Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2014 по делу n А75-9261/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из анализа вышеуказанной статьи Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приватизировано хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель письмами от 12.10.2010, от 26.02.2011, от 17.04.2011, от 20.12.2011, от 23.01.2012, от 13.02.2012 неоднократно обращался в администрацию города Сургута о реализации своего преимущественного права на приобретение имущества (л.д.37-43).

Вместе с тем Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута, отказывая в реализации преимущественного права истца на приобретение спорного объекта недвижимости, неоднократно разъяснял ИП Нерубай Г.А. (исх. от 11.11.2010 № 14-13667/10/(05) (том 1 л.д. 44), исх. от 22.03.2011 № 14-2850/11(05) (том 1 л.д. 45), от 27.05.2011 № 14-6294/11(05) (том 1 л.д. 46)), что для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения спорное имущество должно быть выделено в качестве самостоятельного объекта. Так, на момент обращения нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Сургут, пр. Ленина, д. 49, входило в состав жилого дома.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным данный вывод Департамента в силу следующего.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Арбитражный апелляционный суд отмечает, что названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия по обособлению путем перепланировки арендуемого помещения, с тем, чтобы последний имел возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате перепланировки помещения.

Спорное нежилое помещение было выделено в качестве самостоятельного объекта в результате проведения технической инвентаризации в III квартале 2011 года, процедура государственной регистрации права собственности завершена в декабре 2011 года.

Следовательно, арендуемое истцом помещение не являлось обособленным на момент обращения последнего в Администрацию города Сургута с письмами от 12.10.2010, от 26.02.2011, от 17.04.2011, поэтому такое помещение не могло являться объектом приватизации в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, следовательно, и предметом договора купли-продажи арендуемого помещения.

Указанный вывод также согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 №ВАС-15711/13, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2013 №ВАС-15596/13

Из содержания отказа Департамента, изложенного в письме от 13.01.2012 исх. №14-128/12(05) (том 1 л.д. 71) следует, что предпринимателю было отказано в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в связи с непредставлением документов, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Кроме того, Департамент, ссылаясь на имеющиеся в материалах дела  акты сверок взаимных расчетов (том 1 л.д. 45, 55-58) указал на наличие задолженности по арендной плате.

Между тем, как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ одним из условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням).

Из материалов дела следует, что решением Думы города Сургута от 24.05.2012 № 184-УДГ были утверждены условия приватизации муниципального имущества – встроенного помещения, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Сургут, пр. Ленина, д. 49, площадью 45,2 кв.м. (том 1 л.д. 73-76).

Администрацией города Сургута 07.06.2012 принято распоряжение №1500 «О приватизации муниципального имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Сургут, пр. Ленина, д. 49)» (том 1 л.д. 77-78).

Указанными муниципальными правовыми актами установлен способ приватизации - реализация преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества; цена имущества - 3 669 491 рубля 53 копейки - установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 22.04.2012 № 0252/3/ОН.

Впоследствии, Департамент направил в адрес предпринимателя указанное выше решение Думы города Сургута от 24.05.2012 № 184-УДГ, а также проекты договоров купли-продажи имущества с единовременной оплатой и с рассрочкой платежа (том  (том 1 л.д. 82-87).

Однако, в письме от 04.06.2012 (том 1 л.д. 81) ИП Нерубай Г.А. сообщила о несогласии с указанной в проекте договора купли-продажи имущества с рассрочкой платежа ценой спорного объекта недвижимости (том 1 л.д. 81) и направила в адрес ответчика протокол разногласий к данному проекту договора купли-продажи (том 1 л.д. 88-89).

Департамент в письме от 06.06.2012 №07-01-14-7065/12-0 указал на невозможность изменения цены договора купли-продажи имущества, поскольку данная цена утверждена Думой города Сургута на основании отчета об оценке арендуемого имущества от 22.04.2012 №0252/3/ОН (том 1 л.д. 90). В связи с чем, сослался на положения статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой предприниматель вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в указанном выше отчете, в судебном порядке.

20.06.2012 ИП Нерубай Г.А. обратилась в арбитражный суд с иском, ссылаясь на наличие между истцом и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута разногласий, возникших в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости.

На основании решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25.12.2012 по делу № А75-4986/2012, оставленным в силе постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.07.2013 было принято решение о заключении договора купли - продажи по цене имущества 2 546 610 рублей 17 копеек.

При этом судебной коллегией не принимается во внимание довод истца со ссылкой на судебные акты, принятые в рамках дела № А75-4986/2012, как на доказательство уклонения Департамента от передачи спорного имущества в собственность предпринимателю, поскольку в рамках данного дела рассматривался вопрос именно об определении цены выкупа, так как каждая сторона полагает, что договор купли - продажи подлежит заключению по цене предлагаемой именно ею.

Как указывает суд первой инстанции в обжалуемом решении, после вступления судебного акта в законную силу (25.04.2013), предприниматель неоднократно обращался к ответчику о заключении договора купли-продажи, тогда как договор заключен только 20.08.2013 (том 1 л.д. 49-54).

Апелляционный суд, соглашаясь с доводами апелляционной жалобы, считает, что суд первой инстанции не учел положения  части 4.1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ, согласно которой тридцатидневный срок на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества приостанавливается.

Так, частью 4 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Из содержания указанных норм Федерального закона №159-ФЗ следует, что тридцатидневный срок на подписание договора купли-продажи арендуемого имущества может быть приостановлен в случае возникновения у сторон разногласий по стоимости выкупаемого имущества.

Как указывалось ранее, полученный 07.06.2012 предпринимателем проект договора купли-продажи в имущества с рассрочкой платежа был подписан сторонами только 20.08.2013.

Между тем следует учитывать, что тридцатидневный срок на подписание договора купли-продажи арендуемого имущества с момента обращения ИП Нерубай Г.А. в арбитражный суд с иском об оспаривании цены выкупа спорного объекта недвижимости (20.06.2012) до вступления в законную силу судебного акта, принятого в рамках дела № А75-4986/2012 (25.04.2013), приостанавливается.

Следовательно, Департамент правомерно не заключал с истцом договор купли-продажи спорного имущества в указанный период.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с частью 8 статьи 4 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Главой 24 АПК РФ установлен порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным