Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу n А46-1184/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

назначению имущества.

Как следует из пункта 1.2 договора аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14 назначение использования арендованного нежилого помещения – магазин «Цветы».

Условия договора являются согласованными, что истцом и ответчиком не оспаривается.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Договор аренды, на основании которого ИП Алекберову А.Ч. оглы предоставлено в пользование нежилое помещение, не предусматривает обязанности арендатора заключить договор энергоснабжения и водоснабжения напрямую с ресурсоснабжающими организациями, либо выступить в качестве абонента.

Договором аренды на истца по первоначальному иску также не возлагались обязанности по содержанию имущества вне арендуемых помещений.

Установленная пунктом 4.3 договора аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14 обязанность арендатора по возмещению коммунальных расходов арендодателя предполагает встречное предоставление коммунальных услуг.

Статья 546 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право прекращения или ограничения подачи электроэнергии только энергоснабжающей организации.

При этом у ЗАО «Фора» такого права не имеется.

Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные приведенной нормой, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право арендатора на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний других лиц возникает только после вступления во владение им (после фактической передачи имущества).

Материалами дела подтверждается, что указанная в договоре часть нежилого помещения была передана истцу ЗАО «Фора» в установленном порядке, поскольку сторонами договора подписан соответствующий акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял часть нежилого помещения.

При этом судом первой инстанции обоснованно не принят довод ответчика о вынужденных действиях по отключению электрической энергии и водоснабжения в помещении истца в связи с тем, что договор аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14 был расторгнут ЗАО «Фора», а ИП Алекберов А.Ч. оглы уклонялся от своей обязанности освободить данное помещение.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при этом в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии со статьями 65, 66, 68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В материалах дела отсутствует подписанное сторонами соглашение о расторжении договора аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14.

Оснований для расторжения договора аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14, заключённого между сторонами, судом также не усматривается.

В соответствии с пунктом 6.4 указанного договора он может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя в случае:

- необходимости для собственных нужд при условии предупреждения об этом Арендатора за 30 дней;

- двукратного нарушения Арендатором сроков уплаты арендной платы или платы за коммунальные услуги при условии предупреждения об этом Арендатора за 30 дней;

- невыполнения других обязательств Арендатором, при условии предупреждения о расторжении за 15 дней;

- действия, решения административных или судебных органов, не позволяющих (препятствующих) использовать помещение при условии предупреждения об этом, Арендатора за 30 дней.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как следует из материалов настоящего дела свои обязанности предусмотренные договором аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14, а именно пунктами 3.3.12, 3.3.13. по заключению договора с лицензированной фирмой по обслуживанию пожарной сигнализации и договора страхования помещения от пожара, поджога, возгорания, ущерба при тушении пожара и др. ИП Алекберовым А.Ч. оглы исполнены в полном объеме.

Акт обследования помещения магазина от 29.01.2014 составлен должностными лицами ЗАО «Фора» в одностороннем порядке без приглашения арендатора.

В силу пункта 4.3. договора оплата всех коммунальных услуг производится арендатором дополнительно на основании счета арендодателя в течение трех дней с момента передачи счета.

Соответствующий счет был передан арендодателем арендатору в январе 2014 года за оказание коммунальных услуг в декабре 2013 года и оплачен в надлежащем порядке согласно платежному поручению от 23.01.2014.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям оплата арендной платы за декабрь 2013 и январь 2014 года произведена арендатором на условиях предварительной оплаты с несущественным нарушением установленного пунктом 4.2. договора срока оплаты в 2-4 дня.

Надлежащих бесспорных доказательств нарушения ИП Алекберовым А.Ч. оглы других условий договора аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14 ЗАО «Фора» не представлено.

Податель жалобы, настаивая на расторжении договора аренды, ссылается также на несогласование предпринимателем с ЗАО «Фора» разрешенную мощность потребления электроэнергии, не предоставление договора на круглосуточную охрану помещения, не согласование разрешения на монтаж и эксплуатацию рекламных конструкций, нарушение целостности конструктивных элементов здания.

Указанные доводы апелляционным судом отклоняются.

Действительно в силу пункта 3.3.8 договора аренды, арендатор обязан согласовать с арендодателем разрешенную мощность потребления электроэнергии.

Однако указанное условие договора не содержит процедуру согласования. Таким образом, оно нарушалось как арендатором, так и арендодателем, поскольку арендодателем также не принимал каких-либо действий к согласованию разрешенной мощности потребления электроэнергии.

Учитывая изложенное, данный пункт не свидетельствует о нарушении условий договора исключительно арендатором помещения, в данном случае мощность потребления электроэнергии не согласована и по вине арендодателя.

Представленные в суд апелляционной инстанции документы (приобщенные к материалам дела), которые по утверждению ответчика свидетельствуют о заключении 17.02.2014 между ОАО «Омскэлектро» и ИП Алекберовым А.Ч.о. договора на технологическое присоединение, апелляционным судом не могут расцениваться как нарушающими условия договора аренды со стороны предпринимателя, поскольку мощность должна быть согласована сторонами договора аренды обоюдно. Поскольку такая мощность не была согласована ни арендатором, ни арендодателем, то нарушение пункта 3.3.8 договора аренды является обоюдным.

Кроме того, указанные действия являются вынужденной мерой, поскольку арендодатель ограничил предпринимателя в пользовании коммунальных услуг.

В суде апелляционной инстанции к материалам дела приобщен договор № 174/10 от 12.07.2010 по охране объекта, в соответствии с которым  ООО «ЧОП «СТБ-Охрана» осуществляет охрану арендуемого предпринимателем помещения.

В приложениях к договору № 1 и № 2 указан адрес охраняемого объекта, время охраны, стоимость охранных услуг и иные данные.

Учитывая изложенное, нарушения пункта 3.3.15 договора аренды не усматривается.

Довод подателя жалобы о нарушение целостности конструктивных элементов здания, апелляционным судом отклоняется как недоказанный материалами дела.

Также податель жалобы ссылается на не получение в установленном порядке разрешения на установку рекламных конструкций (пункт 3.3.16 договора).

Суд апелляционной инстанции, отклоняя указанный довод исходит из того, что указанные обстоятельства не влияют на права арендодателя.

В силу части 1 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, проекционного и иного предназначенного для проекции рекламы на любые поверхности оборудования, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее - рекламные конструкции), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем, с соблюдением требований настоящей статьи. Владелец рекламной конструкции (физическое или юридическое лицо) - собственник рекламной конструкции либо иное лицо, обладающее вещным правом на рекламную конструкцию или правом владения и пользования рекламной конструкцией на основании договора с ее собственником.

Таким образом, в силу норм Закона о рекламе ответственным лицом является владелец рекламной конструкции (рекламораспространитель) – собственник  рекламной конструкции либо иное лицо, обладающее вещным правом на рекламную конструкцию.

В рассматриваемым случае таким лицом является ИП Алекберов А.Ч., а не ООО «Фора», что исключает нарушение прав последнего.

Поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора устранены, договор аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14 не подлежит расторжению, а действия ЗАО «Фора» по отключению помещения, переданного ИП Алекберову А.Ч. оглы на основании договора аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14, от электрической энергии и от водоснабжения (водоотведения) являются незаконными.

Требования истца по первоначальному иску обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Оснований для расторжения договора аренды от 13.11.2013 № 10/2-Ц-14 не имеется, в связи с чем требования по встречному иску обоснованно не удовлетворены судом.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит отклонению на основании выводов, указанных в мотивировочной части настоящего постановления. Решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2014 по делу № А46-1184/2014 надлежит оставить без изменения.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в силу статьи 110 АПК РФ относится на подателя жалобы, с учетом оплаты последним необходимой суммы при обращении в апелляционный суд.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Фора» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2014 по делу № А46-1184/2014 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова

О.А. Сидоренко