Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу n А81-5662/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

аренды земельного участка для жилищного строительства между ООО «Заполярэнергорезерв» и департаментом имущественных и земельных отношений заключен договор № 629-11 от 06.05.2011, по условиям которого истцу на срок с 05.05.2011 по 04.05.2014 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:05:020301:0160, площадью 1 264 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: ЯНАО, Пуровский район, п. Уренгой, мкр. 3, район дома № 2.

Пунктами 1.2-1.3 предусмотрено, что в соответствии с разрешенным использованием участка земельный участок, предназначен для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Фактическое использование – строительство многоквартирного жилого дома.

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 23.03.2010 №89:05:020301:160 в качестве разрешенного использования земельного участка указано – для содержания и эксплуатации зданий жилого фонда, в том числе жилой дом №1.

Для строительства на отведенном истцу земельном участке двухэтажного жилого дома, в капитальном исполнении, по адресу: ЯНАО, пгт Уренгой, мкр. 3, д. 2 ООО «Заполярэнергорезерв» заключило договоры строительного подряда от 25.07.2011 №37/07-11 с ООО «ТазовскСтройИнвест» и от 01.09.2011 № 38/07-11 с ООО «Ямалстроймонтажсервис» (т. 1 л.д. 91-99, 128-136).

По утверждению истца, в 2011 году был разработан проект многоквартирного жилого дома, который предусматривал автономную котельную.

Поскольку участка земли, выделенного по результатам проведённых торгов, было недостаточно для размещения объекта строительства, ООО «Заполярэнергорезерв» обратилось к департаменту имущественных и земельных отношений с заявлением № 1299 от 28.12.2011, в котором просило обеспечить выбор земельного участка, площадью 27 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, Пуровский район, п. Уренгой, мкр. 3, район дома № 2, под строительство котельной для собственных нужд многоквартирного жилого дома для временного проживания и предварительно согласовать место расположения объекта (т. 1 л.д. 26).

Согласно распоряжению департамента имущественных и земельных отношений от 28.01.2013 № 121-ДР «Об образовании и предоставлении земельного участка» для строительства истцом автономной котельной многоквартирного жилого дома из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, образован земельный участок площадью 35 кв.м с кадастровым номером 89:05:020301:5276, расположенный по адресу: ЯНАО, Пуровский район, п.г.т. Уренгой, мкр. 3, район жилого дома № 2 (т. 1 л.д. 65-66).

На основании данного распоряжения сторонами заключен договор аренды земельного участка № 105-13 от 05.03.2013, в соответствии с которым ответчик получил в аренду вышеуказанный земельный участок на срок с 28.01.2013 по 27.12.2013 (т. 1 л.д. 38-42).

ООО «Заполярэнергорезерв» 10.04.2013 получено разрешение № 89-05-2013-019 на строительство объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома для временного проживания этажностью - 2 эт., строительный объем – 6870 куб.м, общей площадью – 976,24 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, Пуровский район, пгт Уренгой, мкрн 3, район жилого дома №2.

По результатам исполнения договоров строительного подряда от 25.07.2011 №37/07-11 (с ООО «ТазовскСтройИнвест») и от 01.09.2011 № 38/07-11 (с ООО «Ямалстроймонтажсервис») строительство многоквартирного жилого дома для временного проживания этажностью - 2 эт., строительный объем – 4 151 куб.м, общей площадью – 1022,2 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, Пуровский район, пгт Уренгой, южная промзона, завершено, объект сдан, о чем свидетельствует акт приемки законченного строительством объекта от 03.07.2013 формы №КС-11 (т. 2 л.д. 47-50)

Письмом, полученным истцом 26.04.2013, (т. 1 л.д. 43-44) департамент строительства, архитектуры и жилищной политики указал на необходимость объединения земельных участков под кадастровыми номерами 89:05:020301:0160 и 89:05:020301:5276, поскольку многоквартирный жилой дом и автономная котельная являются одним объектом капитального строительства.

