Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n А46-419/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку протокол разногласий по пункту 2.1 предварительного договора купли-продажи спорного имущества Администрацией отклонен, ИП Старовойт С.В. правомерно обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как усматривается из материалов дела, отказ Администрации в реализации истцом преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения признан вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 28.06.2013 незаконным, на ответчика настоящим судебный актом возложены обязанности по совершению действий, направленных на реализацию предпринимателем преимущественного права покупки арендуемого им нежилого помещения № 7П общей площадью 16, 2 кв.м.

Из материалов дела следует, что между сторонами имеются неурегулированные разногласия по проекту предварительного договора купли-продажи нежилого помещения №7П, площадью 16,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27 в части определения стоимости объекта недвижимости (пункт 2.1).

При решении вопроса об условиях приватизации ответчик руководствовался отчетом об оценке от 28.10.2013 №56, подготовленным ООО «Агентство недвижимости и оценки «Консалтинг-центр», согласно которому рыночная стоимость оцениваемого помещения, находящегося в собственности ответчика, по состоянию на 28.10.2013 составляет 490 000 руб. (без учета НДС 401 800 руб.).

Между тем, в силу статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует сложившейся судебной практике (постановление Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 №7240/12, постановление ФАС ДО от 22 марта 2013 №Ф03-389/13 по делу №А51-413/2012).

Таким образом, стоимость помещения должна определяться по состоянию на дату получения ответчиком заявления о реализации преимущественного права истца, т.е. 27.12.2012.

Поскольку указанная в отчете № 56 от 28.10.2013 рыночная стоимость имущества в размере 490 000 руб. с НДС (401 800 руб. без учета НДС) определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд первой инстанции обоснованно не признал цену, указанную в отчете № 56 от 28.10.2013 рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

В целях урегулирования разногласий в части цены, как усматривается из материалов дела, представителем истца в рамках судебного разбирательства заявлено ходатайство о назначении экспертизы, на разрешение которой истец просил поставить следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения №7П площадью 16,2 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, Исилькульский район, г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27, на дату получения Администрацией Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области заявления о реализации Старовойт С.В. предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 27.12.2012 - без учета НДС и с учетом НДС».

Впоследствии истец отказался от заявленного им ходатайства о назначении экспертизы по делу ввиду того, что им и ответчиком достигнуто соглашение о проведении экспертизы от 24.03.2014, согласно которому в рамках урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №7П общей площадью 16,2 кв.м, расположенного по адресу: Омская область. г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27, стороны договорились провести независимую экспертизу оценки рыночной стоимости указанного выше помещения.

Проведение экспертизы стороны договорились поручить ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон»; на разрешение эксперта по обоюдному согласию поставили следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения №7П общей площадью 16,2 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27, на дату получения Администрацией Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области заявления о реализации Старовойт С.В. предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 27.12.2012 без учета НДС и с учетом НДС, а также на 28.06.2013 без учета НДС и с учетом НДС».

Согласно отчету №143 по оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.03.2014, составленному ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 27.12.2012 составляет: 266 900 руб. с НДС,  (226 186 руб. 44 коп. без НДС).

Администрация, оспаривая установленную ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон», рыночную стоимости объекта оценки, представила в дело копию отчета № 33 от 25.01.2013 «Об определении рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за объекты недвижимого имущества в количестве 3 штук, принадлежащих Исилькульскому городскому поселению Исилькульского муниципального района Омской области»; копия отчета № 321 от 24.04.2014 «Об определении рыночной стоимости части нежилого помещения 2П, общей площадью 16,2 кв.м. на поэтажном плане 1 этажа, литер А, расположенного по адресу: Омская область, Исилькульский район, г. Исилькуль, ул. Коммунистическая, д. 27».

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьей 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании представленных доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 АПК РФ).

Оценивая отчет № 143 о рыночной стоимости нежилого помещения от 27.03.2014, составленный ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон», в порядке статьи 71 АПК РФ, коллегия суда признает его надлежащим доказательством по настоящему делу, не содержащих противоречивых и неоднозначных выводов. Выводы оценщика понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в отчете № 143 от 27.03.2014, ответчиком в материалы дела не представлено.

