Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 по делу n А81-644/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Федерации).

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса случаях. Перечень дополнительных оснований для расторжения договора аренды земельного участка не является исчерпывающим.

Согласно пунктам  10.3, 10.5, 10.6 Положения о порядке предоставления, изъятия и распоряжения земельными участками на территории Муниципального образования город Новый Уренгой, утвержденным Решением Городской Думы Муниципального образования город Новый Уренгой от 25 сентября 2008 года  № 321 аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством. Аренда земельного участка может быть также прекращена по инициативе арендодателя в установленных действующим законодательством случаях. В случае ненадлежащего использования земельных участков лицами, не являющимися их собственниками, осуществляется принудительное прекращение прав на земельные участки в порядке, установленном действующим законодательством. Прекращение прав на земельные участки и изъятие земельных участков, в том числе для муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации  и Уставом муниципального образования город Новый Уренгой.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в соответствии с условиями заключенного договора аренды №НУ-4782 от 23.10.2007 (далее по тексту – договор  аренды)  арендатор (ООО «НУКРИ») имеет право осуществлять застройку земельного участка при наличии согласованной и утвержденной в установленном действующим законодательством порядке проектной документацией (пунктом  5.1.4 договора), по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора (пункт 5.1.5 договора).

В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан своевременно приступить к использованию (освоению) земельного участка (пункт  5.2.5 договора), осуществить строительство объекта, указанного в пункте  1.1 в течение срока действия договора (пункт  5.2.23).

Срок действия договора аренды  установлен с 23 октября 2007 года по 23 октября 2009 года (пункт 2.1 договора).

Порядок расторжения договора определен в разделе 8 договора аренды.

Досрочное расторжение договора по обоюдному согласию сторон оформляется сторонами соглашением о досрочном расторжении договора, которое является его неотъемлемой частью (пунктом  8.3 договора). Договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения другой стороной обязательств по договору (пунктом  8.4 договора). Сторона, заинтересованная в одностороннем досрочном расторжении договора, по основаниям, указанным в пункте 8.4, обязана письменно уведомить другую сторону о своих намерениях за один месяц. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения стороной уведомления о расторжении, без составления соглашения о досрочном расторжении договора (пунктом 8.5 договора).

Таким образом, пунктами 8.4 и 8.5 договора  аренды  предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения другой стороной обязательств по договору (внесудебный порядок расторжения договора), при этом, сторона обязана письменно уведомить другую сторону о своих намерениях за один месяц и договор будет считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения стороной уведомления о расторжении, без составления соглашения о досрочном расторжении договора.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 24.03.2009  №450-ЛД Администрация уведомила ООО «НУКРИ» о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2007  №НУ- 4782.

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции, доказательства направления в адрес ООО «НУКРИ» вышеуказанного уведомления о расторжении договора аренды, а также доказательства его получения Обществом, в деле отсутствуют.

По утверждению Общества, уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2007  №НУ-4782 получено им лишь в декабре 2009 года вместе с ответом Администрации города Новый Уренгой от 10.12.2009  № 1876-ЛД за подписью заместителя главы Администрации г. Новый Уренгой В.С. Рыженкова (л.д. 42-43). Администрацией обратного не доказано.

Учитывая изложенное, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае заинтересованным лицом не выполнено  условие для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, предусмотренное в пунктом 8.5 договора аренды земельного участка от 23.10.2007  №НУ-4782, а именно арендатор не был  уведомлен за один месяц о намерениях арендодателя  расторгнуть договор.

Кроме того, согласно пункту 8.4 договора аренды, он может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения другой стороной обязательств по договору.

Как верно указал суд первой инстанции, основанием для принятия решения о досрочном расторжении договора аренды в данном случае явилось невыполнение заявителем обязательств по договору, предусмотренных пунктом  5.2.5 и 5.2.23 договора аренды.

Так, в соответствии с условиями договора аренды  арендатор обязан своевременно приступить к использованию (освоению) земельного участка (пунктом  5.2.5 договора), осуществить строительство объекта, указанного в пункте   1.1 в течение срока действия договора (пунктом  5.2.23). При этом, срок действия договора установлен с 23 октября 2007 года по 23 октября 2009 года.

В рассматриваемом случае апелляционный суд, проанализировав  материалы дела,   поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что  заинтересованное лицо не доказало невыполнение или ненадлежащее выполнение вышеуказанных условий договора  аренды Обществом.

Пунктом 5.2.5 договора аренды предусмотрена обязанность арендатор своевременно приступить к использованию (освоению) земельного участка, однако не предусмотрены сроки освоения земельного участка.

Таким образом,  как обоснованно указал суд первой инстанции, отсутствие в договоре аренды конкретных сроков освоения земельного участка не может является основанием для вывода о нарушении обязательства по своевременному освоению.

Вторым основанием для одностороннего расторжения договора аренды   явилось неосуществление Обществом  строительства  объекта в течение срока действия договора, то есть с 23 октября 2007 года по 23 октября 2009 года.

Как правильно указал суд первой инстанции, из буквального содержания данного пункта договора следует, что у ООО «НУКРИ» имеется право осуществить строительство объекта в срок до 23.10.2009.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, проверка соблюдения земельного законодательства на земельном участке, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, в районе дома 2, корпус 1, предоставленном ООО «НУКРИ» для строительства специализированного магазина, проведена 10 марта 2009 года, то есть до истечения срока, предоставленного для строительства  объекта. У Общества имелось еще свыше семи месяцев для выполнения установленной обязанности по строительству (до 23.10.2009).

Таким образом, вывод  заинтересованных лиц о нарушении заявителем пункта  5.2.23 договора аренды по состоянию на дату проверки, дату вынесения оспариваемого распоряжения,  обоснованно признан судом первой инстанции преждевременным.

Также апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что  в нарушение  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованными лицами  не представлены в материалы дела доказательства неосвоения  Обществом земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются материалы, содержащиеся в проектной документации, в том числе, пояснительная записка, проект организации строительства объекта капитального строительства.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (пункты 2, 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, право осуществлять строительство возникает у застройщика только после получения разрешения на строительство, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Обязательными этапами создания объекта капитального строительства является проведение инженерных изысканий, подготовка проектной документации и ее государственная экспертиза (статьи 47,48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО «НУКРИ» за период с 2003 года по 2009 года  проведена следующая работа: проведены мерзлотно-геологические изыскания; разработан проект и вынесена линия ВЛ-0,4кВ из пятна застройки; проектной организацией разработан и утвержден архитектором города эскизный проект, стоимость которого составила 141600 руб.; получено распоряжение Главы города о месте размещения инженерных сетей; получены в 2006 году технические условия на проектирование: сетей инженерно-технического обеспечения; сетей связи; электрических сетей; сетей водоснабжения и канализации; были закуплены строительные материалы для строительства нулевого цикла. На обращение Общества в июне месяце 2006 года о выдаче разрешения на строительство нулевого цикла был получен отказ и указание направить проектную документацию на государственную экспертизу. Что и было сделано заявителем. Разработанный проект на строительство направлен на экспертизу в г.Салехард в 2006 году. (оплата составила 298 038-65 руб.; платежное поручение № 24 от 05.03.2008). как верно указал суд первой инстанции, в мае 2008 года получено отрицательное заключение по рабочему проекту. С мая 2008 года по настоящее время проводится работа по устранению замечаний, которые повлекли за собой дополнительные затраты и время. На сегодняшний день проектировщиком устранены все замечания и подготовлен весь пакет документов для прохождения повторной экспертизы. Регулярно вносится плата за аренду земельного участка. Заключен договор с ОАО «ИСК» на осуществление деятельности в качестве заказчика при строительстве «Универсального магазина».

Как обоснованно указал суд первой инстанции, вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют об осуществлении Обществом проектных и иных подготовительных для строительства работ на земельном участке. Представленные в материалы дела Обществом доказательства содержат документы, свидетельствующие о подготовке им необходимой проектной документации.

Таким образом, те обстоятельства, что земельный участок не огражден, на нем отсутствуют техника и материалы для строительства, установленные актом проверки соблюдения земельного законодательства № 28 от 10.03.2009, не свидетельствуют о том, что арендатор не приступил к освоению земельного участка и не дают основание для вывода о нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка.

Также судом первой инстанции обоснованно отмечено, что материалы дела свидетельствуют о том, что администрация г. Новый Уренгой распоряжением от 29.09.2009  №1301-ЛНД утвердила Градостроительный план земельного участка, расположенного в мкр. Дружба, в районе д. 2 корпус 1 для строительства специализированного магазина (л.д. 30).

При таких обстоятельствах,  отсутствуют основания для вывода о нарушении Обществом требований пунктов 5.2.5, 5.2.23 договора аренды, и соответственно, отсутствуют основания для вывода о ненадлежащем выполнении Обществом условий договора аренды и наличия оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Учитывая  указанное, суд первой инстанции обоснованно признал недействительным распоряжение  заместителя Главы города Новый Уренгой от 29.05.2009 № 745-ЛНД о возврате земельного участка, ранее предоставленного ООО «НУКРИ» для строительства специализированного магазина, а также  признал незаконными действия Администрации и Департамента по расторжению договора аренды земельного участка № НУ-4782 от 23.10.2007  и удовлетворил заявленные Обществом требования.

Учитывая, что основанием отказа в заключении договора на новый срок явились отмена распоряжения о предоставлении земельного участка и расторжение договора, которые судом признаны незаконными в силу вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно данный отказ по указанным основаниям признал также незаконным.

Апелляционный суд считает, что Департаментом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены  и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Вопрос