Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу n А75-9921/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование исковых требований истец указывает, что оспариваемый договор купли-продажи заключен с нарушением требований статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статьей 3 названого Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из  материалов дела, указанные требования были соблюдены при заключении сделки, доказательств того, что ответчик и условия сделки не соответствовали требованиям пунктов 1-4 названой статьи, не представлено.

Также установлено, что цена сделки была определена на основании отчета о рыночной стоимости имущества.

В связи с чем, суд отклоняет доводы истца о несоответствии оспариваемой сделки требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Предъявляя требования о признании заключенного сторонами договора недействительным, администрация, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость выкупаемых объектов недвижимости при продаже по договору купли-продажи недвижимого имущества № 66 от 01.07.2010, как недостоверную.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Доказательств того, что на момент совершения сделки имелись указанные обстоятельства, исключающие признавать определенную в отчетах стоимость  имущества не рыночной, не представлено.

Заключение сделки по цене, определённой в отчете, свидетельствует об обратном.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 95) указано, что в случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

На основании части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления от указанного субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить в установленный срок заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Пунктом статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, как раз установлена обязательность оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки, в связи с чем, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной стоимости имущества  должен быть проверен путем подачи самостоятельного иска до момента заключения договора.

 Таким образом, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки в рассматриваемом случае было возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора, что соответствует разъяснениям, содержащимися в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Однако, в материалы дела не представлены сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

Поэтому суд полагает, что иная переоценка имущества, проведённая в рамках настоящего дела, не является основанием для признания сделки недействительной по основаниям, указанным истцом.

При этом не может быть принято во внимание пояснение о том, что администрация не являлась стороной оспариваемого договора и заказчиком оценки, соответственно не имела возможности для самостоятельного оспаривания рыночной стоимости до заключения договора.

Суд апелляционной инстанции полагает, что департамент, заключая договор с ООО «ПОРТ», привлекая по муниципальному контракту к оценке независимого оценщика, действовал как структурное подразделение администрации, уполномоченное на решение вопросов управления и распоряжения муниципальной собственностью. То есть, такие действия департамента должны были быть совершены в рамках единой политики по приватизации муниципального имущества. В такой ситуации не представляется возможным говорить об обособленности поведения департамента и о принятии им решения о заключении договора с ООО «ПОРТ» по собственному решению.

Таким образом, администрация имела реальную возможность  самостоятельно оспорить  достоверность величины стоимости объекта оценки до момента заключения договора, но этого не сделала. Тем более, что именно Администрацией было принято распоряжение от 25.07.2010 № 0185-р об условиях приватизации спорного имущества по цене, определённой оценщиком.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается, что подтверждается абзацем 4 пункта Информационного письма № 92.

Разъяснения Информационного письма № 92 о том, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в случае, если самостоятельное оспаривание этой величины путем предъявления отдельного иска невозможно, к рассматриваемому случаю не применимы. Здесь идет речь об оценке, не являющейся обязательной для совершения сделки, так как именно ее оспаривание пунктом подачи самостоятельного иска невозможно.

 На наличие оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьей 179 ГК РФ,  истец в обоснование исковых требований не ссылается. Равно как и не ссылается на то, что при заключении сделки были нарушения требования статьи 10 ГК РФ.  

Согласно пункту 3 Информационного письма № 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Учитывая вышеприведенные разъяснения, суд апелляционной инстанции считает, что принятие сторонами в договоре рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, является  правомерным. Иную стоимость стороны не могли согласовать. 

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского от 01 ноября 2013 года по делу № А75-9921/2012 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований администрации.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат возмещению ООО «ПОРТ» с администрации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского от 01 ноября 2013 года по делу № А75-9921/2012 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации города Нягани в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ» судебные расходы в сумме 2000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Верёвкин

А.Н. Глухих