Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу n А46-418/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

11 сентября 2014 года

                                                      Дело №   А46-418/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  04 сентября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 сентября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,    

судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебном заседания  Ветюговой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-7799/2014) общества с ограниченной ответственностью «Родник» на решение Арбитражного суда Омской области от 16 июня 2014 года по делу №  А46-418/2014 (судья Л.Н. Распутина), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Родник» (ИНН 5514007765, ОГРН 1075514000913) к Администрации Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области об урегулировании разногласий при заключении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Родник» - представитель Великая А.А. (паспорт, по доверенности б/н от 20.12.2013);

от Администрации Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области - представитель Лисица И.В. (паспорт, по доверенности № 2 от 13.05.2014).

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Родник» (далее – ООО «Родник», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Администрации Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших  между сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения № 6П площадью 29,3 кв.м., расположенного по адресу: Омская область, Исилькульский район, г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27 (далее - спорное помещение).

Просит принять в редакции ООО «Родник» пункты 2.1, 2.2 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения № 6П площадью 29,3 кв.м., расположенного по адресу: Омская область, Исилькульский район, г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27 (далее - спорное помещение).

По ходатайству истца определением от 23.04.2014 суд назначал экспертизу по делу № А46-418/2014 для определения рыночной стоимости нежилого помещения № 6-П общей площадью 29,3 кв.м., расположенного по адресу: Омская область, г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, дом 27, по состоянию на 16 июля 2013 года без учета НДС и с учетом НДС.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16 июня 2014 года по делу №  А46-418/2014  в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву истечения срока заключения основного договора, в отношении которого подписан предварительный договор купли-продажи (переданные на разрешение суда разногласия касаются предварительного договора).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Родник» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой (с учетом уточнений к ней), в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование податель жалобы указывает, что предварительный договор между сторонами не заключен, положения статьи 429 ГК РФ применению не подлежат. Заявлением настоящего иска им выбран правильный и своевременный способ защиты нарушенного права, порядок  реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества  по правилам Федерального закона № 159-ФЗ истцом соблюден.

Администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Родник» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Администрации пояснил, что поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В порядке статьей 163, 266 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 11 часов 05 минут 04.09.2014.

Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет».

В судебное заседание, продолженное после перерыва, явились представители сторон, поддержавшие ранее изложенные позиции.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит оспариваемый судебный акт подлежащим отмене, а заявленные исковые требования – удовлетворению,  по следующим причинам.

Как следует из материалов дела, 16.07.2013 ООО «Родник» подало ответчику заявление о реализации преимущественного права в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) на выкуп нежилого помещения № 6П, расположенного по адресу: Омская область, Исилькульский район, г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27.

После проведения сотрудниками ГП «Омский центр ТИЗ» кадастрового учета помещения была изменена его площадь с 24,3 кв.м. до 29,3 кв.м., составлен технический паспорт.

28.10.2013 по поручению Администрации Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области ООО «Агентство недвижимости и оценки «Консалтинг-центр» проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, о чем составлен отчет № 56.

25.11.2013 ООО «Родник» получен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (без номера и без даты) № 6П, площадью 29,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27, содержащий условия приватизации нежилого помещения.

27.11.2013 истцом ответчику направлено письмо (акцепт) с протоколом разногласий, в котором выражено согласие приобрести указанное нежилое помещение и подписать предварительный договор с протоколом разногласий.

04.12.2013 истцом от ответчика получен ответ (исх. № 01-34/923 от 04.12.2013), в котором ответчик сообщает, что не возражает против изменения части условий предварительного договора.

Однако протокол разногласий и протокол согласования разногласий сторонами подписаны не были.

Разногласия по пунктам 2.1, 2.2 (цена выкупа и условия рассрочки платежа) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (без номера и без даты) № 6П во внесудебном порядке не урегулированы  , в связи с чем ООО «Родник» обратилось в Арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Повторно рассматривая настоящее дело, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким  образом, в предмет предварительного договора входит свободное (по своей воле и усмотрению) принятие сторонами  на себя обязанности заключить через некоторое время основной договор.

А основной целью и правовым последствием заключенного предварительного договора является возможность в определённый срок понудить сторону к заключению основного договора по правилам статьи 445 ГК РФ.

Вид договора (из числа предусмотренных Гражданским кодексом ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Спорный в настоящем деле договор (названный сторонами предварительным) предварительным  в действительности не является, поскольку свобода  заключать или не заключать договор купли-продажи (основной)  спорного помещения  ответчику не принадлежит. Причина  отсутствия такой свободы - отсутствие права  отказать истцу (субъекту малого предпринимательства), заявившему к реализации свое право на выкуп по правилам Федерального закона №159-ФЗ.

Свою установленную в данном случае законом обязанность  заключить договор купли-продажи  ответчик не может  исключить посредством подписания предварительного договора (основная цель  которого – установление по  свободной воле сторон такой обязанности). В данном случае  обязанность ответчика установлена законом , а не соглашением сторон.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции ошибочно  отказал в иске со ссылкой на правила ст. 429 ГК РФ.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Получив заявление истца о выкупе, ответчик правомерно направил ему проект договора купли-продажи, ошибочно поименованный сторонами предварительным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

 Реализовав предусмотренный указанной нормой порядок урегулирования разногласий при заключении договора и не достигнув соглашения по двум существенным условиям  (цена имущества и порядок оплаты), стороны передали  их на разрешение суда в настоящем деле по инициативе истца.

По правилам статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Поэтому настоящее обращение истца в суд правомерно.

Согласно статье 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное