Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу n А75-5052/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с 06.05.2013, в связи с чем задолженность по арендной плате надлежит исчислять до этой даты.

В качестве доказательства ограничения доступа предпринимателем в суд апелляционной инстанции представлено письмо от 27.05.2013, в котором ответчик просил истца снизить размер арендной платы из-за закрытия кафе администрацией ТРК «Космос» в связи с задолженностью перед Обществом, а также заявление от 07.06.2013 № 6, от 29.05.2013 № 5/1, письмо от 21.06.2013 № 10, в которых Поштар О.Ф. ссылается на ограничение доступа и закрытие кафе с 06.05.2013.

Как следует из писем от 11.01.2013 № 04, от 06.02.2012 № 10 (том 1 листы дела 67, 68) Общество сообщало предпринимателю о том, что в случае непогашения образовавшейся задолженности доступ в помещения кафе «Бургер-Сити» будет органичен.

Между тем, из материалов дела и представленных ответчиком документов факт закрытия кафе и прекращения доступа персонала предпринимателя в помещение не подтверждается.

Согласно эфирной справке от 28.06.2013 предпринимателю были оказаны информационные услуги с 20.04.2013 по 22.04.2013 по размещению в формате бегущая строка следующего сообщения: продается готовый бизнес «Бургер Сити» (том 2 лист дела 55).

То есть доказательств того,  прекращение деятельности кафе было осуществлено в связи с ограничением доступа персоналу, а не в связи с продажей бизнеса, в деле нет.

Так согласно письму от 05.06.2013 № 53 Общество обратилось к ООО «Токио» с просьбой сообщить о цели встречи с ИП Поштар О.Ф. 22.05.2013 (том 2 лист дела 69).

Письмом от 11.06.2013 № 14 ООО «Токио» сообщило, что целью встречи, состоявшейся 22.05.2013, являлось ознакомление с помещением и оборудованием для последующей покупки бизнеса. При этом в письме указано, что доступ в помещение был свободный, двери открывала предприниматель своими ключами (том 2 лист дела 70).

Письмом от 10.06.2013 ООО «Шанс» в ответ на письмо от 05.06.2013 № 55 сообщило обществу, что ООО «Шанс» (бар «Бутлегер») арендует помещения, часть которых находится в совместном пользовании с кафе «Бургер-Сити» (коридоры, сан. узлы). За время работы помещения не опечатывались, сотрудники кафе по настоящее время имеют свободный доступ в помещения (том 1 лист дела 72).

Письмом от 13.06.2013 № 25 охранное предприятие «Капкан» сообщило Обществу, что доступ арендаторам в помещение никогда не ограничивался. Поштар О.Ф. ежедневно посещала кафе «Бургер-Сити», открывая двери своими ключами. Также Поштар О.Ф. показывала помещения другим людям в целях реализации оборудования.

Кроме того, согласно журналу регистрации прихода и ухода арендаторов ООО «КФГ» ТРК «Космос» за период с 01.05.2013 по 11.07.2013 в помещение кафе «Бургер-Сити» ежедневно приходили сотрудники (том 1 листы дела 74-96, том 2 листы дела 77-83), в том числе и Поштар О.Ф.

Доказательства (акты, пояснительные записки) того, что сотрудников кафе не пропускались на свои рабочие места, в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах оснований полагать, что предпринимателю были созданы препятствия в ведении предпринимательской деятельности в помещении путем ограничения доступа в него, начиная  с 06.05.2013, у суда апелляционной инстанции нет.

Доводы о том, что арендодатель препятствовал  вывозу оборудования арендатора, не могут являться основанием для иных выводов суда, поскольку согласно пункту 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе  в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении даже после прекращения договора аренды. А тем более, если договор аренды не прекращен и арендатор уклоняется от оплаты.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:

Пунктом 5.1 договора аренды от  27.04.2011 № 51-А/2011 предусмотрено, что в случае задержки внесения арендной платы более 5 дней арендодатель вправе ограничить доступ арендатора в арендуемое помещение до проведения всех расчетов по внесению арендных платежей, в том числе за время просрочки.

При этом из условий договора не усматривается, что на время ограничения доступа арендатор освобождается от оплаты арендных платежей.

Пунктом 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2011) предусмотрено, что арендатор возвращает помещения в последний день аренды с 08-00 до 17-00 час., свободными от принадлежащего арендатору имущества и/или оборудования.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Исходя из смысла нормы статьи 655 ГК РФ, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю по окончании срока действия договора считается исполненным после сдачи его арендодателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При указанных обстоятельствах освобождение помещения при отсутствии доказательств его возврата арендодателю в установленном порядке не является основанием для невнесения арендной платы до истечения срока его действия или расторжения по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Так, согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Коль скоро даже при отсутствии просрочки в уплате арендной платы досрочное освобождение не является основанием для прекращения начисления арендной платы в пределах срока действия договора аренды, то тем более не может являться основанием для прекращения начисления ограничение доступа, вызванное виновными действиями арендатора по невнесению арендной платы в течение срока действия договора.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что арендатор письменно обязан сообщить арендодателю не менее чем за два месяца о предстоящем освобождении помещений при досрочном расторжении договора аренды.

Податель жалобы ссылается на то, что с 06.05.2013 предпринимателю был ограничен доступ в помещение.

При наличии такого обстоятельства предприниматель не была лишена возможности уведомить Общество за два месяца о расторжении договора, в связи с ограничением доступа в помещение.

При этом в условиях договора не предусмотрено, что в случае расторжения договора по инициативе арендатора, арендная плата за два месяца после направления уведомления о расторжении договора не уплачивается.

Поэтому даже в такой ситуации арендатор обязан был бы оплатить аренду в пределах срока предупреждения. По истечении же этого срока арендодатель лишился бы права требовать арендную плату.

В нашем случае договором аренды предусмотрена возможность ограничения доступа арендатора к арендуемому помещению в случае нарушений условия договора по оплате аренды.

Вместе с тем стороны договора не согласовали порядок оплаты арендных платежей в такой ситуации.

Коль скоро, даже при уведомлении арендодателя о досрочном расторжении договора в условиях надлежащего исполнения обязательств арендная плата продолжает начисляться арендатору в течение двух месяцев, то основания считать, что арендная плата не должна уплачиваться за период ограничения доступа к помещению по вине самого арендатора, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку стороны прямо не оговорили приостановление начисления арендной платы за период ограничения доступа в помещение в случае, предусмотренном договором, даже если ограничение доступа к помещению действительно имело место, основания для приостановления начисления арендной платы на период ограничения отсутствуют.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности в сумме 1 210 421 руб. 96 коп. за период с апреля 2013 года по 28.07.2013.

Суд удовлетворил иск, исходя из даты освобождения помещения  по соглашению сторон с 11.07.2013.

Данный вывод суда на основании части 5 статьи 268 АПК РФ предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Довод предпринимателя о том, что договор  был расторгнут ею в порядке, предусмотренном пунктом 8.2.  договора, путем предъявления заявления от 29.05.2013 № 5/1, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Во-первых, этот довод не имеет значения для разрешения жалобы, так как с учетом двухмесячного срока, указанного в пункте 8.2. договора, односторонний отказ от договора мог бы иметь место, начиная с 04.08.2013, а не с 06.05.2013 или с 04.06.2013 (предполагаемой даты вручения).

При этом суд первой инстанции рассчитал арендную плату до 10.07.2013 года.

Во-вторых, данное письмо было представлено ответчиком в суд апелляционной инстанции и приобщено судом в целях выяснения обстоятельств одностороннего отказа от договора и устранения противоречий в обстоятельствах направления данного заявления.

Ответчиком в суд апелляционной инстанции представлено заявление от 29.05.2013 № 5/1, в котором сделана рукописная приписка с требованием о расторжении договора аренды с 06.05.2013.

По утверждению подателя жалобы, указанное заявление  получено истцом  при доставке нарочным  04.06.2013 согласно отметке о получении.

Истец в суд апелляционной инстанции представил аналогичное заявление предпринимателя от 29.05.2013 № 5, в котором отсутствует рукописная приписка с требованием о расторжении договора.

 Указанное заявление поступило к Обществу по почте и зарегистрировано за входящим № 49 от 21.06.2013.

Предприниматель пояснила, что письмо № 5 сначала было отправлено по почте, а затем оно же, но с припиской было вручено нарочным.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что письмо от 29.05.2013 № 5/1 Обществу не вручалось, поступило только письмо № 5 по почте.

Факт направления по почте заявления № 5 и получения его  истцом непосредственно перед проставлением отметки на нем материалами дела подтверждается.

Рассмотрев представленное ответчиком заявление № 5/1, суд апелляционной инстанции установил, что расшифровка подписи лица, принявшего заявление № 5/1 от имени истца, отсутствует.

Учитывая то, что истец отрицает факт получения указанного письма, а ответчик не раскрыл фактические обстоятельства его вручения (то, чья подпись стоит на заявлении), суд апелляционной инстанции считает, что заявление № 5/от 29.05.2013 не может рассматриваться судом как односторонний отказ предпринимателя от договора, поскольку отсутствуют достоверные доказательства получения Обществом уведомления об отказе от договора.

С учетом изложенного, задолженность по арендной плате, невнесенной арендатором за период с апреля 2013 года по 10.07.2013, а также по коммунальным услугам, неоплаченным за период с апреля 2013 года по 05.05.2013, правильно определена судом первой инстанции в сумме 996 284 руб. 32 коп.

Поэтому  суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда в оспариваемой части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 03 сентября 2013 года по делу № А75-5052/2013 (судья Сердюков П.А.) в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10852/2013) индивидуального предпринимателя Поштар Ольги Федотовны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

Т.П. Семёнова

М.В. Смольникова