Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2014 по делу n А46-885/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

07 июля 2014 года

                                                     Дело №   А46-885/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  01 июля 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 июля 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4622/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение  Арбитражного суда Омской области от 28 марта 2014 года по делу № А46-885/2014 (судья Мартыненко Ю.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коммунсервис» (ИНН 5505042308, ОГРН 1065505030140) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о понуждении заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей: 

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Глазкова Е.В., по доверенности № Исх/ДИО/23275 от 05.12.2013, сроком действия 1 год;

от общества с ограниченной ответственностью «Коммунсервис» - Беренгард И.А.. по доверенности от 01.07.2014, сроком действия  3 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Коммунсервис» (далее - ООО «Коммунсервис») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения №5 П, общей площадью 69,1 кв.м, находящегося на первом этаже пристройки к жилому дому, литер А1, расположенного по адресу: г. Омск, микрорайон «Входной», д. 28, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 288 136 (один миллион двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) рублей».

Решением Арбитражного суда Омской области от 28 марта 2014 года по делу № А46-885/2014 исковые требования ООО «Коммунсервис» удовлетворены. На Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, действующий от имени муниципального образования город Омск, возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с ООО «Коммунсервис» договор купли-продажи нежилого помещения №5 П, общей площадью 69,1 кв.м, находящегося на первом этаже пристройки к жилому дому, литер А1, расположенного по адресу: г. Омск, микрорайон «Входной», д. 28, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (с учетом протокола согласования разногласий от 30.12.2013), изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 288 136 (один миллион двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) рублей». С Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО «Коммунсервис» взыскано 4 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что стоимость объекта недвижимости, поименованного в проекте договора купли-продажи, определена Департаментом на основании отчета о рыночной стоимости №125/11 от 25.11.2013, причем, по мнению ответчика, такая рыночная стоимость должна определятся оценщиком вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость, кроме того, органы государственной власти и местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, установленную в отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «Коммунсервис» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Коммунсервис», являясь арендатором муниципального имущества -нежилого помещения №5 П, общей площадью 69,1 кв.м, находящегося на первом этаже пристройки к жилому дому, литер А1, расположенного по адресу: г. Омск, микрорайон «Входной», д. 28 (договор аренды №38716/5 от 30.09.2010), обратился к Департаменту с заявлением от 11.10.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В ответ на обращение ООО «Коммунсервис» Департамент направил в его адрес для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения №5 П, общей площадью 69,1 кв.м., находящегося на первом этаже пристройки к жилому дому, литер А1, расположенного по адресу: г. Омск, микрорайон «Входной», д. 28.

Как следует из указанного проекта договора купли-продажи, Департамент (продавец) передает в собственность, а ООО «Коммунсервис» (покупатель) покупает нежилое помещение №5 П, общей площадью 69,1 кв.м., находящееся на первом этаже пристройки к жилому дому, литер А1, расположенного по адресу: г. Омск, микрорайон «Входной», д. 28.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 520 000 руб.

На указанный проект договора ООО «Коммунсервис» направлен протокол разногласий, согласно которому условия договора предлагалось изложить в следующей редакции:

-  пункт 4.1 договора: Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 288 136 (один миллион двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) рублей;

- пункт 4.2 договора: Оплата за «Объект» производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение трех лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 4.1 суммы на расчетный счет УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 5508001003/550301001, р/счет 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области г. Омск, БИК 045209001, ОКАТО 52401000000, КБК 909 114 02043 04 0422 410 ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца.

В ответ на указанный протокол разногласий Департамент направил в адрес истца протокол согласования разногласий от 30.12.2013 к договору купли-продажи, предусматривающий пункт 4.2 договора в редакции покупателя и пункт 4.1 в редакции Департамента.

Указывая, что между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО «Коммунсервис» обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства     на     приобретение     в     собственность     арендуемого     ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи   и  проект  договора.   В  случае  согласия  субъекта   малого   или  среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ).

То обстоятельство, что истец по настоящему делу удовлетворяет условиям     реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, Департаментом не оспаривается.

Между ООО «Коммунсервис» и Департаментом имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилого помещения №5 П, общей площадью 69,1 кв.м., находящегося на первом этаже пристройки к жилому дому, литер А1, расположенного по адресу: г. Омск, микрорайон «Входной», д. 28, в части определения стоимости объекта недвижимости.

Иные имевшиеся разногласия в ходе преддоговорных отношений сторонами урегулированы в окончательном виде в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений с учетом протокола согласования разногласий от 30.12.2013.

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 1 520 000 рублей Департаментом использовался отчет № 125/11-13 от 25.11.2013, подготовленный независимым оценщиком – индивидуальным предпринимателем Шум Е.В.

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость вышеуказанных помещений составляет 1 520 000 руб. с учетом НДС 18 %.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует