Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу n А46-8493/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В пункте 1.2 договора аренды земельного участка от 10.10.2007 № Д-Ц-31-7063 указано, что участок предоставляется для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром.

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору участок в состоянии, соответствующем для использования в целях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 24.09.2007 № 40/07-22592 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, местоположение которого установлено в 21 м восточнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: бульвар Победы, 10 в Центральном административном округе г.Омска, общей площадью 18 661 кв.м, - для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром.

Между тем, решением Омского городского Совета от 10.10.2012 № 57 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201» разрешённое использование спорного земельного участка было изменено: территориальная зона ОД1-907, предназначенная для строительства и на которой располагался участок, была исключена.

Спорный земельный участок в настоящее время расположен в зоне Р1 (зона городской рекреации).

Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, где в статье 47 определено, что рекреационные зоны (Р) выделены для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, сохранения и воспроизводства лесов, обеспечения их рационального использования.

Зона городской рекреации (Р-1) включает в себя участки территории города Омска, используемые и предназначенные для кратковременного пассивного отдыха, улучшения экологической обстановки, на которых расположены скверы (в том числе мемориальные комплексы), бульвары, набережные, городские сады, площади.

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне городской рекреации приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.

Из анализа названных положений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в зоне городской рекреации Р1 не допускается строительство административно-деловых комплексов.

Таким образом, участок стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка.

Приняв в 2012 году Решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования  городской округ  город  Омск  Омской  области,  исключающее  возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.

Ссылка подателя жалобы на то, что разрешенное использование земельного участка не изменилось, опровергается содержанием муниципальных правовых актов.

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора аренды земельного участка общество рассчитывало осуществить деятельность по строительству административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что изменение градостроительного режима участка (его разрешённого использования), повлёкшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора. Земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишился того, на что рассчитывал при заключении данного договора.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлёкшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Если недостатки полностью препятствуют использованию имущества и арендатор фактически был лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

Указанный вывод сделал на основе анализа сложившейся судебно-арбитражной практики (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2012 по делу N А21-4485/2011).

В связи с тем, что арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, оснований для взыскания с арендатора арендной платы за пользование земельным участком не имеется.

При таких обстоятельствах требование Департамента о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.10.2007 № Д-Ц-31-7063 и договорной неустойки обоснованно оставлено без удовлетворения судом первой инстанции.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что в рамках исполнения договора аренды земельного участка от 10.10.2007 № Д-Ц-31-7063 ООО «Поликс» перечислило Департаменту арендную плату в общей сумме 394 035,72 руб.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В рассматриваемом случае неосновательным обогащением является арендная плата за спорный земельный участок, перечисленная обществом с момента изменения разрешённого использования земельного участка без достаточных оснований.

Поскольку обязанность по предоставлению земельного участка Департаментом считается неисполненной по причинам, указанным выше, отсутствие оснований для перечисления спорных денежных средств установлено.

Согласно расчету ответчика в качестве арендных платежей истцу перечислены денежные средства в сумме 394 035 руб. 72 коп. Данное обстоятельство Департаментом не опровергнуто.

В связи с получением от ответчика денежных средств в отсутствие правовых оснований, на стороне Департамента возникло неосновательное обогащение в указанной сумме.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с истца в пользу ответчика 394 035 руб. 72 коп. неосновательного обогащения.

Пункт 2 статьи 1107 ГК РФ предусматривает, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 того же Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно части 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учётной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учётной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 12 695 руб., суд первой инстанции признал его верным.

Иного расчета процентов истцом не представлено, сумма процентов не оспорена.

В связи с чем, удовлетворение исковых требований ООО «Поликс» к Департаменту о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 695 руб. является обоснованным.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.         Апелляционная жалоба Департамента оставлена без удовлетворения.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу подпункта 1.1 пункта  1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Омской области от 22 октября 2013 года по делу № А46-8493/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

А.Н. Глухих

Л.И. Еникеева