Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу n А70-12690/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза (определение суда от 10.01.2014 - т. 3, л. 96) по ходатайству истца (т. 3 л. 1-2), мотивированному несогласием с выводами, приведенными в отчете от 25.09.2013 № 590/13 об оценке объекта оценки.

В заключении эксперта по судебной экспертизе отчета от 25.09.2013 № 590/13 об оценке объекта оценки (т. 3 л. 100-137) эксперт Кириллов О.А., отвечая на вопрос: «соответствует ли Отчет № 590/13 от 25.09.2013 об оценке объекта оценки (помещения гостиницы, расположенные по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, улица Садовая 4), выполненного ООО «Аллегра», законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки?», пришел к выводу о соответствии отчета законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства, в том числе заключение экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и исследуются наряду с другими доказательствами, представленными по делу (часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что суд первой инстанции отклонил ходатайство истца о назначении повторной экспертизы за отсутствием оснований для её назначения.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы ходатайства фактически направлены на несогласие с выводами экспертного заключения и им может быть дана оценка при исследовании иных представленных доказательств.

Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства ООО «Гостиница «Тагил» о проведении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исходя из приведенных положений статьи 87 АПК РФ, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

В отчете от 25.09.2013 № 590/13 об оценке объекта и заключении эксперта от 25.09.2013 № 590/13 даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленный вопрос, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Не соглашаясь с выводами эксперта, ООО «Гостиница «Тагил» заявило ходатайство о проведении повторной экспертизы, в обоснование которого указало, что осмотр объекта оценки экспертом не проводился, выбор объектов-аналогов (объекты торгово-офисного назначения) неправомерен, так как выбранные объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки.

Также истец указал, что судом не учтены комментарии эксперта к таблице, согласно которым оценщик при расчете валового дохода использовал ставку аренды 470 руб./кв.м, в то время как в дальнейших расчетах оценщиком используется значение в размере 451 руб./кв.м. Судом не учтено наличие судимости у эксперта Кириллова О.А. Экспертиза осуществлялась по документам, представленным ответчиком, что нарушает нормы статей 82, 83, 85 АПК РФ.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленных истцом доводов.

Поскольку целью проведения экспертизы являлось разрешение вопроса о соответствии отчета от 25.09.2013 № 590/13 законодательству об оценочной деятельности и требования стандартов оценки, суд апелляционной инстанции отмечает, что проведение осмотра с выездом на объект оценки не является обязательным требованием, так как имеется возможность установить соответствие отчета требованиям по представленным на экспертизу документам.

Тот факт, что экспертиза осуществлялась по отчету, представленному ответчиком, не является основанием для проведения повторной экспертизы, так как доказательств недостоверности указанных в исследуемом отчете данных истцом не установлено.

Указание ООО «Гостиница «Тагил» на наличие у эксперта Кириллова О.А. судимости, не имеет правового значения для рассматриваемого дела, так как Кириллов О.А. был осужден по статье 264 Уголовного кодекса Российской Федерации (нарушение лицом, управляющим автомобилем, трамваем либо другим механическим транспортным средством, правил дорожного движения или эксплуатации транспортных средств, повлекшее по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека), что не связано с осуществлением им экспертной деятельности и не влияет на его компетенцию в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием.

Более того, как указало Управление, судимость в отношении Кириллова О.А. погашена.

Доводы подателя жалобы о том, что судом не учтены комментарии эксперта к таблице, согласно которым оценщик при расчете валового дохода использовал ставку аренды 470 руб./кв.м, в то время как в дальнейших расчетах оценщиком используется значение в размере 451 руб./кв.м, отклоняются судом апелляционной инстанции за необоснованностью.

Из комментариев эксперта к разделу 7.2.2.1.3 следует, что при проведении проверки предоставленного Отчёта эксперт на стр. 83 выявил расхождения в значении аренды 1 кв.м объекта оценки и в значении потенциального валового дохода, указанных в таблице «Определение потенциального валового дохода». На странице 82 оценщиком определено значение 1 кв.м аренды объекта оценки в размере 470 руб., а на странице 83 в таблице «Определение потенциального валового дохода» оценщик указывает значение данного показателя в размере 451 руб.

При этом при проверке правильности и корректности проведенных оценщиком на стр. 83-85 расчетов величины действительного валового дохода и чистого операционного дохода, используемых в дальнейшем при оценке объекта оценки в рамках доходного подхода, экспертом было установлено, что действительный валовый доход и чистый операционный доход оценщиком рассчитаны верно, исходя из стоимости аренды 1 кв.м объекта оценки, рассчитанной оценщиком на стр. 82 Отчёта в размере 470 руб.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что рыночная стоимость нежилых помещений в здании нежилого назначения, лит. А, подвал, 1-7 этажи общей площадью 6 332,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Садовая 4, согласно отчету от 25.09.2013 № 590/13 составляет 139 246 000 руб. с учетом НДС, 118 005 084 руб. без учета НДС. То есть, рыночная стоимость 1 кв.м в спорных помещениях составляет 21 989 руб. 45 коп. с учетом НДС, 18 635 руб. 12 коп. без учета НДС.

Вместе с тем, согласно договору купли-продажи муниципального имущества от 07.09.2010 № 75 покупатель - ООО «Гостиница «Тагил» приобрел у Управления встроенное помещение буфета, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Садовая, 4, по цене за 1 кв.м - 18 928 руб. (стоимость помещения 2 250 570 руб. / 118,9 кв.м); договору купли-продажи муниципального имущества от 27.11.2013 № 215 ООО «Гостиница «Тагил» приобрело у Управления помещение буфета по такому же адресу по цене за 1 кв.м – 18 424 руб. (стоимость помещения 510169 руб. 49 коп. / 27,6 кв.м); договору купли-продажи муниципального имущества от 24.04.2013 № 199 индивидуальный предприниматель Гербер О.В. приобрёл у Управления нежилые помещения № 72-79 по цене за 1 кв.м – 20 092 руб. (стоимость помещения 1 742 000 руб. / 86,7 кв.м); по договору купли-продажи муниципального имущества от 22.10.2013 № 209 индивидуальный предприниматель Тюрин Л.Е. приобрел у Управления нежилое помещение по цене за 1 кв.м – 18 366 кв. м (стоимость помещения 4 375 000 руб. / 238,2 кв.м); договору купли-продажи муниципального имущества от 30.10.2013 № 652 Исаев З.З. приобрел у Управления нежилые помещения № 147-148, 162-164 по цене за 1 кв.м – 29 579 руб. (стоимость имущества 2 600 000 руб. / 87,9 кв.м); договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 11.11.2013 № 656 Шевченко И.В. приобрела у Управления нежилое помещение № 175 по цене за 1 кв.м – 92 814 кв.м (стоимость имущества 1 550 000 руб. / 16,7 кв.м); договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 24.12.2013 № 658 Региональная общественная организация инвалидов «Человечность» по Свердловской области приобрело у Управления нежилое помещение № 5 по цене за 1 кв.м – 64 652 руб. (стоимость имущества 931 000 руб. / 14,4 кв.м) (т. 3 л. 66-90).

Названые выше документы подтверждают определенную ООО «Аллегра» в отчете от 25.09.2013 № 590/13 рыночную стоимость 1 кв.м около 18 635 руб. без учета НДС.

Учитывая диапазон оценок нежилых помещений, указанных в представленных сторонами документах (от 18 366 руб. до 92 814 руб.) и данную выше оценку этим документам, суд апелляционной инстанции считает, что разумной и обоснованной выкупной ценой спорных нежилых помещений является цена в размере 118 005 084 руб. 75 коп., установленная в отчете ООО «Аллегра» от 25.09.2013 № 590/13 об оценке объекта оценки по состоянию на 12.09.2013.

Доводы, изложенные ООО «Гостиница «Тагил» в апелляционной жалобе, отклоняются по вышеизложенным основаниям.

Доводы ООО «Гостиница «Тагил» о том, что выбор объектов-аналогов (объекты торгово-офисного назначения) неправомерен, так как выбранные объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки, также отклоняются судом апелляционной инстанции за необоснованностью.

Как следует из содержания отчета от 25.09.2013 № 590/13 по характеру использования (назначению) спорные объекты недвижимости оценщиком классифицированы как коммерческая недвижимость, включающая, в том числе недвижимость гостиничного назначения (гостиницы, мотели, дома отдыха). Также оценщик указал, что наилучшим вариантом использования оцениваемых помещений является их использование в качестве помещений торгово-офисного назначения.

При этом из представленного ООО «Гостиница «Тагил» отчета об экспертном определении рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости № 06/13 усматривается, что при применении сравнительно-затратного подхода оценщик также исходил из стоимости нежилых помещений для офисных помещений (назначение помещений – торгово-офисные помещения).

Как представленный в материалы дела отчет об экспертном определении рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости № 06/13 (т. 2 л. 93-155), так и консультация специалиста ООО «НЭКО» от 23.12.2013 № 128 (т. 3 л. 5-6) не опровергают выводы, содержащиеся в экспертном заключении от 24.01.2014.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает, что полученная по инициативе истца письменная консультация специалиста ООО «НЭКО» от 23.12.2013 № 128 содержит лишь субъективную оценку действий оценщика и выводов отчета от 25.09.2013 № 590/13 и не имеет для суда доказательственного значения, поскольку ее автор не привлекался к участию в деле, об уголовной ответственности не предупреждался и не допрашивался судом в установленном процессуальным законом порядке.

Поскольку процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, а неясностей, исключающих однозначное толкование выводов эксперта, судом апелляционной инстанции не установлено, судебная экспертиза, результаты которой отражены в экспертном заключении по настоящему делу, является надлежащим доказательством по настоящему делу. Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судом первой инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается обоснованность произведенных оценщиком в отчете от 25.09.2013 № 590/13 расчетов рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 12.09.2013, а также соответствие отчета от 25.09.2013 № 590/13 об оценке объекта оценки, выполненного ООО «Аллегра», требованиям действующего законодательства.

Иными словами требования ООО «Гостиница «Тагил» являются неправомерными, в связи с чем в их удовлетворении судом первой инстанции обосновано отказано.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.02.2014 по делу № А70-12690/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Е.Н. Кудрина

Д.Г. Рожков