Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу n А46-139/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

истцом обязательства по передаче ответчику объекта аренды, указанного в договоре аренды нежилых помещений от 29.08.2012, подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 29.08.2012, подписанным без каких – либо претензий, связанных с техническим состоянием объекта недвижимости.

Во исполнение пункта 4.1 договора аренды от 29.08.2012 предприниматель Берёзов А.В. внес арендную плату за весь период действия договора за пользование имуществом в размере 100 000 руб.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора.

Согласно пункту 3.2 договора аренды от 29.08.2012 его срок установлен до 30.07.2013.

По истечении срока его действия договор аренды от 29.08.2012 считается прекратившим свое действие.

Пунктом 2.2.4 договора предусмотрена обязанность арендатора по окончании срока договора передать имущество Арендодателю в технически исправном состоянии, с учетом нормального (естественного износа), в полной сохранности со всеми разрешенными переделками , перестройками, и неотделимыми улучшениями.

Доказательства возврата Арендатором имущества Арендодателю по акту приема-передачи отсутствуют.

Более того, согласно актам комиссионной проверки сохранности здания от 11.01.2013, от 01.08.2013, составленным ООО «БИНА», а также акту обследования от 03.02.2014, подготовленному ООО Землеустроительное предприятие «ГЕО», спорное здание с кадастровым номером 55:36:090102:1145, расположенное по адресу: Омская область, г. Омск, ЦАО, ул. Большая Луговая, д. 3, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090102:42, прекратило свое существование в связи с уничтожением (здание снесено).

Между тем спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, в возникших спорных правоотношениях возврат имущества должен производиться не с использованием вещно-правовых способов защиты, а с применением норм договорного права, в частности статей 309, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации применимы не в части взыскания арендной платы, а в части, устанавливающей ответственность арендатора за несвоевременный возврат имущества.

Утрата вещи, которая является объектом арендных отношений, определяет право арендодателя требовать возмещения ее стоимости.

Причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства убытки должны быть возмещены должником согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер убытков определяется по правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. В состав реального ущерба включены произведенные расходы и убытки, вызванные утратой или повреждением имущества.

По убеждению суда апелляционной инстанции, подлежащий возмещению реальный ущерб, нанесенный арендодателю вследствие невозможности возвращения имущества, составляет в рассматриваемом споре стоимость невозвращенного имущества.

Апелляционный суд считает, что достаточным основанием для применения к арендатору ответственности в виде возмещения убытков за переданное по договору аренды имущество является подтвержденный судом факт неисполнения обязанности по его возврату.

В апелляционной жалобе предприниматель Берёзов А.В. ссылаясь на пункт 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке № ZRK020-2009/F от 29.09.2009 между ООО «БИНА» и АО «АТФБанк», соглашение банковского займа № RK019-2009 от 17.09.2009, соглашение банковского займа № RK020-2009 от 29.09.2009, заключенных между АО «АТФБанк» и ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ», где предметом ипотеки является спорное недвижимое имущество, а именно: административное двухэтажное строение, общей площадью 336,0 кв.м., литера Б, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Большая Луговая, д. 3, вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Омской области от 29.02.2012 по делу № А46-12130/2011 и от 16.01.2012 по делу № А46-11691/2011 об обращении взыскания на имущество ООО «БИНА», переданное в залог АО «АТФ БАНК», в том числе спорное здание с начальной продажной стоимостью в 5 040 000 руб.? утверждает, что на дату совершения договора аренды нежилых помещений от 29.08.2012 у ответчика не возникло права аренды, поскольку истец не вправе был передавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы предпринимателя, находит их несостоятельными исходя из следующего.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Содержащееся в указанном постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснение подлежит применению аналогичным образом к доводам арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не исполнившего обязанность по его возвращению арендодателю.

В рассматриваемом случае, как уже отмечено выше, предпринимателю Березову А.В. по акту приема - передачи было передано в аренду спорное недвижимое имущество, и предприниматель как арендатор внес ООО «БИНА» арендную плату за пользование имуществом на основании договора аренды.

Учитывая изложенное и принимая во внимание тот факт, что арендная плата в соответствии с правилами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации вносится за пользование имуществом, т.е. внесение арендной платы является необходимым элементом пользование предметом аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у предпринимателя Березова А.В. возникло право аренды, поэтому обязанность ответчика вернуть имущество истцу обоснованно регламентирована судом первой инстанции условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Доводы ответчика о том, что он не пользовался арендованным имуществом поскольку объект аренды был занят прежним пользователем – ООО «Омский привоз» не находят документально подтверждения, и опровергаются фактическими обстоятельствами рассматриваемого спора и представленными в материалы дела доказательствами, а именно: актом приема-передачи недвижимого имущества от 29.08.2012; письмом предпринимателя Берёзова А.В., направленным в адрес ООО «БИНА» (вход. № 1/Б от 09.01.2013) о расторжении договора аренды в связи с утратой коммерческого интереса к зданию; проектами соглашения от 28.12.2012 о расторжении договора аренды нежилых помещений от 29.08.2012 и акта сдачи-приемки от 30.12.2012 к договору аренды нежилых помещений от 29.08.2012, подписанными предпринимателем Берёзовым А.В.; письмом ответчика, направленным в адрес ООО «БИНА» (вход. № 2/Б от 14.01.2013), с просьбой оставить письмо о расторжении без подписания в связи с его ошибочным направлением.

Довод апелляционной жалобы о том, что ООО «БИНА» не является надлежащим истцом, таковым, по мнению предпринимателя, является АО «АТФ Банк» - залогодержатель спорного здания, отклоняется как необоснованный, исходя из следующего.

ООО «БИНА» является собственником спорных нежилых помещений, переданных по договору аренды от 29.08.2012 в аренду предпринимателю Березову А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 55 АВ № 089401, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 26.08.2005.

Поскольку в рассматриваемом случае было утрачено имущество собственника, являющееся объектом арендных отношений, ООО «БИНА» вправе требовать возмещения его стоимости, т.е. является  надлежащим истцом  по  делу.

Учитывая изложенное, доводы ответчика относительно прекращения договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при наличии факта пользования арендуемым зданием, которое не было возвращено собственнику, являются несостоятельными.

При этом наложение ареста на предмет аренды 07.11.2012 не могло повлиять на своевременное исполнение ответчиком обязательств по возврату имущества.

Подлежат отклонению доводы ответчика о недоказанности причинно – следственной связи между возникшими убытками и виновными действиями ответчика.

В рассматриваемом случае, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность должника возместить кредитору причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства убытки, которые определяются в соответствии со статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктом 2.2 договора аренды от 29.08.2012 предусмотрены обязанности ответчика (Арендатора), а именно: поддерживать имущество истца (Арендодателя) в исправном состоянии, соблюдать санитарные и противопожарные нормы при использовании имущества, соблюдать правила эксплуатации имущества; по окончании срока настоящего договора передать имущество Арендодателю в технически исправном состоянии, с учетом нормального (естественного) износа, в полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями; обеспечивать сохранность арендуемого имущества от повреждений и других незаконных посягательств (за причинение вреда непреодолимой силой Арендатор не отвечает) (подпункты 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5 договора).

Согласно пункту 5.2 договора аренды от 29.08.2012 ответчик возмещает убытки причиненные неисполнение или ненадлежащим выполнением обязательств по договору в полном объеме сверх неустойки.

В рассматриваемом случае неисполнение ответчиком обязательств по возврату арендованного имущества и утрата этого имущества привело к неблагоприятными последствиями для истца, который правомерно со ссылками на статьи 15, 393, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика убытков в размере 5 040 000 руб. 00 коп., составляющих начальную продажную стоимость спорного имущества.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности истцом размера убытков и необходимости применения при расчете таковых рыночной стоимости спорного имущества, несостоятельны.

Как следует материалов дела, размер подлежащих взысканию с ответчика убытков был определен истцом исходя из первоначальной продажной стоимости имущества истца, установленной решениями Арбитражного суда Омской области по делам № А46-11691/2011 и № А46-12130/2010.

Ответчик, заявляя о том, что решения Арбитражного суда Омской области по делам № А46-11691/2011 и № А46-12130/2010 не подтверждают реальную стоимость спорного имущества, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не привел иного размера убытков, а также не представил надлежащих доказательств, опровергающих доводы истца в указанной части.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ИП Березова А.В.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 29.04.2014 по делу № А46-139/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Е.П. Кливер

Т.А. Зиновьева