Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу n А46-16478/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

   Согласно положениям пункта 1 статьи 19 Закона № 122 государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

    В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, установленных в пункте 1 статьи 20 Закона № 122.

Как следует из материалов рассматриваемого спора с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества были представлены :  договор купли-продажи объекта недвижимости № 103 от  10.09.2013г., протокол об итогах торгов №156-ОТПП/2/3 от 06.09.2013, свидетельство о государственной регистрации права № 817896 от 29.04.2013г., Справка о произведенных в рамах заключенного договора купли-продажи расчетах.(лист дела № 21).

Основанием для отказа в регистрации  перехода права собственности, как это следует из содержания оспариваемого сообщения от 09.12.2013г.,  явилась непогашенная запись об ипотеке нежилого помещения (л.д. 22).

Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований о незаконности произведенного отказа, суд первой инстанции, поддерживая позицию Управления, ссылается на  правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Президиума ВАС № 6267/10  от 12.10.2010г., в соответствии с которой в отсутствие возможности погашения записи об ипотеке путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, оспаривание зарегистрированного обременения в виде ипотеки осуществляется путем подачи соответствующего заявления в суд.

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств оспаривания зарегистрированного обременения в судебном порядке и наличие непогашенной записи об ипотеке, содержащейся в реестре, соответствующий отказ суд счел законным.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанной позицией суда первой инстанции.

  В соответствии с пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

  Согласно пункту 4 статьи 29 Закона о регистрации, по общему правилу, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

  Указанной норме корреспондируют положения пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, в соответствии с которым если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

   Иное предусмотрено пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве, являющегося специальным по отношению как к Закону об ипотеке, так и к Закону о регистрации.

  На основании пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

  В соответствии со статьей 131 Закона № 127-ФЗ имущество должника, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 указанного Закона.

   В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

   Исходя из норм параграфа 3 главы 23 ГК РФ, залог как способ обеспечения исполнения обязательства прекращается в случае реализации заложенного имущества с публичных торгов. Продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем регистрационные записи об ипотеке подлежали прекращению.

  Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона № 127-ФЗ. Если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 названного закона. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

  С реализацией имущества должника с публичных торгов в ходе конкурсного производства Закон о банкротстве связывает прекращение залога в отношении реализованного имущества.

  Таким образом, при реализации заложенного имущества, включенного в конкурсную массу должника, путем продажи с открытых торгов согласия залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется, как не требуется принятия отдельного решения по вопросу о прекращении ипотеки, ограничивающей распоряжение имуществом должника.

  Факт реализации заложенного имущества должника в установленном Законом № 127-ФЗ порядке документально подтвержден. В деле отсутствуют сведения о том, что состоявшиеся 06.09.2013 торги оспорены и признаны недействительными (статья 449 ГК РФ, статьи 65, 68 АПК РФ).

С учетом изложенного, произведенный Управлением Росреестра по Омской области 09.12.2013г. отказ в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества нежилое помещение №160П, назначение: нежилое; площадь: общая 35,6 кв.м.; этаж: цокольный; литер: А; адрес (местоположение): г. Омск, ул. Герцена, дом №246, - следует признать незаконным.

 При этом не имеет правового значения в целях оценки законности действий Управления по произведенному 09.12.2013г. отказу в регистрации перехода права собственности последующее внесение в государственный кадастр записи о переходе права собственности на спорное помещение в соответствии с поданным 09.04.2014г. заявлением, в доказательство чего на обозрение суда представлена Выписка из Единого государственного  реестра прав на недвижимое имущество от 15.06.2013г., поскольку предметом рассматриваемого спора является оценка законности действий, осуществленных Управлением в связи с поданным Обществом заявлением от 21.10.2013г.

Вместе с тем,  самостоятельное совершение государственным органом действий, на обязанность по совершению которых указано Обществом в качестве способа восстановления нарушенного права в поданном заявлении, исключает для суда  апелляционной инстанции возможность указания такового в резолютивной части судебного акта.

В пользу позиции о незаконности произведенного Управлением отказа в регистрации перехода права собственности на рассматриваемо  помещение  свидетельствуют и выводы судебного акта по делу А46-12251/2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2014г., в рамках которого оценивалась законность действий Управления по отказу в погашении записи об ипотеке в отношении имущества, проданного Обществом в результате произведенных 06.09.2013г. торгов (5 единиц).

Признавая оспариваемые действия Управления незаконными, суд со ссылкой на позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в пункте 12 Постановления  № 58 от 23.07.2009г., указал на приоритетное значение в рассматриваемой ситуации норм Федерального закона о банкротстве, а также указал, что оспариваемое бездействие Управления Росреестра противоречит действующему законодательству и нарушает права и охраняемые законом интересы ООО «Миг-21век».

При этом судом кассационной инстанции указано на надлежаще выбранный заявителем способ защиты нарушенных прав и отсутствие у него обязанности по  обжалованию обременения имущества проданного с торгов в судебном порядке.

При данных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п.п. 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных Обществом требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пп.4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 01.04.2014 по делу №  А46-16478/2013  отменить.

Вынести по делу новый судебный акт, изложив его в следующей редакции.

Заявленные Обществом с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области  по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 160П, площадью 35.6 км, расположенное по адресу : г. Омск, ул. Герцена дом № 246.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов

О.А. Сидоренко