Как пояснил истец, и это следует из материалов дела, в результате изменения проекта многоквартирного жилого дома в части строительства котельной произошло выступание границ котельной за границы предоставленного земельного участка с кадастровым номером 89: 05:020301:5276 на 57 кв.м.

Для выполнения кадастровых работ и составления межевого плана ООО «Заполярэнергорезерв» заключило договор  ООО «Геосффера» от 15.04.2013 (т. 1 л.д. 46), по результатам выполненных кадастровых работ составлен межевой план (т. 1 л.д. 47-61).

Рассмотрев представленный истцом межевой план, подготовленный в связи с уточнением границ земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:5276, департамент имущественных и земельных отношений возвратил его, указав, что в согласовании изменения границ данного земельного участка отсутствуют законные основания (письмо № 01-20/1114 от 30.05.2013 – т. 1 л.д. 68).

Поскольку отказ департамента имущественных и земельных отношений в изменении границ земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:5276, по мнению истца, влечет невозможность объединения земельных участков, на которых расположен единый объект недвижимости многоквартирный жилой дом для временного проживания с котельной, выполнение требований департамента строительства, архитектуры и жилищной политики невозможно в силу объективно сложившейся ситуации.

ООО «Заполярэнергорезерв» обратилось к департаменту строительства, архитектуры и жилищной политики с заявлением от 31.01.2014 (т. 3 л.д. 62) о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта многоквартирного жилого дома для временного проживания, расположенного по адресу: ЯНАО, Пуровский район, пгт Уренгой, мкрн 3, район жилого дома №2, представив при этом правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, акт приемки объекта капитального строительства, документы о соответствии объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям.

Письмом от 07.02.2014 №06/323 (т. 3 л.д. 63) департамент строительства, архитектуры и жилищной политики отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Основания для отказа в государственной регистрации права, перечень которых является исчерпывающим, установлены в статье 20 Закона № 122-ФЗ, в том числе согласно абзацу 10 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 25 Закона №122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. К таким документам относится в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с частями 1 и 10 статьи 55 ГрК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации и являющимся основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как усматривается из содержания письма от 07.02.2014 №06/323, основаниями к отказу в выдаче такого разрешения послужило непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок (срок действия договора аренды от 05.03.2013 № 105-13 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:5276 истек 27.12.2013.

Кроме того, указано на необходимость провести объединение земельных участков с кадастровыми номерами 89:05:020301:0160 и 89:05:020301:5276, предоставленные под строительство многоквартирного жилого дома и автономной котельной данного объекта соответственно, и уточнение границ застроенного земельного участка, поскольку здание встроенной котельной выходит за границы отведенного истцу земельного участка (согласно статье 1 Земельного кодекса РФ и письму от 10.10.2011 № Д23-4229 Министерства экономического развития РФ один объект недвижимости может быть размещён только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков).

Действительно срок действия договора аренды от 05.03.2013 № 105-13 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:5276 истек 27.12.2013, однако, из материалов дела не усматривается наличие у ООО «Заполярэнергорезерв» возможности продления действия указанного договора ввиду того, что спорный объект завершен строительством.

Также департамент строительства, архитектуры и жилищной политики, указывая, что один объект недвижимости может быть размещён только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как в обратном случае нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, в связи с чем потребовал у истца уточнить границы застроенного земельного участка с кадастровым номером 89:05:020301:5276, поскольку здание встроенной котельной выходит за границы отведенного истцу земельного участка, тем не менее не принял и возвратил ООО «Заполярэнергорезерв» межевой план, согласно которому требования департамента об уточнении границ спорного участка фактически истцом исполнены.

Департамент требует объединения земельных участков с кадастровыми номерами 89:05:020301:0160 и 89:05:020301:5276, предоставленных под строительство многоквартирного жилого дома и автономной котельной данного объекта, соответственно, исходя из того, что они как единый комплекс должны располагаться на одном земельном участке.

Между тем, такое требование департамента является не выполнимым с учетом того, что истцу отказано в принятии уточнения границ земельного участка, на котором располагается объект недвижимости (жилой дом и котельная), без указания конкретных причин отказа и на возможность устранения обстоятельств, препятствующих принятию департаментом межевого плана.

Согласно представленным в суд апелляционной инстанции письмам от 17.06.2014 №241/б и от 17.06.2014 №01-20/1125 в просьбе об обеспечении выбора земельного участка общей площадью 57кв.м, прилегающего со спорным земельным участком, в целях расширения земельного участка, необходимого для строительства автономной котельной жилого дома и о передаче на период строительства в аренду, департамент имущественных и земельных отношений отказал, указав на неправомерность предоставления земельных участков заявителю в чьей собственности не находятся располагаемые на них объекты недвижимости.

Таким образом, причины отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию фактически не предусматривают возможность их устранения.

Иные основания отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (отсутствие схемы, отображающей расположение простроенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, планировочной организации земельного участка; отсутствие раздела охрана окружающей среды) являются устранимыми и ООО «Заполярэнергорезерв» предприняло меры к их устранению.

Так из письма от 11.03.2014 №055/1 (т. 4 л.д. 29) следует, что ООО «Заполярэнергорезерв» запросило у своего контрагента ООО «Мегаполис» схему, отображающую расположение простроенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка; планировочную организацию земельного участка; раздел охраны окружающей среды, однако ссылаясь на отсутствие специалистов, занимающихся данными вопросами, ООО «Мегаполис» указало на то, что представит данные документы не ранее 14.03.2014.

В сложившейся ситуации, когда департамент отказывает в изменении границ земельного участка либо предоставлении смежного участка, необходимого для расположения на нем части объекта недвижимости, вышедшего за границы отведенного земельного участка, на основании не подверженности права собственности на объект, и отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в административном порядке, поскольку заявителю отказывается в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на основании отсутствия доказательств изменения границ земельного участка ввиду выхода части объекта недвижимости за пределы его границ, фактически создается ситуация когда, права истца, не имеющего возможности в установленном порядке зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, нарушены и не могут быть восстановлены в случае отказа в удовлетворении исковых требований.

Более того, из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом построен за счет собственных средств ООО «Заполярэнергорезерв». Общая сумма затрат на строительство дома, включая затраты на оплату труда, по данным истца, составила 42 643 001 руб. 12 коп.

На момент рассмотрения иска все работы по строительству дома и котельной закончены в полном объеме, выполнены работы по переносу сборного коллектора канализации и проходящей мимо дома теплотрассы, а также по благоустройству территории: на прилегающей к дому территории обустроены тротуары, подъездные дороги и стоянка автотранспорта с твердым покрытием, контейнерные площадки для сбора ТБО, озеленена придомовая территория, оборудована детская игровая площадка с антитравматическим покрытием, замечаний (претензий) со стороны администрации пос. Уренгой по выполненным работам не поступало. Истцом заключены договоры на предоставление коммунальных услуг на объекте строительства по адресу: ЯНАО, п.г.т. Уренгой, 3 мкр., район жилого дома № 2: с МУП «Пуровские коммунальные системы» № 070-В/2013 на услуги по отпуску питьевой воды и приему сточных вод в централизованную канализацию, № 084-Т/2013 на поставку тепловой энергии; с ОАО «Тюменская энергосбытовая компания» № 231-Уренгой – договор энергоснабжения.

ООО МФ «ТехСтандарт» проведена экспертиза и выдано экспертное заключение о соответствии пристроенной газовой котельной многоквартирного жилого дома для временного проживания, расположенного по адресу: ЯНАО, Пуровский район, п.г.т. Уренгой, мкр. 3, район жилого дома № 2, нормам пожарной безопасности. Объект исследования: многоквартирный жилой дом для временного проживания.

Согласно представленному