Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу n А70-9223/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

долевого строительства, являющийся залогодержателем земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, 3-ий заречный микрорайон (ГП-1), кадастровый номер 72:23:0110001:0187, площадью 34600 кв.м. уведомлен о том, что земельный участок под объектом строительства подлежит разделению на несколько участков и согласен на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях. Дополнительного согласия участника долевого строительства, как залогодержателя на данные действия не требуется.

В силу пункта 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя.

В силу пункта 7 статьи 13 Закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору. При этом права на соответствующий участок не могу быть переданы застройщиком иным лицам, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, без согласия участника долевого строительства. Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает обязанности дольщика давать застройщику соответствующее согласие, дольщик в этом случае вправе по своему усмотрению решать, каким образом распорядиться находящимся у него в залоге имуществом (имущественным правом). В этой связи положения пункта 2.5 договора, обязывающие дольщика дать согласие застройщику на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях, без дополнительного уведомления и согласия, не соответствуют приведенным выше нормам закона и нарушают права потребителя, заключившего договор Обществом.

В пункте 2.8 договора №ДУ-1-1-301-772 от 23.11.2011 закреплено, что площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 2.2 может быть изменена согласно данных Тюменского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанные положения договора ущемляют права потребителя, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В преамбуле Закона о защите прав потребителей указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Закон о защите прав потребителей применяется к правоотношениям, возникающим в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве.

В силу части 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 7 №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ и в соответствии с пунктом 2.2 договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Выводы суда первой инстанции о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, являются ошибочными, и не соответствуют вышеприведенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона №214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, условие, предусмотренное пунктом 2.8 договора, нарушает права потребителя.

Пунктом 9.1 договора №ДУ-1-1-301-772 от 23.11.2011 предусмотрена договорная подсудность споров между сторонами договора Центральному районному суду г.Тюмени. Оценивая законность предписания в указанной части, суд первой инстанции, согласился с выводом Управления о том, что данный пункт договора ущемляет права потребителя и противоречит пункту 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей, согласно которому иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности оспариваемого предписания в части возложения на Общество обязанности по устранению нарушений прав потребителей в виде внесения изменений (либо исключения) условия, изложенного в пункте 9.1 договора, поскольку указанным договором не предусмотрено одностороннее изменение его условий.

Между тем, формулируя указанные вывод, суд первой инстанции необоснованно не учел, что стороны договора не лишены права своим соглашением изменить территориальную подсудность, при этом предписание не обязывало заявителя изменить (исключить) пункт 9.1 договора в одностороннем порядке.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Данная норма прямо предусматривает право потребителя, а не лица, оказывающего услуги, определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения прав потребителей. Именно потребителю, являющемуся слабой стороной в отношениях с исполнителем услуг, при предъявлении иска к исполнителю предоставлено право выбора.

На основании положений статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.

Таким образом, в силу указанной нормы изменение территориальной подсудности возможно лишь при соглашении сторон. Потребитель, подписывая заранее разработанную Обществом форму договора, содержащего условие об изменении территориальной подсудности, не может его изменить в одностороннем порядке, поэтому реализация законного права, гарантированного пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей, ставится в зависимость от воли и желания общества как лица, оказывающего услуги, что является ущемлением права потребителя.

Таким образом, включение обществом в подписываемую при заключении договора форму безальтернативного условия об изменении территориальной подсудности создает невыгодные для потребителя условия по сравнению с гарантированными законом правами и ущемляет его права.

Учитывая изложенное, заявленное требование Общества подлежит частичному удовлетворению, решение суда первой инстанции - изменению в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат отнесению на такой орган в полном размере.

В связи с частичным удовлетворением заявления Общества об оспаривании предписания судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 2 000 руб. подлежат отнесению на Управление Роспотребнадзора по Тюменской области.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Роспотребнадзора по Тюменской области освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе Управления не распределяется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 05.11.2013 по делу № А70-9223/2013 изменить, изложить в следующей редакции.

Заявленные открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» требования удовлетворить частично.

Признать недействительным предписание Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области №214 от 21.06.2013 в части возложения на открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» обязанности по устранению нарушений прав потребителей в виде внесения изменений (либо исключения) условий, изложенных в пункте 5.9 договора участия в долевом строительстве №ДУ-1-1-301-771 от 23.11.2011.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Н.Е. Иванова

Е.П. Кливер