Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу n А46-3907/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

11 сентября 2014 года

Дело № А46-3907/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7570/2014) индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича

на решение Арбитражного суда Омской области от 10 июня 2014 года по делу № А46-3907/2014 (судья Воронов Т.А.),

принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью «АНИОН» (ИНН 5501227153, ОГРН 1105543022804)

к индивидуальному предпринимателю Галашову Владиславу Андреевичу (ИНН 551300279287, ОГРН 313554325400141)

о признании незаключенным договора аренды,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича (ИНН 551300279287, ОГРН 313554325400141)

к Обществу с ограниченной ответственностью «АНИОН» (ИНН 5501227153, ОГРН 1105543022804; юридический адрес: 644029, г. Омск, ул. Малунцева, д. 3А, кв. 28)

об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Канищева Сергея Александровича,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича – Фадин Сергей Владимирович (удостоверение, по доверенности б/н от 24.05.2014 сроком действия на один год)

от общества с ограниченной ответственностью «АНИОН» - Гаевой Игорь Андреевич (паспорт, по доверенности б/н от 21.01.2014 сроком действия по 31.12.2014)

от Канищева Сергея Александровича - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Анион» (далее - ООО «Анион», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Галашову Владиславу Андреевичу (далее - ИП Галашов В.А., ответчик) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО «Анион» и ИП Галашовым В.А.

Определением арбитражного суда от 29.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Канищев Сергей Александрович (далее – Канищев С.А., третье лицо).

Определением арбитражного суда от 05.05.2014 принято и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление ИП Галашова В.А. об обязании ООО «Анион» в течение 10 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу провести в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения №3П общей площадью 52,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, заключенного 15.11.2013 между ООО «Анион» и ИП Галашовым В.А.

Решением от 10 июня 2014 года по делу № А46-3907/2014 требования истца были удовлетворены, поскольку договор аренды нежилого помещения от 15.11.2013 между ИП Галашовым В.А. и ООО «Анион» не был зарегистрирован в установленном порядке по причинам, от ООО «Анион» не зависящим, а ИП Галашов В.А. еще до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском перестал являться собственником нежилого помещения №3П.

В удовлетворении встречного иска было отказано, поскольку отсутствуют правовые основания для регистрации незаключенного договора, стороной по которому также выступает лицо, не имеющее полномочий на распоряжение имуществом, сдаваемым в аренду.

В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца. В обоснование своей позиции податель жалобы отмечает, что стороны согласовали все существенные условия договора, а, следовательно, договор является заключенным и подлежащим государственной регистрации. Также податель жалобы отмечает, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку право собственности на спорное помещение на момент обращения истца в суд перешло от ответчика третьему лицу.

В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу ответчика (заявителя встречного иска) третье лицо выразило свое согласие с доводами жалобы, считает решение суда первой инстанции не обоснованным и подлежащим отмене.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя Канищева Сергея Александровича, надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания по делу.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

15.11.2013 между ИП Галашовым В.А. (арендодатель) и ООО «Анион» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения.

По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на праве аренды нежилое помещение №3П, общей площадью 52,5 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2013, запись регистрации №55-55-01/220/2013-187, о чем выдано свидетельство 55-АБ №042257 от 11.10.2013 (пункт 1.1).

Стороны определили, что арендатор использует помещение до 16.11.2018 (пункт 1.2).

Стороны договорились, что указанное в пункте 1.1 договора нежилое помещение будет использоваться арендатором для оказания медицинских стоматологических услуг и обустройства стоматологического кабинета (пункт 1.3).

Согласно пункту 1.5 для сторон договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, а для третьих лиц – с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Пунктом 1.6 договора установлено, что арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду по настоящему договору помещение свободно от любых прав и правопритязаний третьих лиц, что в отношении сдаваемого в аренду помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых на момент заключения настоящего договора арендодатель знал или не мог не знать.

25.11.2013 договор аренды от 15.11.2013 был представлен ИП Галашовым В.А. на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Сообщением от 11.01.2014 №01/277/2013-188 в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 отказано.

В обоснование отказа Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области указало на то, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилое помещение №3П, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, пом. 3 (кадастровый (условный) номер: 55:36:070101:12568) находится в залоге у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) по договору об ипотеке №723/1043-0000059-з05 от 28.10.2013 (дата регистрации 07.11.2013).

В соответствии с абзацем 2 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Однако в представленном на государственную регистрацию договоре аренды от 15.11.2013 отсутствуют сведения об обременении имущества вышеназванным договором залога.

