Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011 по делу n А46-8913/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

Согласно техническому паспорту на жилое здание, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Кирова, 4, данное здание, технический подвал (Литер А) и пристройки (Литер А1, А2), в которых, в том числе, расположены нежилые помещения ответчика, спроектированы и выполнены как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений здания и для нежилых помещений ответчика (в том числе в пристройке), без каких-либо обособленных коммуникаций к помещениям ответчика (т.1, л.д. 145 - 152).

Ссылка подателя жалобы на то, что у него имеется отдельный вход в нежилые помещения, вследствие чего он не пользуется услугами истца по содержанию жилого дома, соответственно, не обязан оплачивать их стоимость, не основана на нормах действующего законодательства.

Поэтому  в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объёма их фактического использования. При этом, отсутствие заключённого договора на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от участия в таких расходах.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

  В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

При этом не имеет значения то, что ответчик не заключал договора на управление  с управляющей организацией.

Во-первых, в деле нет доказательств учинения препятствий для заключения этого договора со стороны истца.

Во-вторых, в силу части 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, принимали они участие в голосовании, или нет.

В-третьих, согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Это означает, что коль скоро собственники помещений многоквартирного дома выбрали в качестве способа управления управляющую организацию, каждый собственник обязан подчиниться этому решению и нести расходы именно в том размере, который согласован в договоре управления.

В противном случае принцип пропорциональности участия в общих расходах не будет соблюден.

Данный вывод подтверждается и Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...».

Так, в силу пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается  собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 28 названных Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31 Правил).

Коль скоро законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества,  к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).

Доводы апелляционной жалобы в связи с этим подлежат отклонению.

Так, ответчик считает, что истцом не доказан факт оказания услуг.

Однако, принимая во внимание указанные выше нормы права, ответчик в любом случае обязан оплачивать расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в период управления дома управляющей компанией.

В такой ситуации не истец должен доказывать факт оказания им услуг по управлению многоквартирным домом, а ответчик должен доказать отсутствие оснований для внесения платы (например, факт расторжения договора управления, факт управления жилым домом иным лицом в спорный период и т.п.)

Данный вывод подтверждается и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее Правила изменения размера платы), утвержденными уже упомянутым постановлением Правительства Российской Федерации № 491.

Согласно пункту 6 Правил изменения размера платы в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

В соответствии с пунктом 7 Правил изменения размера платы собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено (пункт 8 Правил изменения размера платы).

В соответствии с пунктами 15, 16 Правил изменения размера платы факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте нарушения качества. Указанный акт составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта не предоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, и является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт общего имущества.

Из смысла главы 8 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», датой начала предоставления услуг и работ ненадлежащего качества, считается время подачи потребителем (ответчиком) в аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте непредоставления жилищных услуг надлежащего качества, после чего представителем Управляющей компании и потребителем (ответчиками) составляется Акт о предоставлении услуг ненадлежащего качества, который составляется в двух экземплярах - один передается потребителю (ответчику), второй - остается в Управляющей компании. Если потребитель (ответчик) и Управляющая компания не пришли к единому решению относительно качества предоставляемых жилищных услуг, то ими определяются новое время и дата оценки качества предоставляемых услуг, на которую приглашается представитель государственной жилищной инспекции.

Согласно Письму Минрегиона РФ от 04.06.2007 г. № 10611-ЮТ/07 «О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам...», установление иных условий, размера и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, не допускается.

Таким образом, основанием для уменьшения размера платы может быть только досудебное обращение заявителя, сделанное с соблюдением установленной законом процедуры.

Поскольку доказательств обращения с соответствующими заявлениями об уменьшении размера платы ни от ответчика, ни от иных собственников в деле нет, оснований для отказа во взыскании платы за содержание и ремонт жилого помещения в период управления дома управляющей компанией не имеется.

Кроме того, в подтверждение оказания истцом услуг по содержанию и текущему ремонту жилого дома в материалы дела представлены акты №№ 57, 97, 131 выполненных работ по  текущему ремонту за июль, сентябрь и ноябрь 2009 года; договор от 01.01.2007 на утилизацию ТБО, вывозимых коммунальными службами административных округов; договор от 01.04.2006 на вывоз ТБО; договор от 12.01.2009 на содержание и ремонт внутридомового газового оборудования; договор от 26.11.2007 № 231 на потребление электроэнергии и возмещение затрат по обслуживанию электрических сетей; договор от 26.06.2009 № 13 на выполнение подрядных работ со сводным сметным расчетом; договор от 01.04.2009 № 1 оказания услуг; договор от 01.01.2009 № 04 на комплексное обслуживание лифтов и систем лифтовой диспетчерской сигнализации и связи.

Пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно пункту 4.3 договора  управления многоквартирным домом от 01.03.2009 № 90 на момент заключения договора тариф на содержание и ремонт дома устанавливаются равным тарифу, установленному органом местного самоуправления для нанимателей муниципального жилого фонда, если заказчики (собственники жилых помещений) не выбрали на общем собрании для своего дома другой тариф с учётом количества услуг. Данный тариф должен быть одобрен управляющей организацией.

В связи с упорядочением тарифа на долевое участие собственника нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (либо пристройки к многоквартирному жилому дому) за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, истцом издан приказ от 05.10.2009 № 172, согласно которому с 01.01.2009 утвержден размер оплаты за долевое участие на содержание и ремонт общего имущества владельцев нежилых помещений и пристроек в многоквартирных домах с лифтами и мусопроводами из расчета 8 руб. 02 коп. за 1 кв.м. общей площади нежилого помещения.

В деле отсутствуют сведения о том, что собственниками помещений многоквартирного дома установлен иной размер оплаты расходов на содержание общего имущества дома (управление домом, содержание и ремонт общего имущества дома, содержанию и техническому обслуживанию лифтов), нежели указывает в расчетах и пояснениях истец.

В то же время названный тариф не превышает тарифа, установленного органом местного самоуправления (Постановление Мэра города Омска от 21.11.2008 года № 1041-п).

Как указывалось выше, ответчику принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 752,80 кв.м.

Следовательно, сумма ежемесячной оплаты за долевое участие на содержание и ремонт общего имущества в 2009 году для ответчика составляет 6 037 руб. 46 коп. (752,80 х 8,02). Сумма задолженности за 2009 год составляет 72 449 руб. 47 коп.

Расчёт суммы долга истцом произведён правильно.

Ответчиком доказательств оплаты долга суду не представлено. 

Возражая против заявленного размера иска, ответчик, по сути, считает, что размер иска должен быть связан с размером фактически понесённых истцом затрат по содержанию и текущему ремонту жилого дома.

Однако данные возражения ответчика не соответствуют нормам материального права. Обязанность собственника нежилого помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома установлена в силу закона, а размер таких расходов в виде внесения платы, как уже выше указывалось, определяется исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество и соответствующего утверждённого тарифа услуг (в данном случае это 8 руб. 02 коп. за 1 кв.м.), в состав которого включены конкретные виды услуг.

Довод ответчика относительно того, что при расчете долга не определена доля ответчика в праве общей собственности на общее имущество, судом также отклоняется.

В соответствии с договором на управление  плата на содержание жилья должна исчисляться исходя из тарифа на единицу площади помещения, принадлежащего каждому собственнику.

В связи с этим необходимости в определении доли этого собственника в общем имуществе в целях определения платы за содержание не имеется.

То есть установление тарифа на один квадратный метр площади помещения, принадлежащего каждому собственнику, уже само по себе является гарантией определения размера расходов каждого собственника на содержание общего имущества пропорциональное его доле в этом общем имуществе.

Так, если умножить этот тариф на общую площадь помещений, принадлежащую собственникам, то получится сумма, подлежащая выплате управляющей организации за весь дом (8 руб. 02 коп. х 6 992,6 м2 = 56 080  руб. 65 коп. в месяц) .

И от этой же самой суммы будет определяться сумма оплаты, исходя из доли общей собственности, принадлежащей ответчику.

Так, ответчику принадлежат  помещения общей площадью 752,80 м2 из 6 992,6 м2. Следовательно, его доля в общем имуществе составит 10,7656%.

Следовательно, оплате подлежит 10,7656% от 56 080  руб. 65 коп. х 12 месяцев = 72 449 руб. 02 коп.

Погрешность образуется за счет количества знаков после запятой в процентном показателе размера доли.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в полном объёме.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения. Нормы процессуального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении,