Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу n А75-3679/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Из анализа названных норм следует, что определение правового режима спорного недвижимого имущества зависит от его целевого назначения и функциональной принадлежности. Критерием отнесения того или иного имущества многоквартирного дома к общему имущество является обслуживание им более одного помещения (статья 36 ЖК РФ) и установление того, предназначено ли спорное имущество для самостоятельного использования.

Согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Между тем, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Таким образом, определение правового режима спорного недвижимого имущества зависит от того, как правильно указал суд первой инстанции, учитывая положения Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление от 02.03.2010 № 13391/09), относилось ли на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме (по адресу: г. Советский, ул. Гастелло, д. 2) спорное недвижимое имущество к общему имуществу этого многоквартирного дома, или было предназначено для самостоятельного использования.

Согласно письму Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» от 18.10.2013 №Ф-86-09/505 (т. 3 л.д. 109-110) право собственности на квартиры в многоквартирном доме по адресу: г. Советский, ул. Гастелло, д. 2 впервые зарегистрировано 02.12.1993 (квартира № 27 Чупрова Елена Юрьевна по договору о безвозмездной передаче квартиры в личную собственность).

Выводы суда первой инстанции о статусе спорных помещений как общего имущества жилого дома, право собственности на которые принадлежит собственникам помещений в спорном доме с 02.12.1993 (дня приватизации первой квартиры в доме), соответствуют фактическим обстоятельствам.

Спорные помещения учтены в качестве самостоятельных объектов с присвоением им соответствующих номеров лишь при технической инвентаризации по состоянию на 21.02.2005 (том 3 л.д. 86-105).

С учетом изложенного, исключительное право муниципальной собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Советский, ул. Гастелло, д. 2, прекратилось с 02.12.1993, следовательно, как обоснованно указано судом первой инстанции, право распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду) подвалом у департамента на 01.01.2005 отсутствовало, в связи с чем заключенный между предпринимателем Андреевой Х.А. и департаментом муниципальной собственности администрации Советского района договор аренды № 81 от 01.01.2005 является недействительным, поскольку

Таким образом, к ТСЖ «Гастелло 2» на основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ несуществующее право департамента сдавать имущество в аренду не перешло, следовательно, требовать внесения арендной платы по договору № 81 от 01.01.2005 с предпринимателя Андреевой Х.А. истец не вправе.

В связи с отказом в удовлетворении требования о взыскании задолженности как основного обязательства, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о начислении неустойки как акцессорного обязательства.

Ссылки ТСЖ «Гастелло 2» и департамента на пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не принимается судом апелляционной инстанции, так как основан на неправильном толковании его положений.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Между тем, данные разъяснения применяются при разрешении споров о взыскании задолженности по договору аренды между арендодателем и арендатором. Учитывая, что к ТСЖ «Гастелло 2» права арендодателя не перешли (и перейти не могли) указанные разъяснения при рассмотрении настоящего спора не учитываются.

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.03.2012 № 13898/11, лицо, передавшее имущество в аренду, не обязано доказывать свое право собственности и считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу.

В рассматриваемом деле переданное в аренду имущество на дату заключения договора аренды уже принадлежало иным лицам – собственникам помещений в многоквартирном доме.

Указание департамента на то, что на момент заключения договора в собственности Советского района находилось 13 квартир, в связи с чем департамент был уполномочен на заключение договора аренды, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку не может подтверждать наличие у него права на сдачу в аренду помещения.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Из материалов дела не усматривается какое право истца - ТСЖ «Гастелло 2», не являющегося управомоченным лицом на передачу помещений в аренду, нарушено признанием договора недействительным.

В соответствии с пунктом 6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15.11.2001 № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» заявление ненадлежащей стороны о применении срока исковой давности правового значения не имеет.

Таким образом, ссылки подателя жалобы на то, что ТСЖ «Гастелло 2» было лишено права на обращение с заявлением о пропуске срока исковой давности, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Поскольку факты отсутствия у департамента права на распоряжение имуществом в период заключения договора аренды № 81 от 01.01.2005, а также отсутствия права арендодателя у ТСЖ «Гастелло 2» подтверждены материалами дела, доказательств обратного суду не представлено, суд апелляционной инстанции считает предъявленные ТСЖ «Гастелло 2» требования о взыскании задолженности в сумме 360 579 руб., договорной неустойки в сумме 112 608 руб. 08 коп. необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

При этом судом первой инстанции правильно указано, что отказ в удовлетворении требований по взысканию арендных платежей ввиду недействительности договора аренды от 01.01.2005 № 81, не лишает ТСЖ «Гастелло 2» права требовать от ответчика платы за фактическое пользование спорными помещениями в порядке главы 60 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционные жалобы ТСЖ «Гастелло 2» и департамента муниципальной собственности администрации Советского района удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ТСЖ «Гастелло 2», в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на её подателя.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы департаментом муниципальной собственности администрации Советского района, поскольку он не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 06.11.2013 по делу № А75-3679/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Н. Кудрина

Д.Г. Рожков