Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу n А75-10803/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

19 июня 2014 года

                                                     Дело №   А75-10803/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  10 июня 2014 года

Постановление изготовлено в полном объёме  19 июня 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи  Золотовой  Л.А.,

судей  Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-4229/2014) Администрации города Нижневартовск

на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25.03.2014 по делу № А75-10803/2013 (судья Дроздов А.Н.),

принятое по заявлению предпринимателя Коновалова Игоря Николаевича

к Администрации города Нижневартовск

о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в деле третьего лица, - Хуснуллиной Оксаны Дамировны,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации города Нижневартовск - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Коновалова Игоря Николаевича – Амади И.И. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности б/н от 12.12.2013 сроком действия на три года);

от Хуснуллиной Оксаны Дамировны - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом;

установил:

Индивидуальный предприниматель Коновалов Игорь Николаевич (далее по тексту – заявитель, предприниматель, ИП Коновалов И.Н.) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Нижневартовска (далее по тексту – администрация, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и возложении обязанности заключить договор купли-продажи.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, была привлечена Хуснуллина Оксана Дамировна (далее по тексту – третье лицо, Хуснуллина О.Д.).

Решением по делу Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры требования предпринимателя удовлетворил: признал решение об отказе в реализации преимущественного права приобретения помещений № 13-18 нежилого помещения № 1007, расположенного в городе Нижневартовске по ул. Ханты-Мансийская в доме № 35, изложенное в письме от 14.11.2013 № 36-01/3948, незаконным и обязал администрацию выполнить необходимые действия, направленные на реализацию ИП Коноваловым И.Н. преимущественного права приобретения помещений № 13-18 нежилого помещения № 1007, расположенного в городе Нижневартовске по ул. Ханты-Мансийская в доме № 35.

При этом судом первой инстанции отклонен как несостоятельный и не основанный на положениях Федерального Закона № 159-ФЗ довод Администрации, положенный в основу произведенного отказа, о невозможности реализации заявителем преимущественного права на выкуп ввиду отсутствия у испрашиваемого объекта недвижимости статуса обособленного помещения. При вынесении судебного акта по делу судом также принято во внимание совершение  Администрацией до расторжения договора аренды спорного помещения с предпринимателем,  действий,  направленных на заключение нового договора путем проведения открытого конкурса, расцененных судом в качестве неправомерных.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объёме, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо указывает, что судом первой инстанции был сделан ошибочный вывод о том, что арендуемые предпринимателем помещения № 13-18 являются самостоятельными и изолированными, поскольку помещение № 1007 не разделялось на два помещения, вопреки выводам суда первой инстанции, а является единым согласно техническому паспорту и состоит как единое помещение на государственном кадастровом учете. При этом помещения № 13-18 не могут автономно эксплуатироваться, так как не имеют самостоятельного, обособленного выхода.

Податель жалобы также не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие кадастрового учета занимаемого арендатором помещения не может свидетельствовать о невозможности идентифицировать объект недвижимости как самостоятельный.

Как полагает заинтересованное лицо, ошибочным является и вывод суда первой инстанции о злоупотреблении Администрацией своим правом, поскольку в соответствии с пунктом 12.4 письма Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 26.02.2009 № ИА/4770 «О направлении обновленных разъяснений по вопросам применения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» торги в соответствии со статьёй 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее по тексту - Закон о защите конкуренции) могут проводиться, в том числе, и до момента истечения срока действующего договора, но с учётом того, что договор аренды на новый срок должен быть заключён по истечении срока действующего договора на момент проведения торгов.

В представленном до начала судебного заседания отзыве заявитель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие её представителя, которое судом апелляционной инстанции было удовлетворено.

Также от заинтересованного лица поступили возражения на отзыв, которые были приобщены апелляционным судом к материалам дела.

Администрация и третье лицо, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, возражения на отзыв, заслушав представителя заявителя, присутствовавшего в судебном заседании, суд апелляционной инстанции становил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30.11.2005 между Администрацией и предпринимателем был заключён договор № 166П-2005 на аренду помещений № 13-18, ? части помещений № 1, 2 нежилого помещения № 1007, расположенных по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ханты-Мансийская, дом 35, для использования под магазин.

Договором предусмотрена пролонгация срока действия договора на неопределенный срок после окончания срока действия договора.

Администрацией 15.10.2013 было направлено в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с 05.11.2013 (т. 1 л.д.123).

21.10.2013 заявитель обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 14.11.2013 № 36-01/3948 предпринимателю было отказано в реализации данного права. Отказ мотивирован тем, что помещения № 13-18 входят в состав нежилого помещения № 1007 и не являются самостоятельным объектом учета. При этом администрация разъяснила, что право на указанные помещения как на самостоятельный объект недвижимости не зарегистрировано в соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, сделка, подлежащая государственной регистрации и направленная на отчуждение имущества в отношении помещений, являющихся частью объекта, не может быть осуществлена (т. 1 л.д. 39).

Предприниматель, полагая, что отказом в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества нарушены его права, обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

25.03.2014 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято обжалуемое администрацией в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 названного Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Условия предоставления преимущественного права определены в этой же статье:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, по верному замечанию суда первой инстанции, арендуемое помещение может быть приобретено в упрощённом порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

 Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предприниматель и находившееся у него в аренде помещение соответствует указанным условиям. Доказательств обратного Администрацией в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Доводов опровергающих данные обстоятельства администрацией также не заявлено.

 При этом, на момент обращения предпринимателя с заявлением в Администрацию договор аренды не был расторгнут. Как отмечает заинтересованное лицо в своей апелляционной жалобе договор считается расторгнутым с 05.11.2013, в то время как ИП Коновалов И.Н. с заявлением по вопросу выкупа помещений № 13-18 обратился 21.10.2013.

Довод Администрации о том, что спорный объект недвижимости не может быть предметом выкупа предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на основании норм Закона № 159-ФЗ, так как не сформирован как самостоятельный объект права, судом апелляционной инстанции признаётся несостоятельным.

Аналогичный довод заявлялся заинтересованным лицом и в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции и был обоснованно отклонён арбитражным судом в силу следующего.

Из пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев,