Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2014 по делу n А46-3772/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

15 сентября 2014 года

                                                        Дело №   А46-3772/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  09 сентября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 сентября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7772/2014) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 6» на решение Арбитражного суда Омской области от 30 июня 2014 года по делу № А46-3772/2014 (судья Лебедева Н.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания  Жилищник        6» (ИНН 5507204963, ОГРН 1085543027547) к обществу с ограниченной     ответственностью «РА» (ИНН 5504010293, ОГРН 1025500988732) о взыскании 272 672 руб. 24 коп.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 6» – Лебедев Д.В., доверенность № 01-06-12 от 25.02.2014, сроком действия один год;

от общества с ограниченной ответственностью «РА» – Котенко В.Б., доверенность б/н от 13.02.2014, сроком действия три года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 6» (далее – ООО «УК Жилищник 6») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РА» (далее – ООО «РА») о взыскании 272 672 руб. 24 коп. задолженности по оплате за содержание и ремонт помещения.

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в сумме 272 672 руб. 24 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 30 июня 2014 года по делу № А46-3772/2014 в удовлетворении исковых требований отказано. ООО «УК Жилищник 6» из федерального бюджета возвращено 33 руб. 16 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 15.01.2014 № 7.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «УК Жилищник 6» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы истец настаивает на том, что ООО «РА» как собственник помещения в силу закона несет расходы по его содержанию. Передача помещения в аренду от исполнения обязанности по содержанию принадлежащего ему имущества собственника не освобождает. Ссылку суда первой инстанции на то, что обязанность арендаторов по содержанию помещений вытекает из пунктов 2.5 договоров аренды, истец считает необоснованной, поскольку эти договоры регулируются отношения собственника и арендатора. Кроме того, податель жалобы указывает  на расхождение в реквизитах договоров аренды.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО «РА» указывает на законность и обоснованность обжалуемого решения, с доводами апелляционной жалобы не согласно.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель  ООО «УК Жилищник 6» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «РА» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, ООО «РА» на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 1908,4 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома № 64 по ул. Масленникова, 64 в г. Омске и используемое под магазин «Евродизайн».

Собственники помещений многоквартирного дома № 64 по ул. Масленникова, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, выбрали способ управления - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации - ООО «УК Жилищник 6».

Между ООО «УК Жилищник 6» и собственниками помещений многоквартирного дома 23 апреля 2009 года заключен договор управления многоквартирным домом, предметом которого является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Масленникова, 64.

Согласно пункту 1.2 договора собственники поручают, а управляющая организация в течение срока действия договора добросовестно обеспечивает:

эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в многоквартирном доме;

надлежащее содержание и своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе объектов, расположенных в границах обособленного земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме.

В соответствии с пунктом 3.5 договора общим собранием собственников помещений утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества на 2013 год в размере 17 руб. 86 коп. за 1 кв.м (протокол от 16.04.2013 № 1).

Как указывает истец, в период с 01.05.2013 по 31.12.2013 ответчику оказывались услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

На оплату услуг ответчику ежемесячно выставлялись счета-фактуры.

Однако оказанные услуги ответчиком не оплачены.

По состоянию на 01.01.2014 задолженность ответчика за период с 01.05.2013 по 31.12.2013 составила 272 672 руб. 24 коп.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Нежилые помещения находятся в жилом доме, то есть не могут существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими составляющими общего имущества многоквартирного дома как крыша, фундамент, коммуникации и другие.

Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

В силу статей 210, 249 ГК РФ именно у собственника возникает обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему нежилого помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества здания. В издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Обязанность по своевременному и полному внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Условия договора от 23.04.2009 утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и являются одинаковыми для всех собственников (протокол № 1 от 23.04.2009).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «РА» указывает, что нежилые помещения переданы им в аренду. На основании пункта 1.5 договора управления и договоров аренды обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме приняли на себя арендаторы.

Так, согласно пункту 1.5 договора управления собственники нежилых помещений – арендодатели не несут обязанности и ответственность по договору в части оплаты управляющей организации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальных услуг в случаях, если соответствующие обязательства по договорам аренды принадлежащих им нежилых помещений возложены на арендаторов. В указанном случае управляющая организация самостоятельно заключает с арендаторами таких помещений договоры на предоставление им услуг, связанных с управлением многоквартирным домом.

 В материалы дела ответчиком представлен договор № 12/02-13 от 12 февраля 2013 года аренды нежилого помещения, подписанный между ООО «РА» (арендодатель) и ООО «Азбука ремонта» (арендатор), и договор № 01/02-13 от 01 февраля 2013 года аренды нежилого помещения, пописанный между ООО «РА» (арендодатель) и ИП Бондыревой Л.Н. (арендатор).

В пункте 2.5 договоров указано, что арендатор обязан нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме Масленникова, 64, в городе Омске, исходя и соразмерно той площади нежилого помещения, которое передано арендатору для целей аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции согласился с доводами ответчика и исходил из того, что бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме Масленникова, 64, несут арендаторы нежилых помещений ответчика, что следует из пункта 1.5 договора управления и пунктов 2.5 договоров аренды № 12/02-13 от 12 февраля 2013 года, № 01/02-13 от 01 февраля 2013 года.

Однако данный вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает основанным на неправильном применении норм материального права.

Как указывалось выше, законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания, и договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17 апреля 2012 года № 15222/11.

Положения пункта 2 статьи 616 ГК РФ предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Между тем указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.

Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества, не имеется.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 12.04.2011 № 16646/10).

С учетом изложенного, условие пункта 2.5 договоров аренды в части, касающейся обязания арендаторов нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, исходя и соразмерно той площади нежилого помещения, которое передано арендатору для целей аренды, не соответствует положениям статей 210, 616 ГК РФ и приведенным выше разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Аналогичным образом не соответствует приведенным положениям и пункт 1.5 договора управления. В связи  с чем соответствующие условия договоров в данном случае применению не подлежат.

Оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что бремя содержания общего имущества многоквартирного жилого дома обязано нести ООО «РА» как собственник помещений вне зависимости от передачи нежилого помещения во временное пользование и владение третьих лиц. Поэтому иск обоснованно предъявлен к ООО «РА».

Вывод суда первой инстанции о непредставлении истцом расчета исковых требований, позволяющего установить долю обязательных расходов ответчика на содержание общего имущества в многоквартирном доме, материалами дела опровергается.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по оплате услуг истца по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 01.05.2013 по 31.12.2013 составила