Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 по делу n А70-7216/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

согласие на ее строительство ни истцом, ни его правопредшественником не давалось, данная дорога, по существу, являлась самовольной постройкой, осуществленной до выкупа земельного участка и до уплаты выкупной цены.

При этом расходы на ее снос не могли существенно повлиять на рыночную цену земельного участка (если бы земельный участок был выставлен на продажу в условиях конкуренции), поскольку право требования возмещения убытков от неправомерного строительства могло быть одновременно передано потенциальному покупателю в составе продажной цены.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее:

В силу статьи 12 Федерального закона № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, с учетом приведенных норм, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В то же время реальная цена объекта складывается исходя из спроса и предложения в ходе совершения в отношении объекта гражданско-правовых сделок. Поэтому именно из условий сделок можно определить конкретную цену продажи объекта.

В материалах дела имеется соглашение от 30.12.2008 № 24 (том 2 листы дела 134-137) об изъятии земельного участка, условиях его выкупа и уплате выкупной цены, заключенное между департаментом, ГКУ ТО «Управление автомобильных дорог» и ООО «ИНВЕСТ», предметом которого является выкуп земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:208, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО «Ембаевское», площадью 197 699 кв.м. В пункте 2.1 договора выкупная цена составила 400 340 000 руб., то есть 2024,99 руб. за 1 кв.м.

Указанный участок также выкупался для строительства кольцевой автодороги в г. Тюмени.

Также в материалах дела имеется предварительный договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2013 года, а также договор от 07.10.2013 между тремя физическими лицами (том 5 лист дела 57,61), согласно которым два земельных участка-аналога продаются по цене 3 500 руб/м2.

Факт исполнения предварительного договора подтвержден суду апелляционной инстанции (представлен основной договор).

Факт регистрации перехода права к покупателям по обеим сделкам  также подтвержден.

Департамент не привел никаких доводов, почему данные земельные участки не являются объектами-аналогами, или почему сведения о данных сделках являются недостоверными (не заявил о фальсификации данных доказательств).

В заключении ООО «ЗСК-Центр» за № 756/13 об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:305 по состоянию на 16.07.2013 указано, что стоимость 1 кв.м земельного участка, сопоставимого с оцениваемым земельным участком, составляет от 1 759 до 2 765 руб. за 1 кв.м (том 2 лист дела 97).

Поэтому никаких оснований считать данные цены завышенными (по сравнению с реальными ценами по другим фактически заключенным сделкам)  у суда нет.

Как указано выше, в материалы дела представлены доказательства о том, что, земельный участки под строительство дороги, действительно, ранее выкупались Тюменской областью по более высокой цене.

Сведений о том, что подобные сделки были оспорены или признаны недействительными, не представлено. Как не имеется в материалах дела сведений о злоупотреблении со стороны уполномоченных должностных лиц Департамента при установлении выкупной цены.

Департамент не представил доказательств того, что с 2008 года до 2013 года цены на земельные участки  снизились в 4 раза.

Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных сторонами документах и данную выше оценку этим документам, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что разумной и обоснованной выкупной ценой спорного участка является цена, установленная в отчете ООО «ЗСК-Центр» об оценке объекта оценки по состоянию на 16.07.2013.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения по делу еще одной экспертизы об определении стоимости спорного земельного участка, так как истцом не доказан недостоверный характер установленной судом выкупной цены.

Суд апелляционной инстанции также принял во внимание недобросовестный характер данного ходатайства истца, который уже  третий год не оплачивает собственнику фактически изъятый земельный участок, а также то, что по делу было проведено две судебные экспертизы и рассмотрение дела в целом длилось около десяти месяцев, то есть у истца было достаточно времени, чтобы обосновать свою позицию.

Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления ответчика об отводе предложенных истцом кандидатур экспертов отсутствуют.

Принимая во внимание, что Постановление Правительства Тюменской области от 16.11.2011 № 146-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:305 для государственных нужд Тюменской области» о принятии решения об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:305, является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из того, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертном заключении ООО «ЗСК-Центр» № 756/13 отражает реальную рыночную стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно применил определенную в данном экспертном заключении выкупную стоимость земельного участка с целью его изъятия для государственных нужд Тюменской области.

Относительно апелляционной жалобы ООО «Экострой» суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:

Как усматривается из материалов дела и не оспорено представителями ответчика в суде апелляционной инстанции общество было согласно со стоимостью земельного участка, определенной судом в соответствии с отчетом ООО «ЗСК-Центр» № 756/13.

Данное обстоятельство подтверждается также и материалам дела (дополнение к отзыву – том 2 листы дела 35-36).

По смыслу статьи 2 Федерального закона № 135 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, то есть по которой покупатель согласен купить объект, а продавец согласен его продать.

Поскольку ответчик выразил свое согласие продать земельный участок по цене, установленной на основании отчета ООО «ЗСК-Центр» № 756/13, следует считать, что для него эта цена является рыночной, определенной без какого-либо принуждения.

Соответственно, последующее определение экспертом вероятной рыночной стоимости участка, которая превышает согласованную продавцом цену, правового значения в отношениях покупателя и  продавца не имеет.

К тому же в заседании суда апелляционной инстанции представитель общества пояснил, что с апелляционной жалобой общество обратилось в противовес жалобе департамента и в случае, если суд апелляционной инстанции придет к выводу об обоснованности определенной судом первой инстанции  выкупной стоимости земельного участка, то на рассмотрении жалобы общества ответчик по существу не настаивает.

Поскольку суд апелляционной инстанции признал обоснованной стоимость земельного участка, определенную судом первой инстанции, оснований для удовлетворения жалобы ООО «Экострой» не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Расходы ООО «Экострой» по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы – общество.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы департамента по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину, в силу его освобождения от ее уплаты на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу № А70-7216/2013 (судья Лоскутов В.В.) оставить без изменения, апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-11461/2013) Департамента имущественных отношений Тюменской области, (регистрационный номер 08АП-11660/2013) общества с ограниченной ответственностью «Экострой» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

Т.П. Семёнова

М.В. Смольникова