Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2008 по делу n А46-8837/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

30 октября 2008 года

                                      Дело №   А46-8837/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 октября 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Семёновой Т.П.

судей  Гергель М.В., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4638/2008) закрытого акционерного общества «Строительно-монтажный трест № 7»

на решение  Арбитражного суда Омской области от 15.07.2008 по делу № А46-8837/2008 (судья Гущин А.И.),

по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска

к  закрытому акционерному обществу "Строительно-монтажный трест № 7"

о взыскании 509 784 рублей 96 копеек

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Пилипенко П.П. по дов. №04/28534 от 14.07.2008 (один год), удост. № 228/08 от 17.04.2008;

от ответчика: ЗАО «СМТ № 7» - Альшанский Е.В. по дов. № 10/08 от 16.06.2008, паспорт 5205 113437 выдан УВД ОАО г. Омска 28.01.2005

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу «Строительно-монтажный трест № 7» г. Омск (далее -  ЗАО «СМТ № 7») с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 416 048 рублей 69 копеек, образовавшейся за период с 06.04.2007 по 04.02.2008 по договору аренды земельного участка № Д-Ц-316972 от 06.04.2007 (далее – договор аренды), а также пени за просрочку платежей в размере 93 736 рублей 27 копеек за период 25.11.2007 по 04.02.2008.

До принятия судебного акта Департамент в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования в части размера и периода задолженности, просил взыскать с ЗАО «СМТ № 7» 406 336 рублей 71 копейки долга за период с 30.03.2007 по 04.02.2008.

          В свою очередь, ЗАО «СМТ № 7» обратилось в арбитражный суд к Департаменту со встречным иском о признании  недействительным пункта 10.4 договора аренды, заключенного между ним и Департаментом.

          Решением Арбитражного суда Омской области от 15.07.2008 по делу № А46-8837/2008 с ЗАО «СМТ № 7» в пользу Департамента взысканы долг в размере 56 340 рублей 02 копеек, пеня в размере 5 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 743 рубля 19 копеек. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска судом также было отказано.

          Суд мотивировал свое решение тем, что материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ЗАО «СМТ № 7» обязательств по внесению арендных платежей за период с 06.04.2007 по 04.02.2008.

          Суд посчитал, что период образования задолженности с 30.03.2007 по 06.04.2007 противоречит условиям договора аренды, поскольку оплата арендной платы сторонами предусмотрена с момента подписания акта приема-передачи, то есть с 06.04.2007, когда сторонами был подписан такой акт. С учетом этого и частичной оплаты ЗАО «СМТ № 7»  образовавшегося долга в размере 49 499 рублей 77 копеек суд определил ко взысканию сумму долга в размере 56 340 рублей 02 копейки за период с 06.04.2007 по 04.02.2008.

          Суд посчитал необоснованным требование истца о взыскании 337 726 рублей 27 копеек задолженности за период с 06.05.2004 по 30.03.2007, так как из условий договора аренды не видно, чтобы стороны согласовали условие о применении положений договора аренды к отношениям, возникшим до заключения данного договора.

          Суд отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку пункт 10.4 договора аренды не противоречит требованиям закона. Кроме того, при анализе условий договора аренды на предмет их применения к отношениям сторон, возникших до заключения договора, и оценке обоснованности требований Департамента о взыскании 337 726 рублей 27 копеек суд высказал свою позицию относительно данных требований Департамента, основанных на положениях пункта 10.4 договора аренды.

          Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «СМТ № 7» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части удовлетворения первоначального иска, принять по делу новый судебный акт в указанной части об отказе в удовлетворении исковых требований.

          Податель жалобы считает, что его обязательство по оплате арендных платежей возникает только с момента государственной регистрации договора аренды, то есть с 29.08.2007. Указывает, что до этого момента у него отсутствовала возможность использовать земельный участок по назначению в связи с отсутствием разрешительных документов на производство строительных работ на арендуемом земельном участке.

           Кроме этого, считает, что суд первой инстанции неверно произвел расчет размера взысканной задолженности. По его мнению, размер арендной платы за период с 06.04.2007 по 04.02.2007 составляет 96 795 рублей 91 копейку. Указывает, что в период с 06.04.2007 по 28.08.2007 он не производил оплату арендной платы в связи отсутствием государственной регистрации договора аренды, после которой он систематически стал осуществлять такую оплату. За период с 29.08.2007 по 04.02.2007 им внесена арендная плата в размере 50 839 рублей 35 копеек, в связи с чем считает, что размер задолженности за указанный период должен составлять не более 45 677 рублей 63 копеек.

          От Департамента в порядке статьи 262 АПК РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

          В судебном заседании представитель ЗАО «СМТ № 7» поддержал доводы апелляционной жалобы.

          Представитель Департамента в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Пояснил, что в уточнении к исковому заявлению была допущена арифметическая ошибка в размере суммы арендной платы за период с 30.03.2007 по 04.02.2007. Вместо суммы 107 458 рублей 36 копеек ошибочно указано 117 170 рублей 34 копейки.

          В судебном заседании был объявлен перерыв с 16.10.2008 до 23.10.2008.

          Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

          Исходя из положений названной нормы закона и доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части удовлетворения первоначального иска.

          Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

          Как следует из материалов дела, 06.04.2007 между Департаментом (арендодатель) и ЗАО «СМТ № 7» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Д-Ц-316972, с кадастровым номером 55:36:08 01 01:3079, общей площадью 9 922,00 кв. м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. 21-я Амурская, 25, в ЦАО г. Омска, для жилищных нужд под строительство жилого дома  сроком на 3 года.

По условиям пунктов 2.1, 2.2. договора аренды величина арендной платы в течение первого месяца действия настоящего договора составляет 9 711 рублей 98 копеек в месяц. В течение всего срока действия договора арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к настоящему договору, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете.

Пунктом 2.6. договора аренды определено, что арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца предшествующего отчетному. Получателем является УФК по Омской области (Главное управление по земельным ресурсам Омской области).

Арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с момента подписания акта приема-передачи (пункт 2.8. договора аренды).

Согласно пункту 7.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, которую перечисляет получателю.

          Согласно акту приема-передачи земельного участка в аренду от 30.03.2007 земельный участок был передан в аренду ЗАО «СМТ № 7» 06.04.2007 на основании заключенного договора аренды.

          В материалы дела представлены платежные поручения № 1689 от 25.09.2007 на сумму 10 651 рубль 85 копеек, №  1931 от 02.11.2007, № 2051 от 22.11.2007, № 2289 от 18.12.2007, № 127 от 24.01.2008, № 282 от 26.02.2008 , № 488 от 24.03.2008, № 704 от 22.04.2008 на сумму по 9 711 рублей 98 копеек, которыми ЗАО «СМТ № 7» перечислялись Департаменту арендные платежи за период с августа 2007 года по апрель 2008 года.

          Департамент, считая, что ЗАО «СМТ № 7» ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по уплате арендных платежей, обратился в суд с настоящим иском.

  В силу статей 606,  611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

  Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

  В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

   Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

   В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

  Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

          По условию пункта 2.8 договора аренды, согласованному сторонами,

обязательство по  оплате  арендной платы за пользование земельным участком возникает с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

          Из материалов дела усматривается, что сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка в аренду 06.04.2007.

          Следовательно, арендодатель исполнил свое встречное обязательство о передаче имущества арендатору.

          Согласно пункту 1.1. договора аренды стороны заключили договор аренды сроком на три года.

          В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен был заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

          В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

          Из материалов дела усматривается, что договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 29.08.2007.

  С учетом условия пункта 2.8 договора аренды во взаимосвязи с вышеназванными положениями закона, суд апелляционной инстанции считает, что стороны распространили действие договора аренды на их отношения, возникшие до его заключения (государственной регистрации), что не противоречит пункту 2 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениях, возникшим до заключения договора.

  Законодательством предусмотрено, что в зависимости от срока действия договора (более одного года) возникает обязанность его государственной регистрации, при отсутствии которой договор аренды недвижимого имущества не считается заключенным.

  Следовательно, арендатор обязан надлежащим образом исполнять принятые им по договору аренды обязательства, в том числе, по оплате арендной платы,  с момента государственной регистрации, подтвердившей заключенность данного договора, в силу которой стороны имеют права и обязательства, определенные заключенным договором по отношению друг к другу.

  В то же время, исходя из условия пункта 2.8. договора аренды, у арендатора имеется обязанность уплатить арендную плату за пользование земельным участком, в том числе и за период, предшествовавший заключению данного договора, с момента фактического получения предмета аренды. В данном случае, с момента подписания акта приема-передачи 06.04.2007.

  Исходя из вышеизложенного, независимо от того, когда непосредственно была произведена государственная регистрация договора аренды, обязанностью арендатора уплатить арендную плату до этой регистрации является факт передачи ему арендуемого имущества. Выбытие из владения арендодателя арендуемого имущества влечет за собой обязанность арендатора уплатить плату за нахождение этого имущества у него во владении и пользовании.

  Следовательно, у ЗАО «СМТ № 7»  возникла обязанность по уплате арендных платежей именно с 06.04.2007.

          В связи с чем доводы заявителя о том, что до государственной регистрации договора аренды у него отсутствует обязательство по этому договору оплачивать арендную плату, судом апелляционной инстанции отклоняются.

          По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о том, что у него не было возможности использовать земельный участок по назначению в связи