующего разрешения Управления капитального строительства и архитектуры Администрации г. Новый Уренгой (письмо УКСиА от 05.02.2013 № 601-13/145). В соответствии с техническим паспортом от 02.10.2008 площадь второго этажа поделена на отдельные помещения, помимо прочего, в техпаспорте указано наличие санузла – умывальника и двух туалетов. На момент проверки помещение второго этажа представляет собой единое помещение, перегородки и санузел отсутствует.

В соответствии с пунктом 6.4 договора за неисполнение Арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2.6 договора, Арендатор уплачивает штраф в размере суммы годовой арендной платы, что в рассматриваемом случае составило 1 104 574 руб. 44 коп.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 13.03.2014 № 301-12/2541-02 с требованием уплаты штрафа в десятидневный срок с момента получения уведомления.

Ввиду невыполнения ответчиком в добровольном порядке вышеуказанных требований, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

29.05.2014 Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа принято обжалуемое департаментом в апелляционном порядке решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 1, частью 1 статьи 2, статей 153, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в гражданском обороте и осуществляющие предпринимательскую деятельность, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе и на свой страх и риск, в том числе в соответствии с заключаемыми в процессе своей деятельности договорами. Стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пунктов 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

То есть, стороны вправе договориться о любых обязательствах, а их неисполнимость в принципе не является основанием для признания этих обязательств недействительными, важно чтобы обязательственному праву они не противоречили.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского