Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2008 по делу n А75-4803/2007. Изменить решение

вопрос об определении рыночной стоимости иного имущества (помимо недвижимого), находящегося на балансе ответчика.

Согласно части 2 статьи 86 АПК РФ если  эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Однако то не означает, что эксперт вправе проводить отдельную экспертизу по вопросам, которые не были перед ним поставлены.

К тому же суд апелляционной инстанции считает недостоверными выводы экспертного заключения в части определения рыночной стоимости движимого имущества, перечисленного в расшифровке к балансу - отчете по основным средствам за 2006 год (том 3 лист дела 26)

В экспертном заключении № 270/07-2 не отражено, что указанное имущество осматривалось экспертом,  описания технических характеристик состояния данного имущества в заключении нет.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, эксперт не осматривал указанное имущество  и не мог его осмотреть в полном объеме, так как части этого имущества у ответчика уже нет по причине его физического износа.

 Доказательств недостоверности бухгалтерской отчетности в части учета движимого имущества (в частности существенного занижения стоимости движимого имущества по сравнению с рыночной, как это имеет место в отношении здания АБК) в деле нет.

По этой причине суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции допущены нарушения норм как процессуального, так и материального права, которые привели к принятию неправильного решения – к неверному определению стоимости чистых активов общества и действительной стоимости доли Минько В.Е.

Суд апелляционной инстанции не принимает во внимание доводы апелляционной жалобы относительно недостоверности заключения эксперта в части определения рыночной стоимости здания АБК и считает заключение № 270/07-2 в этой части полностью достоверным по следующим причинам:

До вынесения определения о назначении судебной экспертизы в  деле имелось два отчета об оценке рыночной стоимости здания – отчет ООО «Сибирь-Финанс» № 142-07-Н, представленный истцом и отчет № ООО «Бюро оценки и товарной экспертизы» № 0000.911-НЮ, представленный ответчиком.

Величина рыночной стоимости здания, определенная данными оценщиками существенно (в 2 раза) отличалась.

При таких обстоятельствах назначение судебной экспертизы для определения действительной рыночной стоимости является и правомерным и оправданным.

Судебная экспертиза показала, что рыночная стоимость, определенная экспертом практически совпадает с величиной рыночной стоимости, определенной ООО «Сибирь-Финанс».

Эксперт, в отличие от оценщиков ООО «Бюро оценки и товарной экспертизы» при проведении экспертизы был предупрежден судом об уголовной ответственности за выдачу заведомо ложного заключения.

Оценив все доказательства (в том числе и заключение, представленное ответчиком), суд в соответствии со статьей 71 АПК РФ пришел к правильному выводу о достоверности оценки имущества, произведенной экспертом в заключении № 270/07-2.

Так, эксперт дал пояснения по возникшим у ответчика вопросам, отраженным в экспертном заключении  (том 3 лист дела 89).

В том числе в заключении отражено, по какой причине не учтены экспертом недостатки здания, на которые ссылается ответчик (том 2 лист дела 116).

Заключение в данной части ответчиком не опровергнуто.

Имеющиеся в деле выводы оценщиков Однорал С.Н. и Шевчук Н.Д. (том 3 листы дела 43-48) не могут приниматься во внимание.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В настоящее время право проведения экспертизы отчетов об оценке предоставлено в частности экспертному совету саморегулируемой организации оценщиков и структурным подразделениям Росимущества и его территориальным органам (Приказ от 3 мая 2005 г. № 134).

Поэтому мнения и допущения одних оценщиков не могут учитываться при оценке заключения другого оценщика.

К тому же большинство замечаний, отраженных в этом заключении, не может повлиять на величину оценки  объекта в сторону ее уменьшения, а значит повлиять на достоверность итогового вывода эксперта по вопросу о рыночной стоимости АБК.

В отношении того, что аналогами оцениваемого объекта не могут являться овощехранилища, экспертом даны исчерпывающие и верные пояснения.

Что касается заключения № 0000.911-НЮ, суд апелляционной инстанции не может считать его достоверным по следующим причинам:

Недостоверным является определение стоимости здания затратным подходом.

Как указывает сам оценщик (том 1 листы дела  112-113), стоимость объекта затратным методом определяется разницей между стоимостью строительства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения), включающей в себя как прибыль подрядчика, так и прибыль заказчика, и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Стоимость воспроизводства объекта определяется  расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения – это стоимость строительства  нового объекта, аналогичного оцениваемому, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших.

Однако, как следует из отчета, при определении стоимости замещения, оценщик, во-первых, не указал аналог, восстановительная стоимость 1м3 которого использована в расчете, а, во-вторых, вместо определения стоимости реконструкции аналогичного иного объекта взял действительную стоимость реконструкции оцениваемого объекта.

При определении стоимости объекта затратным методом оценщик необоснованно определил величину физического и функционального износа, подлежащую исключению из  стоимости замещения.

Так из 20033540,0 рублей восстановительной стоимости им исключено 12613232 рублей накопленного физического и функционального износа.

Физический износ по данным оценщика составил 7490525,0 рублей, несмотря на то, что только в марте 2005 года  здание АБК было принято в эксплуатацию после реконструкции (акт приемки законченного строительством объекта, том 3 лист дела 1-3). Срок износа указан в расчетных таблицах оценщика без учета этих обстоятельств.

Что касается функционального износа, то оценщик, указывая, что предполагаемый доход от аренды оцениваемого объекта в связи с наличием запаха уменьшается вдвое (400 рублей за 1 м2 против возможных 880 рублей за 1 м2), не указал, предлагались ли к аренде площади в оцениваемом объекте и если да, то по какой ставке арендной платы. При наличии фактической аренды применение аналогов в данном случае является необоснованным.

Необоснованной также является ссылка на то, что объект не может быть сдан в аренду иначе как по ставке для овощехранилища, учитывая, что объект введен в эксплуатацию с назначением АБК с торгово-выставочным залом и  используется ответчиком по указанному назначению.

Недостоверным является оценка объекта методом сравнимых продаж.

Так, для сравнения использованы магазины, а не офисные здания. Причем встроенные, а не отдельно стоящие.

Из представленной таблицы, выводящей итоговую стоимость, неясно, почему вместо цены 1 м2, сложившейся при продаже даже данных аналогов (том 1 лист дела 131) – от 31,5 тысяч за 1 м2 по аналогу № 3 до 100 тысяч рублей за 1м2 по аналогу № 2 в таблице использована первоначальная цена аналогов от 3,1 до 6,5 тысяч рублей за 1м2, а площади аналогов, указанные в таблице, не соответствуют площадям, указанным в исходной информации оценщика.

Недостоверной является и оценка доходным методом.

Оценка доходным методом свелась к тому, что оценщик произвел расчет предполагаемого чистого операционного дохода за 1 год (таблица 26 том 1 лист дела 142).

Откуда взята итоговая величина оценки этим методом из указанной таблицы, неясно.

Расчет осуществлен произвольно, с использованием необоснованных в заключении величин.

Капитализации доходов от арендной платы как таковой оценщиком не производилось.

Все это не позволяет считать данный отчет достоверным доказательством рыночной стоимости имущества.

Достоверность заключения эксперта в части рыночной оценки здания подтверждена также тем, что ответчиком 19.11.2007 года данное здание продано по цене 35750000,0 рублей, включая НДС (договор купли-продажи недвижимого имущества, приложенный к отзыву истца на апелляционную жалобу).

Это обстоятельство подтверждено ответчиком в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы.

Доказательств наличия каких-то факторов, повлекших такое кратное изменение по сравнению с ценой, определенной в отчете №  0000.911-НЮ в период с 1.01.2007 (даты оценки) и до 19.11.2007 года ответчик не представил.

С учетом всего вышесказанного стоимость чистых активов определяется судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями Порядка оценки.

Активы принимаются равными 29779386,0 рублям (27033487,0 рублей /рыночная стоимость здания, определенная экспертом/ + 2745899,0 /сумма иных активов по балансу/).

Сумма иных активов по балансу определена на основании данных баланса на 31.12.2006 года (том 3, лист дела 30) за минусом балансовой стоимости здания (2320101,76 рублей), указанной в отчете по основным средствам.

Пассивы, по данным баланса составляют 1006000,0 рублей (кредиторская задолженность).

Итого, чистые активы составляют по состоянию на 28773386,0 рублей.

Действительная стоимость доли истца соответственно – 2934885,37 рублей.

Не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о необходимости исключения при расчете стоимости объекта НДС.

Определение рыночной стоимости в данном случае осуществляется не для продажи, а для определения достоверной стоимости активов ответчика.

Можно сказать по аналогии, что ответчик приобрел объект по такой стоимости и в этом случае наличие в цене приобретения НДС не влияет на балансовую стоимость имущества.

В заключении эксперта не указано, что рыночная стоимость определена им с учетом НДС.

А участниками рынка недвижимости могут быть как плательщики, так и неплательщики НДС.

Учитывая, что размер действительной стоимости доли, определенный судом апелляционной инстанции превышает размер, указанный истцом в заявлении об изменении исковых требований (том 3 лист дела 65) а также, учитывая, что суд не может выйти за пределы исковых требований, резолютивная часть решения оставляется без изменения, а мотивировочная подлежит изменению по изложенным выше основаниям.

Руководствуясь  пунктом 2 статьи 269,  статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Азурит» удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда  Ханты-Мансийского  автономного округа  от  11.12. 2007 года  по делу № А75-4803/2007 изменить в мотивировочной части, касающейся порядка определения стоимости чистых активов ООО «Азурит» и действительной стоимости доли Минько В.Е.

В оставшейся части решение оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Гергель

О.В. Зорина