Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу n А46-3122/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

   Вместе с тем, в силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

   Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

   Исходя из части 3 статьи 71 АПК РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Таким образом, вопреки доводам истца, в компетенцию арбитражного суда входит оценка представленного в обоснование исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, являющегося одним из письменных доказательств в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело № ВАС-13839/2013).

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок расположен в Октябрьском административном округе г. Омска, он свободен от застройки, имеет 7 вид разрешенного использования (ВРИ).

В целях правильно разрешения спора суд первой инстанции, руководствуясь статьёй 55.1 АПК РФ, вызвал в судебное заседание в качестве специалиста для дачи пояснений по отчету № 05/01/2013 от 28.01.2013 директора ООО «Центр интеллектуальных технологий» Воловика Дмитрия Павловича.

Допрошенный судом первой инстанции в качестве специалиста Воловик Д.П. пояснил, что он при составлении отчета № 05/01/2013 от 28.01.2013 не рассматривал варианты наиболее эффективного использования земельного участка и не устанавливал, какой из них приводит к наибольшей рыночной стоимости участка, а наиболее эффективное использование определил исходя из законодательно разрешенного вида использования земельного участка.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 10 ФСО № 1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) в смысле пункта 10 ФСО № 1, называется вариант, который:

- отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

- физически осуществим;

- экономически эффективен;  

- максимально продуктивен.

   Согласно рекомендациям раздела II «Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

   Исходя из изложенного, учитывая пояснения оценщика, суд первой инстанции правомерно указал, что содержащийся в отчете № 05/01/2013 от 28.01.2013 вывод оценщика о невозможности расчета чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости, в связи с отсутствием достаточного количества рыночной информации о доходности объектов, аналогичных оцениваемому объекту, является необоснованным.

   В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Воловик Д.П. пояснил суду первой инстанции, что при составлении отчета № 05/01/2013 от 28.01.2013 он применил сравнительный подход к оценке.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

   Информация, используемая при проведении оценки, исходя из пункта 19 ФСО №1, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Из отчета № 05/01/2013 от 28.01.2013 и пояснений оценщика следует, что для оценки наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком был применен такой параметр как разрешенный вид использования земельного участка.

Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются органами власти с учетом функциональных зон и оказывает существенное влияние на определение его кадастровой стоимости.

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, исходя из пояснений оценщика Воловик Д.П. о том, что телефонный опрос агентств недвижимости, вопреки указанию в тексте отчета, им не проводился, следует, что при подборе аналогов оцениваемому участку оценщик не принимал во внимание различия в площади, в виде разрешенного использования и в местоположении участков, он подбирал аналоги по собственному усмотрению, поскольку, по его мнению, любой участок может быть признан аналогом любому участку и откорректирован по стоимости.

            Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, практически все выбранные экспертом аналоги расположены в ином административном округе города Омска, хотя в разделе «Анализ ценообразующих факторов» отчета указано, что местоположение является одним из значимых факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Более того, площади выбранных аналогов существенно отличаются от площади оцениваемого объекта (до отличия в 38 раз у аналога 2 и 25 раз у аналога 4).

При этом на приведенных в отчете № 05/01/2013 от 28.01.2013 распечатках газетных публикаций имеются предложения по расположенным в ОАО города Омска земельным участкам. Например, земельные участки площадью 7 500, 25 000, 20 000 кв.м (стр. 79 отчета), площадью 7 000, 15 000 кв.м (стр. 80 отчета), площадью 12 000 кв.м (стр. 81 отчета).

Помимо прочего, вопреки утверждениям оценщика, цена за 1 кв.м участка с меньшей площадью (аналог 2 – 1125 руб/кв.м) меньше, чем у участков с большими площадями (аналог 3 – 783 руб/кв.м).

В соответствии с таблицей 11.2 отчета № 05/01/2013 от 28.01.2013 для оцениваемого земельного участка, имеющего 7 вид разрешенного использования, в базе имелось 29 оферт земельных участков с аналогичным видом использования со средней стоимостью 413 097 000 / 294 576 = 1 400 руб./кв.м, исходя из таблицы 11.6 отчета средняя цена земельных участков, расположенных в той же самой зоне № 5 Октябрьского административного округа города Омска, где расположен оцениваемый участок, составила (3 000 + 300) / 2 = 1 650 руб. кв.м, тогда как оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка в размере всего 698 руб./кв.м.

На основании изложенного суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

   В связи с этим отчет № 05/01/2013 от 28.01.2013 нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка истца - достоверной.

   Позиция истца о том, что для определения рыночной стоимости спорного земельного участка имеет значение нахождение объектов-аналогов в одной ценовой зоне, а не в одном районе, ссылками на нормы права достаточным образом не обоснована, в связи с чем соответствующие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции.

            Таким образом, отказав в удовлетворении требований предпринимателя Плоцкой Е.В. в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение при правильном применении норм материального и процессуального права, соответствующее по своим выводам фактическим обстоятельствам.

Поскольку истцу в удовлетворении заявленных требований отказано, отсутствуют основания для взыскания с ответчика расходов предпринимателя на оплату услуг оценщика и на оплату экспертизы отчёта, а также услуг представителя.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении, относятся на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 17.12.2013 по делу № А46-3122/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

А.С. Грязникова

Д.Г. Рожков