Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 по делу n А46-12199/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

1 статьи 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу пункта 3 статьи 17, пункта 1 статьи 25 рассматриваемого закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона № 122-ФЗ согласно которой в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Изложенные основания для отказа в государственной регистрации прав указаны в сообщении Управления Росреестра по Омской области от 06.08.2010 № 01/066/2010-901.

Между тем, как следует из материалов дела, на регистрацию права собственности на нежилое помещение № 3П, общая площадь 351,5 кв.м, этаж 10, литера А, инвентарный номер 52:401:002:000040520:0100:20003, по адресу: город Омск, улица Учебная, дом 79, в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор инвестирования от 06.03.2006, дополнительные соглашения к нему от 12.12.2009 № 1 и № 2, а также распоряжение департамента строительства Администрации города Омска от 28.12.2009 № 263-рв «О разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством административного здания, расположенного по адресу: улица Учебная, дом 79, Центральный административный округ, город Омск, 644024». Указанное распоряжение вынесено в отношении десятиэтажного здания согласно техническому паспорту.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности, определяет Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее по тексту – Федеральный закон № 39-ФЗ).

В силу части 1 статьи 8 этого закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В Гражданском кодексе Российской Федерации, как и в Федеральноом законе № 39-ФЗ отсутствует понятие договора инвестирования и не установлены его предмет и существенные условия. В связи с этим для квалификации возникших между сторонами правоотношений применяются правила статьей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 1 Федерального закона № 39-ФЗ определяет, что инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Из данной нормы не следует вывод о том, что размер инвестиционных вложений является существенным условием договора инвестирования.

В пункте 1.1 договора инвестирования стороны согласовали объект инвестирования, его местоположение и общие характеристики (строительство и ввод в эксплуатацию 9-ти этажного административного здания (с двухуровневой автостоянкой) по адресу: город Омск, улица Учебная, дом 79).

В пунктах 1.2-1.5, 2.1.1, 2.2.2 договора стороны согласовали порядок распределения между ними объемов финансирования и результатов инвестиционной деятельности.

Так согласно пункту 1.2 договора инвестирования УВД Омской области осуществляет практические действия по получению разрешительной, согласительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, иной документации, осуществление функций заказчика.

Пункт 1.3 договора инвестирования предусматривает, что ОАО «ЗСЖБ № 7 – Трест 4» осуществляет инвестирование строительства объекта в размере 100 % от стоимости всех затрат на строительство, путем финансирования работ но строительству, финансированию получения разрешительной документации для строительства и ввода объекта в эксплуатацию, по мере продвижения строительства.

Таким образом, стороны определили условие об источнике и порядке финансирования строительства.

В соответствии с пунктом 1.5 договора инвестирования по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию ОАО «ЗСЖБ № 7 – Трест 4» получает в собственность 100 % площадей построенного объекта.

УВД Омской области по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию получает для закрепления в оперативное управление жилые помещения, перечень и характеристики которых определяются сторонами дополнительно. При этом общая площадь передаваемых УВД Омской области помещений должна составлять не менее 10 % от площади офисных помещений в построенном здании (пункт 1.4 договора инвестирования).

Из приведенных условий договора следует вывод о том, что стороны договора инвестирования на момент его подписания согласовали все существенные условия: его предмет (вложение инвестиций в строительство административного здания), источник финансирования, порядок распределения объемов финансирования и результатов инвестиционной деятельности.

Как верно указывают податели апелляционных жалоб, согласовать на дату заключения договора инвестирования размер инвестиционных вложений стороны не могли, поскольку на тот момент затруднительно было определить стоимость будущих затрат ОАО «ЗСЖБ № 7 – Трест 4» на строительство, то есть размер его вклада, в связи с постоянным изменением цен на строительные материалы, а также стоимости проектной и разрешительной документации. Однако порядок определения этой стоимости сторонами в договоре согласован.

После окончания строительства Дополнительным соглашением от 12.12.209 № 2 к договору инвестирования стороны установили размер инвестиционного вклада ОАО «ЗСЖБ № 7 – Трест 4», составляющий 138 405 446,51 рублей и состоящий из сметной стоимости затрат на строительство.

Также этим дополнительным соглашением определена стоимость работ УВД по Омской области по исполнению функций заказчика, совершению практических действий по получению разрешительной, согласительной документации на строительство и ввода в эксплуатацию построенного объекта  в сумме 11 902 759,31 рублей. Указанная сумма состоит из общей стоимости жилых помещений в размере 9 655 000 рублей, которые в соответствии с приложением № 2 от 12.12.2009 к договору инвестирования УВД по Омской области получает для закрепления в оперативное управление за собою, а также денежных средств, оплачиваемых инвестором за УВД по Омской области до окончания строительства в общей сумме 2 247 759, 31 рублей.

Таким образом, при заключении договора инвестирования от 06.03.2006 стороны определили порядок оценки инвестиций, что соответствует положениям статьи 1 Федерального закона № 39-ФЗ. Подписанием дополнительных соглашений стороны оценили размер инвестиционных вложений.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что договор инвестирования от 06.03.2006 является заключенным.

Согласно пункту 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 10.08.2007 № 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (далее по тексту – постановление Правительства РФ № 505) согласование заключения инвестиционного договора осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

Между тем договор инвестирования заключен сторонами 06.03.2006, то есть до принятия и вступления в силу указанного постановления Правительства РФ, а из постановления не следует, что оно имеет обратную силу, в силу чего положения постановления о необходимости согласования заключения инвестиционного договора не распространяются на уже заключенный договор от 06.03.2006.

Позиция суда первой инстанции о том, что заключение 12.12.2009 дополнительных соглашений к инвестиционному договору от 06.03.2006, подлежало согласованию в соответствии с постановлением Правительства РФ № 505, является неверной в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Дополнительным соглашением от 12.12.2009 № 1 от 12.12.2009 к договору инвестирования от 06.03.2006. стороны изменили этажность объекта.

Дополнительным соглашением от 12.12.2009 № 2 стороны оценили размер инвестиционных вложений.

Поскольку Постановлением Правительства № 505 не предусмотрено ни согласование дополнительных соглашений к договору инвестирования, заключенному до вступления в силу указанного постановления, ни согласование размера инвестиционных вложений, изменения этажности объекта по договорам инвестирования, заключенным до вступления в силу данного постановления, а сам инвестиционный договор от 06.03.2006 не подлежал согласованию, то и на дополнительные соглашения к этому инвестиционному договоре не распространяются положения Постановления Правительства № 505 о согласовании их заключения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие согласования рассмотренной сделки в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 505 не является основанием для вывода о заключении договора с нарушением требований нормативных правовых актов, о ничтожности этой сделки в порядке пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются акты, изданные органами государственной регистрации или органами местного самоуправления в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Одновременно пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации устанавливает, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в регистрации права может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, законодатель установил, что осуществление регистрирующим органом правовой экспертизы при государственной регистрации прав на недвижимое имущество ограничены положениями статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установил, что Управление Росреестра по Омской области, отказав в государственной регистрации прав на спорный объект, вышло за пределы своих полномочий, поскольку, на момент представления заявителями документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности, сведения о признании недействительным в установленном законом порядке инвестиционного договора у регистрирующего органа отсутствовали.

При таких обстоятельствах Управление Росреестра по Омской области незаконно отказало заявителям в регистрации права общей долевой собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи