Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2011 по делу n А46-10988/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

материалов дела, право собственности ЗАО «ТЦ «Континент» на объект   недвижимости   –   административно-ярмарочный  и   административно-гостиничный комплекс, литера А, А1, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 25, корп. 2, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.08.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АГ № 003363).

Таким образом, право собственности ответчика на указанное имущество и, как следствие, составляющие это право полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом возникли с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи.

До 11.08.2009 правом на передачу спорного объекта в аренду ответчик не обладал.

В связи с чем правовых последствий для сторон в части возникновения у них соответствующих прав и обязанностей договоры от 03.02.2008 № 3-2-019 и от 03.01.2009 № 3-2-019 не влекли. Поэтому основания для получения ответчиком имущественной     выгоды    в     результате совершения со спорным объектом гражданско-правовых сделок отсутствовали, на что правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Ответчик также не обосновал возможность введения объекта в гражданский оборот посредством передачи объекта в аренду до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке (разрешение от 14.04.2009 № 55-548) и возникновения права собственности, определяемого моментом государственной регистрации.

Доводы ответчика о необходимости применения к отношениям сторон условий этих договоров с учетом положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве предварительных договоров судом апелляционной инстанции отклонены.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

При этом возникновение соответствующих права и обязанности является следствием заключенности и действительности предварительного договора.

Между тем условия имеющих в материалах дела договоров не позволяют суду апелляционной инстанции рассматривать их в качестве предварительных.

Как следует из условий этих договоров, они направлены на регулирование собственно арендных отношений.

При этом, проанализировав условия о предмете рассматриваемых договоров, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что их содержание не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем надлежащее описание передаваемого по договорам аренды от 03.02.2008 № 3-2-019 и от 03.01.2009 № 3-2-019 объекта (с указанием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, в том числе данных, определяющих расположение объекта в составе здания) в тексте договоров отсутствует.

Из текста договоров невозможно с достаточной степенью очевидности установить место расположения арендуемого объекта, приложения № 1 к указанным договорам, содержащим графическое описание данного имущества, отсутствуют. Приложение № 1 к договору аренды от 03.01.2009 № 3-2-019 сторонами настоящего спора не подписано.

В связи с несогласованием условий о подлежащем передаче в аренду объекте условие о предмете договора сторонами не согласовано.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что договоры аренды от 03.02.2008 № 3-2-019 и от 03.01.2009 № 3-2-019 являются незаключенными.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено отсутствие оснований для выплаты ответчику денежных средств в качестве компенсации за фактическое пользование объектом, поскольку согласно нормам о неосновательном обогащении стоимость последнего может быть возмещена     исключительно     обладателю     вещных        прав     на     имущество,     коим ЗАО «ТЦ «Континент» в силу пункта 2 статьи 8, пункта 1 статьи 131, статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в исковой период не являлось.

Вместе с тем в рамках настоящего дела ООО «Окинава» предъявило ко взысканию с ответчика только неосновательное обогащение в размере разницы между фактически  уплаченными истцом за пользование имуществом платежами (1 455 094 руб. 26 коп.) и суммой, подлежащее уплате за фактически переданные в пользования помещения в период с марта 2008 года по май 2009 года (1 110 094 руб. 01 коп.).

Арбитражный суд рассматривает иск по тем предмету и основаниям, которые заявлены истцом.

В связи с чем, с учетом предмета заявленного иска, доказыванию в настоящем деле подлежит фактическая площадь занимаемых истцом в спорный период помещений.

Ссылаясь на условия договора аренды от 03.02.2008 № 3-2-019 и условия договора аренды от 03.01.2009 № 3-2-019, ЗАО «ТЦ «Континент» настаивает на том, что в пользование истцу было передано помещение торгового зала площадью 142,1 кв.м. О приеме истцом в пользование помещения именно такой площади, по мнению ответчика, свидетельствует подписание ООО «Окинава» актов приема-передачи от 03.02.2008 и от 03.01.2009.

Со своей стороны, в обоснование заявленного иска ООО «Окинава» представило акт замера площадей от 31.05.2009.

Как следует из акта замера площадей, в результате замера площадей комиссией в составе бухгалтера, администратора и арендатора установлена общая площадь бутика № 307, закрепленного за арендатором ООО «Окинава» - 112,1 кв.м, в том числе, торговая площадь – 47,88 кв.м, площадь подсобного помещения – 64,2 кв.м (т. 1 л.д. 31).

Оспаривая доказательственную силу данного акта, податель жалобы ссылается на то, что в акте не указано, к какому договору он непосредственно составлялся, не указано месторасположения описываемого объекта, не подтверждены полномочия представителя ответчика, на акте отсутствует печать истца.

Названные доводы подателя жалобы судом апелляционной инстанции отклонены.

Акт замера площадей от 31.05.2009 составлялся в отношении бутика № 307, закрепленного за арендатором ООО «Окинава». В отношении этого же бутика (№ 307) между сторонами были подписаны договоры аренды от 03.02.2008 № 3-2-019 и от 03.01.2009 № 3-2-019.

Поскольку сведений о том, что в отношении этого же или иного бутика с номером 307 по состоянию на 31.05.2009 между сторонами был подписан иной договор, в материалах дела не имеется, тот факт, что акт от 31.05.2009 был подписан именно в связи с наличием договора от 03.01.2009 № 3-2-019, суд апелляционной инстанции считает установленным.

Указание номера бутика, расположенного в спорном помещении, для описания объекта в этих целях достаточно, а указание месторасположения объекта, как ошибочно полагает податель жалобы, не требуется.

Указывая на отсутствие у бухгалтера и администратора полномочий на подписание акта, то обстоятельство, что полномочия указанных лиц не явствовали для истца из обстановки ответчик не доказал. Равно как не представил сведений о предпринятии им мер для установления обстоятельств подписания акта этими лицами (в том числе, проведения служебной проверки и др.).

Отсутствие на акте печати ООО «Окинава» также не лишает его доказательственной силы, поскольку печать не относится к числу тех реквизитов такого рода документов, которых влияют на действительность или недействительность последних.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что 01.06.2009 между сторонами подписан договор № 3-2-019/1, по условиям которого ответчик обязался предоставить истцу помещение торгового зала – бутик № 307 общей площадью 112,1 кв.м.

По утверждению истца, не опровергнутому ответчиком, предметом договоров от 03.02.2008 № 3-2-019, от 03.01.2009 № 3-2-019, от 01.06.2009 № 3-2-019/1 являлось одно и то же помещение одной и той же площади (112,1 кв.м).

Об обоснованности данного довода свидетельствует и то обстоятельство, что  подписанию договора от 01.06.2009 № 3-2-019 не предшествовала переписка сторон, связанная с согласованием подписания договора в отношении помещений меньшей площади, чем в договоре от 03.01.2009 № 3-2-019.

Следовательно, в период с марта 2008 года по май 2009 года истец фактически пользовался помещением площадью 112,1 кв.м.

При этом указание в акте приема-передачи от 31.05.2009 на возвращение ответчику помещений площадью 142,1 кв.м данный вывод не опровергает.  В этом акте помещение описано с указанием тех характеристик объекта, которые указаны в договоре от 03.01.2009. Тогда как несоответствие описания помещения в договоре от 03.01.2009 характеристикам фактически занимаемого истцом торгового зала – бутик № 307 материалами деле подтверждено.

Довод о недоказанности пользования истцом до акта замера от 31.05.2009 помещением площадью 112,1 кв.м отклоняется.

Изменение используемой площади в меньшую сторону, очевидно, должно сопровождаться переговорами, мотивированными производственной или коммерческой необходимостью истца, соответствующих действий по перемещению оборудования, изменению характера использования помещения, либо обстоятельствами, свидетельствующими об изменении параметров помещений по инициативе ответчика.

О таких обстоятельствах ответчиком не заявлено, объективных доказательств наличия таких обстоятельств не представлено.

Обстоятельства обмера и содержание подтверждающих документов в своей совокупности и взаимной связи свидетельствуют о том, что сторонами была выявлена техническая ошибка в определении используемой истцом площади, устраненная при подписании договора от 01.06.2009.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о правомерности произведенного истцом размера неосновательного обогащения.

Со своей стороны, контррасчета неосновательного обогащения ответчик не представил.

Учитывая сумму внесенной истцом платы за пользование электрической энергией, оказанных услуг по водопотреблению, принимая во внимание право истца на определение размера взыскиваемого с ответчика неосновательного обогащения, исковые требования ООО «Окинава» в части взыскания с ответчика 345 000 руб. 25 коп. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

При рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.98 № 13/14).

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте нахождения юридического лица – кредитора     учетной     ставкой    банковского    процента    на    день    исполнения    денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Истец, руководствуясь пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начислил на сумму неосновательного обогащения проценты за период с 31.05.2009 по 18.11.2010, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации равной 7,75%.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 38 021 руб. 90 коп.

Проверив правильность исчисления истцом взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средствами и указав, что надлежащим образом исчисленный судом размер названных процентов превышает сумму, испрашиваемую истцом, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности удовлетворении исковых требований о взыскании процентов в заявленном размере.

Возражений относительно данного вывода суда ответчик в апелляционной жалобе не привел.

Согласно пункту 2 статьи 1102 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Поэтому техническая ошибка при первоначальном определении передаваемой в пользование площади не освобождает ответчика от