Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу n А81-2811/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

01 февраля 2011 года

                                                        Дело №   А81-2811/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  27 января 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 февраля 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Литвинцевой Л.Р., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10702/2010) общества с ограниченной ответственностью фирма «Пурстроймонтаж» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 октября 2010 года, принятое по делу №  А81-2811/2010 (судья Крылов А.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Пурстроймонтаж» (ИНН 8911018279, ОГРН 1028900860647) к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации  (ОАО) (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) о понуждении к заключению основного договора купли-продажи и взыскании 9 843 458 руб. 79 коп,

при участии в судебном заседании: 

от ОАО АК СБ РФ - представителя Гуровой А.Ф. по доверенности № 01-266 от 09.11.2010,

от ООО «Пурстроймонтаж»  - представитель не явился,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма «Пурстроймонтаж» (далее – ООО  фирма «Пурстроймонтаж») обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) (далее – Сбербанк России) о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора № 47 от 26.06.2008, взыскать с ответчика 8 610 910 руб. неустойки, начисленной за период с 27.02.2010 по 27.09.2010 на основании пункта 4.2 предварительного договора № 47 от 26.06.2008 за неисполнение договорных обязательств, 1 200 000 руб. материальных убытков в виде штрафных санкций, 32 548 руб. 79 коп. материальных убытков в виде пеней и штрафов, 187 600 руб. судебных издержек (с учётом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.10.2010 по делу №  А81-2811/2010 в удовлетворении иска отказано. С ООО  фирма «Пурстроймонтаж» в доход федерального бюджета взыскано 76 217 руб. 29 коп. государственной пошлины.

Возражая против принятого судом решения в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора, ООО фирма «Пурстроймонтаж» в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Истец полагает, что выводы суда первой инстанции о незаключённости предварительного договора ввиду несогласования его предмета, необоснованны.

 Сбербанк России письменный отзыв на апелляционную жалобу не направил.

Представитель ООО фирма «Пурстроймонтаж», извещённого надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явился.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика просит оставить решение суда в обжалуемой части без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражений против проверки законности и обоснованности решения только в части отказа в удовлетворении требования об обязании заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора не заявил.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав явившегося представителя ответчика, суд апелляционной инстанции проверил решение суда в обжалуемой части (часть 5 статьи 268 АПК РФ) и считает его в указанной части подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между ООО фирма «Пурстроймонтаж» (продавец) и Сбербанком России (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.06.2008 № 47, по условиям которого стороны обязались в течение тридцати календарных дней после оформления доли продавца в праве общей долевой собственности на законченный строительством объект заключить договор купли-продажи указанной доли покупателю (пункт 1.1 договора). Место расположения объекта: ЯНАО, Пуровский район, г. Тарко-Сале, ул. Геологов (пункт 1.2 договора). Доля продавца в праве общей долевой собственности на объект соответствует размерам объекта за исключением первого этажа площадью 261,5 кв.м и ориентировочно равна 738,5 кв.м. В долю продавца входит второй, третий этаж и мансарда (пункт 1.4 договора). Помещения (их количество, расположение и другие параметры), входящие в долю продавца, должны соответствовать требованиям покупателя, которые предъявляются продавцу в течение десяти календарных дней после подписания сторонами настоящего договора в виде технического задания (пункт 1.5 договора). Стоимость 1 кв.м площади доли продавца в общей долевой собственности на объект устанавливается сторонами в сумме 55 000 руб. Указанная стоимость 1 кв.м общей площади помещений является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке (пункт 3.1 договора). Ориентировочная цена основного договора составляет 40 617 500 руб. Окончательная цена основного договора определяется сторонами на основании правоустанавливающих документов на долю продавца в общей долевой собственности на объект (пункт 3.2 договора).

Право собственности на нежилые помещения общей площадью 911,6 кв.м, расположенные по адресу: ЯНАО, Пуровский район, г. Тарко-Сале, ул. Геологов, д. 3 «а» зарегистрировано за ООО фирма «Пурстроймонтаж» 28.01.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НЛ № 528520 (л.д. 55 т. 1).

Поскольку в срок до 01.03.2010 основной договор купли-продажи объекта сторонами не заключён, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Ответчик с иском не согласен, считает, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора купли-продажи, в частности, в отношении подлежащей передаче покупателю площади нежилого помещения. Так, на основании пункта 1.4 предварительного договора № 47 от 26.06.2008 площадь подлежащего отчуждению помещения составляет 738,5 кв.м, тогда как в проекте основного договора купли-продажи указана площадь в размере 912,64 кв.м. Кроме того, по мнению ответчика, предмет договора купли-продажи отличается от предложения истца: по предварительному договору: приобретению ответчиком подлежит доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, а не отдельный объект недвижимости, предлагаемый истцом. Считает, что поскольку основной договор заключен не был, обязательства сторон прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).  

Повторно рассматривая настоящее дело, суд апелляционной инстанции считает доводы ответчика о несогласовании сторонами объекта купли-продажи и прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.06.2008 № 47 необоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

В пункте 1.1 предварительного договора № 47 от 26.06.2008 стороны предусмотрели возможность заключения основного договора купли-продажи доли ООО фирма «Пурстроймонтаж» в праве общей долевой собственности на законченный строительством объект. В пунктах 1.2 и 1.4 договора обозначено место расположения объекта, указана доля продавца в праве общей долевой собственности на объект, которая ориентировочно составляет 738,5 кв.м и находится на втором, третьем этаже и мансарде объекта.

Объект купли-продажи, подлежащий передаче продавцу при заключении основного договора, определён сторонами настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора. Истец и ответчик согласовали условия относительно этажей расположения помещений, общей проектной площади помещений.

Данные условия предварительного договора № 47 от 26.06.2008 позволяют определённо установить помещения, подлежащие продаже ответчику при заключении основного договора. Возможность и необходимость более подробного описания объекта купли-продажи на момент подписания предварительного договора от 26.06.2008 ответчиком не доказана.

При этом положения статей 429, 452 ГК РФ не исключают возможности уточнения сторонами площади объекта купли-продажи.

Из переписки сторон усматривается, что неопределённости относительно объекта, подлежащего передаче в собственность Сбербанку России, не имелось.

Нежилые помещения, расположенный на первом этаже незавершённого строительством объекта по адресу: г. Тарко-Сале, ул. Геологов, Сбербанк России купил по договору № 46 от 26.06.2008, то есть в день заключения предварительного договора № 47 от 26.06.2008. При этом предмет договора купли-продажи от 26.06.2008 № 46 определён следующим образом: продавец обязуется передать в собственность покупателя долю в размере 79/100 в праве на объект (незавершённый строительством объект, литер А, инвентарный номер 240522/07, этажность 2, площадь: застроенная – 331,9 кв.м, степень готовности – 52%, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Тарко-Сале, ул. Геологов), что соответствует размерам первого этажа объекта площадью 261,5 кв.м в соответствии с техническим паспортом на объект и прилагаемым к договору поэтажным планом.

Как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на 03.12.2008 (л.д. 110-119 т. 1), до окончания строительства объект, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Тарко-Сале, ул. Геологов, д. 3 «а», являлся жилым домом.

Сбербанк России 03.09.2009 составил приложение к заданию на проектирование перепланировки жилого дома по ул. Геолог под ОСБ (л.д. 43-44 т. 2), в котором указал требования относительно необходимых ему помещений со ссылками на Инструкцию СБ РФ № 241-2-р, определив их площадь и целевое назначение (сейфовая комната, предсейфовая, операционная касса, закассовый коридор, санузел), также составил дополнение к заданию на проектирование (л.д. 48-49 т. 2) в соответствии с пунктом 1.5 предварительного договора № 47 от 26.06.2008.

Как видно их технического паспорта, составленного по состоянию на 26.12.2009 (л.д. 98-104 т. 1), истец полностью выполнил требования Сбербанка России в части расположения помещений на каждом этаже, их площади.

При этом 18.01.2010 Пуровское отделение № 7153 Сбербанка России с сопроводительным письмом № 214 направило истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения на 2, 3 и мансардном этаже объекта по адресу: г. Тарко-Сале, ул. Геологов, д. 3 «а» для рассмотрения и внесения необходимых данных (л.д. 21-26 т. 1).

В проекте договора купли-продажи Сбербанк России указывал, что общая площадь объекта купли-продажи составляет 912,64 кв.м (пункт 1.1 проекта договора), стоимость объекта составляет 50 195 200 руб. (пункт 2.1 проекта договора).

Таким образом, в направленном истцу проекте договора купли-продажи Сбербанк России согласовал площадь подлежащего передаче недвижимого имущества и его стоимость в размере большем, чем ориентировочные площадь помещений и цена, установленные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.06.2008 № 47. В процессе строительства, реконструкции помещений Сбербанк России не указывал истцу, что существует максимальная площадь (и, соответственно, максимальная цена помещений), превышение которых повлечёт невозможность или затруднительность их оплаты. Предварительный договор № 47 от 26.06.2008 подписан ответчиком с условиями об ориентировочной площади и цене подлежащих передаче объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В письме № 6 от 28.01.2010 (л.д. 40-41 т. 1), направленном в ответ на письмо Пуровского отделения № 7153 Сбербанка России от 18.01.2010 № 214, ООО фирма «Пурстроймонтаж», в том числе, конкретизировало подлежащие передаче помещения общей площадью 934,1 кв.м (с обозначением их номеров на поэтажном плане и площадей), стоимость имущества – 51 375 500 руб. При этом в письме № 21 от 15.03.2010 ООО фирма «Пурстроймонтаж» предлагало следующие варианты стоимости помещений: 30 985 000 руб. (помещения площадью 619,7 кв.м) или 41 022 000 руб. (помещения площадью 911,6 кв.м).

Однако письмом № 12-01-15-1254 от 05.07.2010 Сбербанк России отказался от заключения договора купли-продажи, сославшись на значительное увеличение площади и стоимости помещений (л.д. 43 т. 1).

Между тем, суд апелляционной инстанции полагает, что увеличение площади и  стоимости помещений было согласовано сторонами и не свидетельствует о нарушении истцом условий предварительного договора купли-продажи от 26.06.2008 № 47. Подписав договор № 47 от 26.06.2008, ответчик тем самым согласился с условием об ориентировочной площади и стоимости помещений и возможности их изменения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Проанализировав представленный истцом в материалы дела проект договора купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2010 № 65 в совокупности с условиями предварительного