Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2014 по делу n А70-12937/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

             Согласно пунктам 2, 3, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

            В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

 Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

 Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (продажа недвижимости) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

 Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

            Из материалов дела следует, что наряду с подписанием истцом, ООО «Астра и К» и ООО «Северная Звезда» соглашения о переводе долга 22.11.2011 в этот же день между первоначальным должником ООО «Астра и К» (продавец) и новым должником ООО «Северная звезда» (покупатель) был заключён самостоятельный договор купли-продажи  объекта недвижимости от 22.11.2011 в отношении объектов недвижимости (нежилого строения - двухэтажное нежилое строение (цех) (литера А6, А7, А8), назначение: нежилое, общей площадью 4 261,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Щербакова, д.4, строение 2, кадастровый номер 72:01/01:01:474:04/с2:01, и земельного участка,  на котором расположен объект недвижимости, площадью 6163,8 кв.м, категория: земли поселений, условный номер 72:23:1 09 002:0315, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Щербакова, д. 4, строение 2 (лит. А6, лит. А7, лит. А8).           

            Из пункта 1.1. договора купли-продажи следует, что документами, подтверждающими право собственности продавца на объект недвижимости и земельный участок являются,  в частности,  свидетельства о государственной регистрации права собственности серия 72 НК № 288380 от 12.04.2006, серия 72 НК № 514735 от 29.11.2006, копии которых представлены в материалы дела (л.д. 87-88).

            Право собственности ООО «Северная Звезда» на приобретённые по договору купли-продажи нежилое строение и земельный участок подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 10.02.2012 серия 72 НМ 148625, 72 НМ 148626 (л.д. 89-90).

            Основанием государственной регистрации права собственности ООО «Северная Звезда» является рассматриваемый договор купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011.

            Таким образом, ООО «Северная Звезда» в установленном законом порядке зарегистрировало за собой объекты недвижимости, обозначенные в договоре купли-продажи от 22.11.2011 и в свидетельствах о государственной регистрации права, выданных ранее на правообладателя ООО «Астра и К».

            О том, что нежилое строение было реконструировано действительно следует из материалов дела и подтверждается судебными актами судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу  № 70-7849/2010, принятыми по иску ООО «Астра и К» о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое строение (л.д. 131-155).

            Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по указанному делу, оставленным без изменения 22.03.2011 Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа, отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Астра и К».

            По мнению суда апелляционной инстанции, исходя из того, что сделка купли-продажи объекта недвижимости имела место 22.11.2011 в условиях наличия сведений, содержащихся об объекте недвижимости в техническом паспорте по состоянию на 15.04.2011 (л.д. 107-126) и в кадастровом паспорте по состоянию на 06.05.2011 (л.д. 127-128), в которых назначение строения указано иное – торгово-развлекательный центр, а также общая площадь значится больше 4503,9 кв.м в отличие от свидетельства о государственной регистрации права от 12.04.2006, выданного ООО «Астра и К», ООО «Северная Звезда» не могло не знать, какой фактически объект недвижимости им приобретается.

            При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание и то обстоятельство, что за ООО «Северная Звезда» зарегистрировано право собственности на нежилое строение с теми характеристиками, которые указаны в договоре купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011.

            Данное обстоятельство само по себе указывает о том, что податель жалобы, заключая с ООО «Астра и К» сделку купли-продажи, как добросовестный участник гражданских правоотношений имел реальную возможность сравнить фактически приобретаемый им объект недвижимости с его техническими характеристиками, отражёнными как в техническом паспорте, так и в кадастровом паспорте, и выявить различия, о которых он теперь указывает в настоящем споре в обоснование своих доводов о ничтожности сделки.

   Различие технических характеристик объекта недвижимости не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной в рамках настоящего дела, учитывая, что  сторона сделки ООО «Астра и К»  не привлечено к участию в настоящем деле.

 ООО «Северная Звезда» не приводит в жалобе доводов о том, что на момент совершения сделки купли-продажи, оно не могло установить тот факт, что технические характеристики нежилого строения отличаются от тех, которые отражены в техническом и кадастровом паспортах.

 ООО «Северная Звезда» не указывает и о том, что продавец ввёл его в заблуждение относительно технических характеристик нежилого строения.

 В любом случае в  силу статьи 178 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

            То есть  в порядке статьи 178 ГК РФ сделка подлежит самостоятельному оспариванию по иску заинтересованной стороны, в связи с чем не может быть признана ничтожной и оцениваться в рамках настоящего дела по основаниям статьи 178 ГК РФ.

            Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011 стороны заключили на тех условиях, которые были оговорены и согласованы сторонами.

            При таких обстоятельствах характеристики недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011 не влияют на действительность договора и правовых оснований для признания спорного договора недействительным не имеется.

            ООО «Северная Звезда» указывает в жалобе на то, принимая на себя обязательства по кредитному договору, оно исходило из того, что получило одновременно встречное предоставление в виде объектов недвижимости.

            В соответствии с пунктом 6.3 договора купли-продажи, на который ссылается податель жалобы в обоснование своих возражений,  договор является смешанным и содержит в себе элементы купли-продажи недвижимости и перевода долга.

            В этом же пункте указано, что при заключении договора стороны исходят из того, что договор не был бы заключён сторонами, если в него не были бы одновременно включены условия, как по купле-продаже объекта, так и условия по переводу долга. Соответственно, недействительность части договора - сделки купли-продажи объекта влечёт недействительность сделки перевода долга. И, наоборот, недействительность части сделки - по переводу долга влечёт недействительность сделки купли-продажи объекта.

            В соответствии со статьёй 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

            Под частью сделки по смыслу названной нормы следует понимать одно или несколько условий сделки.

            То есть, часть сделки может быть признана недействительной только в случае, если можно предположить, что сделка была бы совершена без включения в неё оспариваемых условий (часть сделки).

            Применительно к рассматриваемому случаю в связи с приобретением объектов недвижимости покупатель в любом случае обязан произвести расчёт с продавцом, учитывая, что покупатель – податель жалобы уже зарегистрировал за собой на праве собственности приобретенные объекты недвижимости.

            Более того,  по договору купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011 (пункт 4.3.) на покупателя (подателя жалобы) переводится долг продавца перед Банком по 2 кредитным договорам: № 3103-0060 от 25.07.2007 (на дату подписания договора сумма задолженности по возврату кредита составляет 50 000 000 руб., срок уплаты процентов в размере 11 180 745 руб. 18 коп. не наступил), № 3103-0047 от 26.04.2007 (на дату подписания договора сумма задолженности по возврату кредита составляет 112 500 000 руб.,  срок уплаты процентов в сумме 25 047 770 руб. 19 коп. не наступил).

            Общая сумма, подлежащая уплате Банку в результате перевода долга, как раз составляет общую сумму цены объекта недвижимости -  196 939 515 руб. 37 коп. и цены земельного участка  -  1 789 000 руб.

            Таким образом, по договору купли-продажи стороны договорились о расчёте путём перевода долга по 2 кредитным договорам, в том числе по рассматриваемому  кредитному договору.

            Соответственно, второй указанный в договоре кредитный договор не является основанием настоящих исковых требований.

            В связи с чем расчёт по договору купли-продажи подразумевается по 2 кредитным договорам.

            Поэтому условия о расчёте не могут отдельно оцениваться по рассматриваемому кредитному договору.

Как указывалось выше, характеристики недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011, не влияют на действительность договора и правовых оснований для признания спорного договора недействительным не имеется.

            В связи с чем ввиду отсутствия оснований считать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011, то и нет оснований считать, что перевод долга также является недействительным.

            Доводы жалобы ООО «Северная Звезда» о том, что представленное истцом соглашение о переводе долга от 22.11.2011 не может рассматриваться в качестве самостоятельного обязательства, поскольку подписано сторонами в день заключения договора купли-продажи, в котором содержатся аналогичные условия о переводе долга по тому же кредитному договору, в счёт оплаты объектов недвижимости, не принимаются.

Данное соглашение заключено подателем жалобы непосредственно с самим кредитором – истцом с участием первоначального должника ООО «Астра и К» и применительно к требованиям статьи 391 ГК РФ свидетельствует о получении согласия кредитора на перевод долга.

Поэтому данное соглашение имеет существенное значение при разрешении настоящего спора.

ООО «Северная звезда» считает, что если воспринимать соглашение в качестве самостоятельной сделки, не предполагающей встречного предоставления, её следует рассматривать как дарение, которое недопустимо между коммерческими организациями.

             Глава 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве не предусматривает положений о вознаграждении по договору перевода долга.

    Согласно пункту 4 статьи 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

   Согласно пункту 1 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанная на сделке, совершённой в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

            Как разъяснено в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», соглашение об уступке права (требования), заключённое между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания её ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.

Квалификация соглашения об уступке права (требования) как договора дарения возможна лишь при установлении намерения безвозмездно передать право (требование). Отсутствие в данном соглашении условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не свидетельствует о дарении соответствующего права (требования).

            Данные разъяснения Президиума ВАС РФ применяются и к договору о переводе долга.

            Действительно, само соглашение о переводе долга не содержит условия об оплате первоначальным должником новому должнику – подателю жалобы какого-либо вознаграждения.

            Не имеет ссылки соглашение и на договор купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011.

            Вместе с тем, с учётом положений договора купли-продажи объекта недвижимости от 22.11.2011, в котором стороны договорились о расчёте, нельзя сделать вывод о том, что перевод долга был безвозмездным.

Доводы жалобы ответчика об ошибочности применения судом первой инстанции разъяснений  Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 1 Постановления № 54, принимаются. Вместе с тем, применение судом первой инстанции указанных разъяснений не привело к принятию