Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 по делу n А81-2157/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и отношений, возникающих по поводу общего имущества, являются собственники помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.

Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.

Ссылка МП «Полярный круг» МО г. Салехард в апелляционной жалобе на то, что аукционной документацией была предусмотрена обязанность по заключению договоров на техническое обслуживание и коммунальные услуги с соответствующими организациями и ООО «Елена плюс» выразило согласие на заключение договора аренды на таких условиях, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания, и договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организациями, обслуживающими здание, предоставляющими коммунальные услуги.

Изложенный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Положения пункта 2 статьи 616 ГК РФ предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.

Бремя такого содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение арендатору – ООО «Елена плюс».

Данная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009, в котором прямо закреплено, что содержащееся в названном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Правоотношения управляющей компании и арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме идентичны отношениям между обслуживающей организацией, коей является МП «Полярный круг» МО г. Салехард, и арендатором части помещений в здании Салона бытовых услуг «Сияние Севера», которым выступает ООО «Елена плюс», следовательно, суд первой инстанции обоснованно сослался на правовую позицию, изложенную в названном выше постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Более того, в рамках спорного договора ответчик претендовал на получение платы не только за обслуживание и содержание мест общего пользования, переданных арендатору, но всех остальных мест общего пользования в здании пропорционально арендуемым ООО «Елена плюс» помещениям – 515,7 кв.м.

Вопреки утверждению ответчика, по правилам статьи 210 ГК РФ собственник может возложить бремя содержания своего имущества на иное лицо в случае заключения именно в отношении этого имущества гражданско-правового договора, в результате которого имущество выбывает из владения (пользования) собственника.

В рассматриваемой ситуации от несения расходов на содержание арендуемого имущества ООО «Елена плюс» не уклонялось, денежные средства в общей сумме 2 107 250 рублей перечислены МП «Полярный круг» МО г. Салехард.

Приняв во внимание приведенные нормы права и обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор № 56-2010 от 18.05.2010 в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожным, как противоречащий статье 210 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае, поскольку договор № 56-2010 от 18.05.2010 в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным либо независимо от такого признания, способ и порядок заключения договора (на основании результатов аукциона, об условиях которого ООО «Елена плюс» было известно) не имеет правового значения.

В силу пункта 1 статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая изложенное, признание недействительными условий договора № 56-2010 от 18.05.2010, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, не влечет ничтожности прочих условий договора.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании пункта 1 статьи 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, подлежат применению правила главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Так как условия договора № 56-2010 от 18.05.2010, касающиеся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования являются недействительными (ничтожными), а также, учитывая, что уплаченная во исполнение этих условий договора сумма является неосновательным обогащением, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца к ответчику о взыскании 1 529 417 рублей 68 копеек неосновательно полученных денежных средств.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба МП «Полярный круг» МО г. Салехард удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.10.2013 по делу № А81-2157/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Н. Кудрина

Ю.М. Солодкевич