Имеющиеся в деле отчет № 321 от 24.04.2014, составленный ООО «Эксперт», и отчет № 56 от 28.10.2013, составленный ООО «Агентство недвижимости и оценки «Консалтинг-центр»  таковыми доказательствами не являются.

При этом коллегия суда исходит из того, что оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения в отчете № 56 проведена на дату 28.10.2013, которая, как указано выше, не является датой поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, следовательно, выводы о рыночной стоимости имущества, изложенные в названном отчете, не могут быть применены в целях заключения предварительного договора купли-продажи.

Выводы, изложенные в отчете №321, как верно отмечено судом, вызывают объективные сомнения. Так, согласно таблице, расположенной на листе 13 данного отчета, цена предложения коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения по Исилькульскому району Омской области за 1 кв.м. составляет 9 302 руб. (в минимальном, максимальном и среднем значении).

При этом в таблице, расположенной на листе 18 отчета №321, в качестве аналогов спорного помещения указаны помещения, цена предложения за 1 кв.м. которых составляет 20 000 руб. (аналог №1, расположенный в г. Исилькуль), 23 333 руб. 33 коп.(аналог №2, расположенный в р.п. Москаленки), 31 372 руб. 55 коп., (аналог №3, расположенный в г. Калачинске), 32 432 руб. 43 коп. (аналог №4, расположенный в с. Знаменское Знаменского района Омской области).

Согласно величине рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете № 321 и составляющей 400 000 руб. с НДС, стоимость 1 кв.м. объекта составляет 24 691 руб. 35 коп., что превышает среднее значение стоимости 1 кв.м. для торгово-офисных помещений, указанное в таблице, расположенной на листе 13 отчета, для практически всех муниципальных районов, за исключением Азовского ННМР, Омского МР, Тарского МР, в том числе в 2,65 раза превышает приведенное в таблице среднее значение стоимости 1 кв.м. для торгово-офисных помещений, расположенных в Исилькульском муниципальном районе.

Определение состояния спорного объекта путем его осмотра ООО «Эксперт» при составлении отчета № 321 не проводилось.

С учетом изложенного, коллегия суда полагает, что при урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи спорного помещения, суд первой инстанции правомерно исходил из отчета № 143 от 27.03.2014, которое явилось результатом полного исследования представленного объекта, в т.ч. путем анализа рынка недвижимости.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что названный отчет составлен по результатам исследования, проводимого экспертной организацией, выбор которой осуществлен сторонами по обоюдному согласию, перечень вопросов подготовлен также по взаимной договоренности. Сомнения относительно квалификации названного учреждения у сторон не возникали. В качестве оценщика привлечено лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным вопросам.

По мнению коллегии, определенная ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон» по состоянию на 27.12.2012 рыночная стоимость объекта оценки (266 900 руб. с НДС) наиболее близка по значению величине рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете № 33 от 25.01.2013, составленном ООО «Агентство недвижимости и оценки «Консалтинг-центр» (305 271 руб. с НДС), с учетом того, что данная стоимость (305 271 руб. с НДС) определена по состоянию на дату 25.01.2013 и для помещения площадь. 20,1 кв.м (вместо действительных 16,2 кв.м.).

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает  рыночную стоимость для спорного объекта в размере 266 900 руб. (с НДС) обоснованной.

Удовлетворив требования истца в полном объеме, суд первой инстанции принял правомерное решение.

Изложенная апеллянтом позиция о прекращении действия предварительного договора 26.12.2013 судом апелляционной инстанции признается необоснованной, поскольку применение положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ возможно лишь при условии заключения названного договора. В то же время, предварительный договор, на который ссылается апеллянт, не заключен, обстоятельства, касающиеся урегулирования разногласий по поводу заключения названного договора являются предметом рассмотрения настоящего дела.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового