Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2011 по делу n А70-9503/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

24 февраля 2011 года

                                                       Дело № А70-9503/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.

судей Литвинцевой Л.Р., Семеновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10715/2010) общества с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18 ноября 2010 года, принятое по делу №  А70-9503/2010 (судья Багатурия Л.Е.) по иску общества с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ» (ОГРН 1027200851754, ИНН 7202050550) к обществу с ограниченной ответственностью «ГвиК» (ОГРН 1027200873083, ИНН 7204041103) об обязании общества с ограниченной ответственностью «ГВиК» возвратить нежилое помещение площадью 245,8 кв.м по кадастровым номером 72-72-01/317/2008-098, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Водопроводная, д.6/4, обязании общества с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ» после реализации указанного нежилого помещения возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ГВиК» внесенные им денежные средства в размере 4 421 340 руб., а также стоимости квартиры, переданной отселенной семье, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Белинского, 30-6,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ» - Горчаков А.О. по доверенности от 01.02.2011, сроком на 1 год;

от общества с ограниченной ответственностью «ГвиК» - Соснин К.Д. по доверенности от 27.02.1010, сроком на 3 года;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ» (далее — ООО фирма «ОЛАЛ», истец, податель жалобы) к обществу с ограниченной ответственностью «ГВиК» (далее - ООО «ГВиК», ответчик) об обязании возвратить нежилое помещение площадью 245,8 кв.м. под кадастровым номером 72-72-01/317/2008-098, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Водопроводная, д. 6/4, обязании ООО фирма «ОЛАЛ» после реализации указанного нежилого помещения возвратить ООО «ГвиК» внесенные им денежные средства в размере 4 421 340 руб., а также стоимость квартиры, переданной отселенной семье, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Белинского, 30-6.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.11.2010 по делу № А70-9503/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с данным решением суда, истец в апелляционной жалобе просит его отменить в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств дела, несоответствием выводов, изложенных в обжалуемом решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права, и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на неверный вывод суд первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, который, по мнению подателя жалобы, начинает течь с момента одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве, то есть с 26.08.2009. Доказательства одностороннего отказа истцом представлены, а именно: телеграммы с уведомлением об их вручении ответчику. Однако оценка данным документам не дана, так же как и решению суда общей юрисдикции о выселении семьи Носовых из спорной квартиры. Как считает податель жалобы, в обстоятельствах свершившегося выселения семьи Носовых делать вывод о прекращении договора долевого участия в строительстве его надлежащим исполнением нельзя.

До начала судебного заседания от ООО «ГВиК» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым ответчик не соглашается с позицией истца и просит оставить без изменения решение суда первой инстанции как законное и обоснованное.

В судебном заседании представитель ООО фирма «ОЛАЛ» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции. Пояснил, что договор № 47 исполнен в полном объеме и расценивает оба договора как единую сделку.

Представитель ООО фирма «ОЛАЛ» пояснил на вопрос суда, что о нарушении своего права узнал в апреле 2009 года, когда возник иск о выселении Носовой из предоставленной ответчиком квартиры. В 2009 году ответчик обратился  с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. О том, что право собственности на квартиру за Носовой не оформлено истец не знал до момента обращения к Носовой с иском о выселении (истребовании имущества из незаконного владения) и соответственно обращения к нему Носовой в связи с этим иском.

Представитель ООО «ГвиК» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал решение суда первой инстанции, пояснив, что считает не доказанным факт создания истребуемого объекта на основании обоих договоров в совокупности. Считает, что предметами договоров являются два разных объекта недвижимости, и они не существуют в настоящее время в натуре, поскольку уже самим ответчиком образован новый объект путем их объединения и перепланировки.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в резолютивной части, но по иным мотивам.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно, и не являются предметом обжалования.

В то же время выводы суда первой инстанции о надлежащем исполнении обязательств со стороны ответчика и о  пропуске срока исковой давности суд апелляционной инстанции не поддерживает по следующим причинам:

суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении обязательств, вытекающих из договора долевого участия в строительстве № 14 от 23.08.2004 года, в связи с надлежащим исполнением этого договора обеими сторонами.

Однако данный вывод не соответствует фактическим обстоятельствам.

Так, сторонами не оспаривается, что подлежащая передаче ответчиком квартира по адресу г.Тюмень, ул. Ямская, дом 91, кв. 104 не была передана в собственность семье Носовых, указанной истцом, как того требует пункт 2.1. вышеуказанного договора.

Более того, несмотря на то, что ранее названная квартира была передана в фактическое владение семьи Носовых, эта семья была выселена из квартиры по решению Калининского районного суда города Тюмени от 15.03.2010 по делу № 33-1909, вступившего в законную силу 19.05.2010 (том 1 листы дела 132-134).

Ссылка суда первой инстанции на то, что факт надлежащего исполнения своих обязательств ответчиком в части указанной квартиры установлен решением Арбитражного суда Тюменской области № А70-2487/2009 от 23.07.2009 года и не подлежит доказыванию вновь в рамках настоящего дела, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Как следует из названного решения, суд установил факт надлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче пакета документов, необходимых для оформления права собственности на спорную квартиру, а не факт передачи квартиры в собственность указанного застройщиком лица.

Тем более не может являться преюдициально установленным для настоящего дела вывод суда о пропуске срока давности, сделанный в рамках другого дела, поскольку в силу статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь ранее установленные фактические обстоятельства, а не ранее сделанные судом выводы правового характера.

К  тому же  срок давности по разным требованиям, заявленным в разных делах, отнюдь не всегда исчисляется одинаково. В частности, это может зависеть от таких обстоятельств, как определенность или неопределенность срока исполнения конкретного обязательства в договоре.

Суд апелляционной инстанции считает, что факт надлежащего исполнения своих обязательств по оплате доли в соответствии с пунктом 2.1. договора № 14 ответчиком не доказан.

При наличии факта выселения семьи Носовых из фактически переданной им во владение квартиры спустя 6 лет после заселения обязанность доказать надлежащее исполнение обязательств и наличие препятствий для такого исполнения со стороны истца лежит на ответчике.

В частности из материалов дела следует, что согласно пунктам 1 и 2 дополнительного соглашения от 27.10.2004 года ответчик помимо передачи детализированного в подпункте «а» пункта 1 пакета документов обязывался также обеспечить явку собственников квартир, указанных в пункте 1 соглашения (в том числе собственников спорной квартиры) в Учреждение юстиции для подписания договоров купли-продажи на указанные квартиры и сдачи их на государственную регистрацию в дополнительно согласованный сторонами день.

Поскольку отсутствие вины в неисполнении обязательства доказывается лицом, не исполнившим его, ответчик был обязан представить доказательства того, что обращался к истцу с предложением о согласовании этого дня и сдаче документов на государственную регистрацию перехода права на спорную квартиру, обеспечивал явку собственников квартиры, которые являются прямыми родственниками руководителя ответчика и т.п.  Никаких доказательств такого рода ответчик не привел.

Ссылка на то, что по условиям пункта 3 дополнительного соглашения от 10.09.2004 года вопросы заселения квартир должны были решаться застройщиком самостоятельно, не имеет никакого отношения к исполнению ответчиком обязательства по переходу права собственности на спорную квартиру семье Носовых, поскольку речь идет не о фактическом заселении с возможностью последующего выселения, а о реальной передаче встречного предоставления истцу в «оплату» объекта строительства.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению встречного предоставления по договору № 14 установленным.

Суд также считает установленным факт одностороннего отказа истца от договора  № 14 путем направления телеграммы от 26.08.2009 года об отказе от договора (том 1 лист дела 111).

Утверждение суда о невозможности установить дату ее отправки не соответствует представленным доказательствам, поскольку из отчета о ее вручении по юридическому адресу ответчика следует, что она была получена вахтером Павленко именно 26.08.2009 года в 15-45 часов. Из отчета о вручении также следует, что речь идет именно о телеграмме истца, поскольку отчет содержит ссылку на индивидуальный номер телеграммы.

Право одностороннего отказа от договора предоставлено застройщику пунктом 4.1. договора № 14.

При этом, исходя из содержания пунктов 4.1. и 4.2. договора № 14, суд приходит к выводу о том, что зафиксированное пунктом 4.1. право следует считать именно правом на отказ от договора в одностороннем порядке, а не правом требовать расторжения договора в суде.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что конструкция пункта 4.1. договора не предполагает, что право одностороннего отказа от договора предоставлено застройщику только до момента передачи им объекта дольщику.

Достаточным основанием для одностороннего отказа является нарушение дольщиком обязательств, предусмотренных пунктом 2.1. договора.

Не соответствует закону и вывод суда о возможности применения статьи 69 АПК РФ к тем обстоятельствам, которые суд при рассмотрении другого дела посчитал недоказанными – к недоказанности даты отправления телеграммы.

Преюдициальное значение могут иметь только те фактические обстоятельства, которые ранее судом устанавливались.

Недоказанность фактических обстоятельств в одном деле не означает невозможности доказывать их при рассмотрении другого дела (с другим предметом или основанием).

Суд апелляционной инстанции также считает выводы судов в делах № А70-2487/2009,  А70-6588/2009 о недействительности условия о предоставлении квартир в собственность в счет оплаты доли по договору долевого участия в строительстве не соответствующими основополагающим принципам гражданского права о свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Кодекса, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Именного из такого толкования исходит, например, Управление частного права Высшего Арбитражного Суда РФ в проекте постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости», размещенном на официальном сайте суда в сети Интернет.

Наличие у суда права дать иную юридическую оценку фактическим обстоятельствам подтверждено, например, абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №  57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при условии обоснования этой иной оценки.

Так, названным пунктом разъяснено, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается