Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу n А70-2872/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

решение Управления Росреестра по Тюменской области об отказе в государственной регистрации права собственности  на нежилое помещение – машиноместо № 15. Управление Росреестра по Тюменской области обязано провести государственную регистрацию права собственности Пономарева В.В. на нежилое помещение – машиноместо № 15 (т. 176 л.д. 37-40).

            Доказательств отмены данного решения суда общей юрисдикции в дело не представлено.

            На основании указанного решения суда Пономарев В.В. обратился 03.12.2013  в регистрирующий орган (т. 176 л.д. 41).

            Из отзыва Управления Росреестра по Тюменской области на заявление Пономарева В.В. следует, что 18.12.2013 принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, в частности, на том основании, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. 08.04.2013 было принято решение о государственной регистрации права собственности ООО «ТУАНН» на нежилое помещение. Кроме этого, указано, что в Управлении отсутствуют  документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимого имущества иного правообладателя   (т. 176 л.д. 62-66).

            11 апреля 2013 года в регистрирующий орган с целью государственной регистрации права собственности обратился Пестов В.Р. (т. 177 л.д. 58).

            Сообщением от 25.03.2013 Управления Росреестра по Тюменской области Пестову В.Р. отказано в государственной регистрации (т. 177 л.д. 60-66), в частности, со ссылкой на то, что застройщик ООО «ТУАНН-Риэлт» признан банкротом, и на пункт 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве на том основании, что не представлен вступивший в законную силу судебный акт о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

            Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.04.2013 собственником нежилых помещений –  машиноместо № 15 и машиноместо № 20 является ООО «ТУАНН» (т. 176 л.д. 91, т. 177 л.д. 91).

            Пономарев В.В. и Пестов В.Р. обратились в арбитражный суд  с настоящими заявлениями с учётом последующих уточнений, считая, что конкурсный управляющий ООО «ТУАНН» самовольно  применил последствия  недействительности сделки и зарегистрировал за ООО «ТУАНН» право собственности на спорные нежилые помещения.

            Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьёй 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи друг с другом, пришёл к выводу об удовлетворении уточнённых заявителями требований.

            Повторно рассматривая настоящий спор, суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

             В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 201.8.  Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению, в частности, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

  Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.

 Таким образом, лица, имеющие требования к должнику о переходе права собственности на недвижимое имущество во исполнение принятых обязательств, вправе в порядке статьи 201.8. Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности должника обратиться с соответствующим заявлением.

 Однако положения этой нормы не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статьёй, которой обеспечивается недопустимость нарушения основного требования к процедуре банкротства - соблюдения баланса интересов всех кредиторов.

 Это обусловлено тем, что по общему правилу согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счёт которой удовлетворяются все требования кредиторов.

            ООО «ТУАНН» зарегистрировало право собственности на нежилые помещения на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2010.

            Следовательно, согласно положениям статьи 131 Закона о банкротстве спорные нежилые помещения входят в конкурсную массу ООО «ТУАНН».

            Включение в конкурсную массу имущества при наличии непосредственно каких-либо требований кредиторов к самому должнику-застройщику ООО «ТУАНН» предполагает, что эти кредиторы могут получить удовлетворение своих требований от должника только в общем порядке погашения требований кредиторов по правилам статей 134, 142 Закона о банкротстве, который заключается в установлении определённой очерёдности требований кредиторов и основан на двух принципах: последовательности и пропорциональности.

            Вместе с тем, в данном конкретном случае правила статей 131, 134, 142 Закона о банкротстве не могут быть применены только на том основании, что у должника ООО «ТУАНН» отсутствуют какие-либо договорные взаимоотношения с заявителями, в силу наличия которых он обязывался передать им спорные нежилые помещения.

            Соответственно, заявители не имеют никаких притязаний к самому ООО «ТУАНН».

            Суд первой инстанции правильно указал о том, что договоры непосредственно между ООО «ТУАНН» и Пономаревым В.В., Пестовым В.Р. отсутствуют.

            Из материалов дела следует, что обязательства по передаче нежилых помещений возникли перед заявителями у другого юридического лица ООО «ТУАНН-Риэлт»  по договорам от 08.07.2005 № 92 и № 93, во исполнение которых оно передало заявителям по актам от 26.11.2010 и 30.11.2010 нежилые помещения.

            Данные акты приёма-передачи  были подписаны к тому же до даты возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ТУАНН» (01.04.2011).

            Государственная регистрация права собственности на нежилые помещения 08.04.2013 за ООО «ТУАНН» произведена, таким образом, в условиях, когда нежилые помещения были переданы в натуре заявителям, причём не ООО «ТУАНН», задолго до того, когда ООО «ТУАНН» в рамках дела о банкротстве зарегистрировало за собой спорные нежилые помещения.

            Несмотря на то, что определением Арбитражного суда Тюменской области от 25.02.2013 признаны недействительными  действия ООО «ТУАНН-Риэлт» и ООО «ТУАНН» по распределению нежилых помещений подземной автостоянки по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское МО, жилой район «Московский дворик», проезд Академический, дом 9, строение 2, совершённые путём подписания итогового протокола от 01.07.2010 распределения нежилых помещений подземной автостоянки, последствия недействительности сделки не были применены судом, именно потому, что часть парковочных мест передана ООО «ТУАНН-Риэлт» участникам строительства.

            Указанным судебным актом на заявителей Пономарева В.В. и Пестова В.Р. не возложена обязанность возвратить ООО «ТУАНН» полученные от ООО «ТУАНН-Риэлт» парковочные места (машиноместо).

            О том, что между должником и заявителями нет договорных отношений, указывает и сам конкурсный управляющий ООО «ТУАНН» в апелляционной жалобе.

            Однако при этом конкурсный управляющий считает необходимым учитывать отношения должника и ООО «ТУАНН-Риэлт» по вопросу строительства, возникшие из договора № 4 от 20.01.2003 о привлечении финансовых средств в строительство комплекса и договора от 10.01.2003 о совместной деятельности по строительству жилого комплекса.

            Между тем, к взаимоотношениям ООО «ТУАНН» и ООО «ТУАНН-Риэлт», вытекающим из заключённых между ними договоров,  заявители не имеют отношения.

            При наличии действующих договоров от 08.07.2005 № 92 и № 93, по которым ООО «ТУАНН-Риэлт» обязалось передать заявителям нежилые помещения - парковочные места и данное обязательство исполнило, что подтверждается актами от 26.11.2010 и 30.11.2010, заявители вправе получить в собственность эти нежилые помещения, учитывая, как указывает сам конкурсный управляющий в жалобе, что должник не получал от заявителей денежных средств и не заключал с ними договоров.

            При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым учитывать и то обстоятельство, что  решением Центрального районного суда г. Тюмени от 14.08.2013 по делу № 2-5409/2013  Управление Росреестра по Тюменской области обязано провести государственную регистрацию права собственности Пономарева В.В. на нежилое помещение – машиноместо № 15.

            Регистрация права собственности на спорные нежилые помещения за ООО «ТУАНН», как правильно указал суд первой инстанции, исключает возможность защиты заявителями их прав иным способом, принимая во внимание ликвидацию ООО «ТУАНН-Риэлт».

            Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

            Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации, данных  в пункте 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Таким образом, в силу данных разъяснений, если регистрация права собственности на спорное нежилое помещение уже осуществлена за продавцом, то покупатель может реализовать своё право на защиту путём предъявления требования о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ подлежат применению в данном случае, хотя ООО «ТУАНН» и не является непосредственным продавцом по договорам от 08.07.2005 № 92 и № 93.

Однако по причине осуществления за ООО «ТУАНН» государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения заявители вправе требовать от него применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ как от уклоняющейся стороны произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, предусмотренное в подпункте 6 пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве (то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ).

            Поэтому суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования заявителей.

            Данный вывод суда первой инстанции конкурсным управляющим ООО «ТУАНН» не опровергнут.

Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.

            С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении обособленного спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Определение Арбитражного суда Тюменской области от 24.02.2014 по делу № А70-2872/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

О.В. Зорина

М.В. Смольникова