Согласно статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пунктом 4.1.1 договора об ипотеке №723/1043-0000059-з05 от 28.10.2013 предусмотрено, что залогодатель – Галашов В.А. обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не сдавать предмет ипотеки в аренду, не передавать в безвозмездное пользование, не распоряжаться иным образом, без письменного согласия залогодержателя – Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество). Однако документы, подтверждающие согласие Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) на передачу объекта недвижимого имущества: нежилого помещения №3П, общей площадью 52,5 кв.м., расположенного на цокольном этаже по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, пом. 3, на государственную регистрацию ИП Галашовым В.А. представлены не были.

21.01.2014 Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) было дано согласие (исх.№100.4/Ф.15-02.04/31) Галашову В.А. на заключение с ООО «Анион» долгосрочного договора аренды нежилого помещения №3П, с сохранением обременения, при условии включения в долгосрочный договор аренды следующих пунктов и условий:

1. величина арендной платы в месяц – 37 450 рублей;

2. арендуемое помещение находится в залоге у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) по договору об ипотеке №723/1043-0000059-з05, заключенному между арендодателем и банком 28.10.2013 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №723/1043-0000059 от 21.03.2013, заключенному между банком и ООО «ЖБИ «М-ГРУПП»;

3. перепланировка и переоборудование арендуемого объекта недвижимости производится с письменного согласия Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество);

4. арендатор не вправе сдавать объект в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ;

5. договор аренды прекращается по истечении пяти календарных дней с момента предъявления в суд иска Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) об обращении взыскания на объект недвижимости, заложенный арендодателем в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору №723/1043-0000059 от 21.03.2013. В случае прекращения договора по указанному основанию арендатор обязан освободить объект недвижимости в течение 10 календарных дней с момента предъявления в суд иска Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) об обращении взыскания на объект недвижимости и не имеет права на возмещение стоимости любых улучшений объекта, не отделимых без вреда для объекта, произведенных с согласия или без согласия арендодателя;

6. арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды на условиях простого письменного уведомления арендатора в срок не менее чем за 60 календарных дней, при предъявлении данного требования со стороны Банка.

24.01.2014 ООО «Анион» направило в адрес ИП Галашова В.А. письмо, в котором указало на то, что условия согласия Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) отличны от согласованных сторонами условий договора от 15.11.2013.

В частности, ООО «Анион» указало ИП Галашову В.А. на отсутствие в договоре условия о необходимости согласования перепланировки нежилого помещения с кем-либо еще, кроме арендодателя. Однако предоставленное Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) согласие предусматривает возможность осуществления перепланировки и переоборудования арендуемого объекта недвижимости с согласия банка.

Также, пункты 5 и 6 согласия Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) предусматривают отличный от согласованных условиями договора порядок и основания прекращения и расторжения договора.

Перечисленные условия, изложенные в согласии Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), были расценены ОАО «Анион» как новые, дополняющие и изменяющие согласованные сторонами условия договора аренды от 15.11.2013.

В этой связи ООО «Анион», посчитав предложенные Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) условия неприемлемыми, ставящими арендатора в условия, худшие, чем те, на которые он рассчитывал при подписании договора, заявило о своем несогласии с такими дополнениями договора аренды от 15.11.2013 и предложило ИП Галашову В.А. повторно получить у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) согласие на заключение с ООО «Анион» договора аренды с учетом условий, изложенных в согласованной сторонами (ООО «Анион» и ИП Галашовым В.А.) редакции договора аренды.

30.01.2014 ИП Галашов В.А. повторно обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области для регистрации договора аренды от 15.11.2013, что подтверждается представленной в дело распиской в получении документов на государственную регистрацию.

05.02.2014 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области направило сторонам договора уведомление №01/026/2014-483 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления ООО «Анион».

13.02.2014 Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) было дано новое согласие (исх. №100.4/Ф.15-02-04/130) Галашову В.А. на заключение с ООО «Анион» долгосрочного договора аренды нежилого помещения №3П, с сохранением обременения, при условии включения в долгосрочный договор аренды следующих пунктов и условий:

1. величина арендной платы в месяц – 37 450 рублей;

2. арендуемое помещение находится в залоге у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) по договору об ипотеке №723/1043-0000059-з05, заключенному между арендодателем и банком 28.10.2013 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №723/1043-0000059 от 21.03.2013, заключенному между банком и ООО «ЖБИ «М-ГРУПП»;

3. перепланировка и переоборудование арендуемого объекта недвижимости производится с письменного согласия Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество);

4. арендатор не вправе сдавать объект в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в