Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 по делу n А81-5132/2007. Изменить решение

– 26448000,0 рублей, земельный участок – 1392000,0 рублей (пункт  2 договора залога).  

Указания на то, что определенная  в договоре залога стоимость имущества является рыночной, договор залога не содержит.

Ответчик в суде  первой инстанции  не участвовал. 

Поскольку уведомления о судебных заседаниях в суде первой инстанции ответчиком получены не были, и в деле нет сведений о том, что ответчик знал о судебном разбирательстве, суд апелляционной инстанции принял от ответчика дополнительные доказательства, в том числе отчет № 02.08-17 Общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и недвижимости» об оценке здания торгово-бытового комплекса «Люкс», сделанного по заказу Горлиной Е.Т. на дату оценки 18.02.2008, а также переписку с Банком (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

В суде апелляционной инстанции ответчик заявил возражения относительно  цены заложенного  имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства (пункт 6 названного Информационного письма).

Поэтому суд апелляционной инстанции считает возможным принять к рассмотрению возражения ответчика в  соответствующей  части.

В качестве возражений на апелляционную жалобу Банком представлен отчет № 80718-н  об оценке рыночной и ликвидационной стоимости  заложенного имущества, подготовленный  по заказу Банка обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Балицкой С.Н.».

Поскольку стоимость здания комплекса, отраженная в этом отчете (37050000,0 рублей) выше, чем отраженная в отчете № 02.08-17 (то есть права должника не нарушаются) и поскольку Банк не возражает против такой цены, а, напротив, представил доказательства в ее подтверждение, указанная цена определяется судом апелляционной инстанции в качестве начальной продажной цены заложенного имущества.

В отношении цены земельного участка суд принимает во внимание его кадастровую стоимость по следующим причинам:

в подтверждение рыночной стоимости земельного участка ответчиком представлен отчет № 02.08-17, согласно которому стоимость земельного участка составляет 41340000,0 рублей.

В то же время 19.02.2007 года по заказу самого ответчика оценщиком  обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Балицкой С.Н.» была проведена оценка комплекса и земельного участка под ним, результаты которой были отражены в отчете № 70219-н.

Согласно этому отчету  рыночная оценка земельного участка составила 1740000,0 рублей.

Наличие объективных причин такого несоразмерного роста стоимости земельного участка материалами дела не подтверждено и ответчиком не доказано.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленном силы (часть 5 статьи 71 АПК РФ), поэтому отчеты об оценке также оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции полагает, что методика определения рыночной стоимости земельного участка, отраженная в отчете № 02.08-17 не может подтверждать эту стоимость по следующим причинам.

Оценщик установил стоимость земельного  участка в пропорции, определенной от общей стоимости и комплекса и земельного участка.

Согласно отчету эта пропорция составила 66% (стоимость земельного участка) и 34% (стоимость самого комплекса).

Как следует из отчета № 02.08-17 именно такое соотношение было вычислено оценщиком в ходе определения стоимости объекта затратным подходом.

Вместе с тем, определяя стоимость земельного участка затратным подходом, оценщик отступил от самой сути затратного подхода – способа оценки имущества, основанного на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, аналогичного оцениваемому с учетом всех видов износа  (страница 30 отчета).

Оценщик, рассчитав стоимость здания затратным методом, в то же время стоимость земельного участка определил методом остатка в рамках доходного подхода (страница 40-41 отчета).

Как уже было сказано выше, это не имеет ничего общего с затратным подходом.

Кроме того, применение этого метода искажает результат оценки, поскольку, во-первых, получение отдельных доходов от использования застроенного земельного участка оценщиком не обосновано, а, во-вторых, оценка стоимости комплекса в совокупности с земельным участком доходным подходом уже была проведена оценщиком ранее (страница 28).

В то же время, суд апелляционной инстанции не может остановиться на цене земельного участка, предложенной оценщиком Балицкой С.Н. в ее отчете № 80718-н, поскольку сам оценщик 22.07.2008 года сообщил Банку и суду о том, что в ее отчете не отражена рыночная стоимость земельного участка (письмо исх № 188 от 21.07.2008 года).

Согласно пункту 1 и 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8.04.2000 года № 316, при проведении государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Поэтому кадастровая стоимость земельного участка по общему правилу должна быть близка к его рыночной стоимости.

В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы представитель Банка указал, что не возражает против определения начальной цены реализации комплекса вместе с земельным участком, определенной, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Поэтому суд полагает возможным установить  начальную  продажную цену комплекса вместе с земельным участком земельного участка в размере 45383697,24 рублей (37050000,0 рублей (стоимость здания) + 8333697,24 рублей (кадастровая стоимость земельного участка). 

Значительное завышение начальной продажной цены имущества может привести к нарушению прав Банка, поскольку в этом случае появляется риск признания торгов несостоявшимся и прекращения залога на основании пункта 4 статьи 350 ГК РФ.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению в соответствующей части.

Доводы апелляционной  жалобы о допущенных судом первой инстанции  нарушениях норм процессуального права  не  является основанием для отмены обжалуемого решения.

 Извещение ответчика  осуществлялось судом по месту его жительства в соответствии с выпиской из единого государственного реестра юридических лиц  и предпринимателей, что соответствует  пункту 4 статьи 121 АПК РФ.

Возврат корреспонденции, направленной  по месту нахождения заявителя в связи с истечением срока хранения, свидетельствует о  надлежащем  извещении  стороны  в силу пункта 2 части 2 статьи 123 АПК РФ. 

Поэтому  довод о ненадлежащем извещении  не нашел своего подтверждения.

Нарушение требований статьи 49 АПК РФ о недопустимости  одновременного изменения предмета и основания иска не является  безусловным основанием для отмены судебного акта, и не привело к принятию неправильного  решения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка пояснил, что и после вынесения решения предприниматель не рассчитывается по кредиту и не уплачивает проценты.

Довод жалобы о необходимости применения пункта 2 статьи 348 ГК РФ не нашел своего подтверждения.

Норма, содержащаяся в этом пункте, может быть применена к отношениям сторон при наличии в совокупности двух условий:

- если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства являлось крайне незначительным;

- и размер требований вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Нарушение, допущенное ответчиком, не является незначительным, поскольку ни очередные платежи по кредиту, ни проценты по нему так и не были оплачены ответчиком.

В частности, в письме от 18.12.2007 года исх № 09/1 в адрес Банка ответчик указывает, что не в состоянии гасить кредит в соответствии с согласованным графиком и просит основную суму ежемесячного кредита распределить на последних 6 месяцев 2012 года.

А поскольку Банк правомерно заявил о возврате всей суммы кредита, размер требований не может считаться несоразмерным стоимости заложенного имущества, поскольку именно это требование залог и обеспечивал.

Довод ответчика о необходимости применения статьи 404 ГК РФ со ссылкой на то, что кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Во-первых, уменьшение размера ответственности должника в этом случае является правом, а не обязанностью суда.

Во-вторых, поскольку гражданским правом установлена презумпция вины должника, именно на должнике лежит обязанность доказать причинную связь между действиями (бездействием) кредитора и увеличением размера убытков.

Ответчиком не доказана невозможность своевременного исполнения обязательства в связи с отказом Банка в согласовании сдачи заложенного имущества в аренду.

Нет никаких доказательств того, что у ответчика отсутствовала иная возможность погашения кредита, равно как и того, что, сдав помещения в аренду, ответчик бы обязательно рассчитался с Банком.

Так, в письме исх № 10 от 9.10.2007 года в адрес Банка Горлина Е.Т. указывает «вынуждена временно нести убытки, прекратив развитие розничной торговли, отвлекая оборотные средства на закрытие долга по кредиту».

Из представленных Банком отчетов  о доходах и расходах по состоянию на 1.04.2007, 1.07.07, 1.10.2007, подписанных ответчиком, основные доходы предприниматель извлекал из торгового оборота, в то время как доход от сдачи нежилых помещений в аренду с 1.04.2007 года по 1.10.2007 года существенно не изменился.

Что касается того, что Банк не принял разумных мер к уменьшению убытков, то, доказательств этому в деле нет.

Из смысла указанной нормы следует, что поведение Банка должно быть разумным уже после начала причинения убытков.

Как только ответчик перестал погашать кредит по утвержденному графику, Банк согласовал ему сдачу имущества в аренду найденным арендаторам (письмо Банка № 7/3409 от 15.10.2007 года).

Кроме того, как уже было сказано выше, в деле нет доказательств невозможности исполнения ответчиком своих обязательств и причинной связи между размером ответственности и поведением Банка.

Обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении истцом  своими правами, суд апелляционной   инстанции  не усматривает, так как возвращение кредитных средств не было обусловлено реализацией ответчиком своего права на сдачу заложенного имущества в аренду.

А право Банка налагать запрет на сдачу в аренду было прямо предусмотрено договором о залоге.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции,  распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь  пунктом 2 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить  частично.

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от  07 марта 2008 года по делу № А81-5132/2007 изменить.

Установить  начальную продажную  цену заложенного имущества  при его реализации в размере 45383697,24 рублей, в том числе

-  нежилое здание (торгово-бытовой комплекс «Люкс») – 37050000,0 рублей;

- земельный участок площадью 1821, кв.м. – 8333697,24 рублей.

В оставшейся части решение оставить без изменения.

Взыскать с открытого акционерного  общества «Акционерный коммерческий  банк содействия  коммерции и бизнесу» в пользу Горлиной Екатерины Тимофеевны. 24.10.1959 г.р.,  уроженки  с. Гвоздярня Дзержинского района Житомирской области,  проживающей по адресу: г. Ноябрьск, ул. Дзержинского, 20А, кв. 4,  расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 300,0 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

О.В. Зорина

Н.А. Шарова