Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2010 по делу n А75-6221/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

По таким основаниям апелляционный суд полагает, что, поскольку ответчик собственником здания магазина «Надежда» не является, истец вправе требовать защиты своего права владения, в том числе требовать оплаты по договору аренды и освобождения недвижимого имущества – магазина «Надежда» в случае прекращения действия договора.

В отношении недвижимого имущества – складских помещений № 1 и № 2 апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В материалах дела отсутствует свидетельство о праве собственности муниципального образования город Когалым на складские помещения № 1 и № 2, расположенные по адресу: ул.Ленинградская, 29.

Однако, данное обстоятельство также не свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае истец не имеет прав на указанные объекты недвижимости.

Из материалов дела видно, что складские помещения торгового центра  «Надежда» № 1 и № 2 были построены по заданию муниципального образования г. Когалым (Постановление Мэра  города от 15.11.2000 № 568, акт приемки законченного строительством объекта, справка комитета по управлению имуществом г. Когалыма – л. 20-24, 31 т. 2).

Пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался, является бесхозяйной (пункт 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи регулируется пунктом 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такие вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. 22, 23 т.3), следует, что объекты недвижимости – складские помещения № 1 и № 2 приняты на учет  в июле 2010 года как бесхозяйные объекты.

Кроме того, в отношении складских помещений № 1 и № 2 подлежит применению норма пункта 2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации о защите прав лица, владеющего имуществом как своим собственным, против третьих лиц – истец на протяжении 10 лет сдает недвижимые объекты в аренду ответчику.

Таким образом, поскольку муниципальное образование г. Когалым создало объекты – складские помещения № 1 и № 2, осуществляет действия, направленные на оформление прав на складские помещения, а также владеет объектами недвижимости как своим собственным имуществом, суд апелляционной инстанции полагает, что истец вправе требовать защиты своего права владения, в том числе требовать оплаты по договору аренды и освобождения недвижимого имущества в случае прекращения действия договора.

По таким основаниям, апелляционный суд считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств принадлежности указанных в договоре от 01.01.2009 объектов аренды истцу на праве собственности или наличия иных правомочий, позволяющих сдавать спорные объекты в аренду в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор от 01.01.2009 № 75 был заключен сроком по 30.12.2009.

Письмом от 02.11.2009 № 10-5637 Комитет по управлению имуществом г. Когалыма сообщил ответчику о досрочном расторжении договора аренды зданий № 75 от 01.01.2009 в связи с существенным нарушением условий оплаты по договору и необходимости передать арендованное имущество по акту приема передачи (л.24 т.1).

Суд апелляционной инстанции из материалов дела не усмотрел факт нарушения ответчиком условий договора, в том числе условий о своевременной оплате (такие доказательства истцом не были представлены в рамках настоящего дела).

Между тем, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1).

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку арендодатель письмом от 02.11.2009 выразил намерение о расторжении договора, суд апелляционной инстанции полагает, что по существу данное письмо, в том числе можно рассматривать как возражение на продолжение пользования арендатором имуществом после истечения срока договора.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик после истечения срока действия договора № 75 от 01.01.2009 объекты недвижимости не возвратил истцу. В том числе ответчик фактически пользовался имуществом на протяжении января – мая 2010 года.

Следовательно, с ООО «Таврия» подлежит взысканию арендная плата, установленная договором от 01.01.2009 № 75 за период пользования имуществом январь-май 2010 года.

В соответствии с договором аренды № 75 от 01.01.2009 арендная плата по договору составляет 4 632 960 руб., что соответствует 386 080 руб. в месяц. Поскольку период пользования имуществом в рамках исковых требований составил 5 месяцев, суд апелляционной инстанции считает возможным взыскать с ответчика 1 930 400 руб.

Расчет взыскиваемой суммы в размере 8 964 237 руб. 30 коп., представленный истцом в суд первой инстанции и основанный на отчете об оценке рыночного размера арендной платы (л. 17-22 т.1), не может быть принят во внимание, так как данная сумма не соответствует условиям договора аренды от 01.01.2009 и положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исковые требования о взыскании арендной платы за время просрочки возврата зданий подлежат частичному удовлетворению: с ООО «Таврия» следует взыскать 1 930 400 руб. арендной платы за время просрочки возврата зданий по договору от 01.01.2009; в части взыскания остальной суммы арендной платы за время просрочки возврата зданий требования удовлетворению не подлежат.

Так как ответчик должен был возвратить истцу арендуемое имущество и в материалах дела отсутствуют доказательства его возврата (в том числе доказательства принятия ответчиком мер по его возврату либо отказа истца в принятии объекта недвижимости), суд апелляционной инстанции полагает необходимым удовлетворить исковые требования об обязании ООО «Таврия» освободить и передать Комитету по управлению имуществом г. Когалыма спорное имущество, поименованное в договоре аренды № 75 от 01.01.2009.

При этом, поскольку с даты заключения договора № 75 от 01.01.2009 ответчик произвел реконструкцию помещений магазина «Надежда», что повлекло увеличение его площади, а также, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела факт увеличения площади магазина до 6232,9 кв.м. подтвержден представленным ответчиком техническим паспортом по состоянию на 06.10.2010 (л.д. 83 т.2), суд апелляционной инстанции полагает необходимым обязать ответчика возвратить здание магазина «Надежда» площадью 6 232,9 кв.м., расположенное по адресу: город Когалым, ул. Ленинградская, 29.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции отменяет решение суда первой инстанции как основанное на неправильном применении норм материального права (неприменение нормы подлежащей применению) и на неполном выяснении обстоятельств дела (пункт 1 части 1, пункт 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктами 1, 4, 12 пункта 1 статьи 333.21, подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации с ООО «Таврия» подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой инстанции в размере 18 603 руб. 93 коп. (в том числе по требованию о взыскании арендной платы – 14 603 руб. 93 коп., по требованию о возврате имущества – 4000 руб.) и за рассмотрении дела апелляционным судом в размере 2000 руб. Всего с ответчика в пользу федерального бюджета подлежит взысканию 20 603 руб. 93 коп. государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1, пунктом 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры  от 26.07.2010 по делу № А75-6221/2010 отменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таврия» (ОГРН 1028601440911), расположенного по адресу: 628481, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Когалым, ул. Степана Повха, 24, в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма, расположенного по адресу: 628486, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Когалым, ул.Дружбы Народов, 41, 1 930 400 руб. задолженности.

Обществу с ограниченной ответственностью «Таврия» освободить и передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма по акту приема передачи занимаемые объекты недвижимости: здание магазин «Надежда» площадью 6 232,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Когалым, ул.Ленинградская, д.29, складское помещение № 1 площадью 144,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Когалым, улица Ленинградская, 29 корпус 1, складское помещение № 2 площадью 144,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Когалым, улица Ленинградская, 29 корпус 2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таврия» (ОГРН 1028601440911), расположенного по адресу: 628481, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Когалым, ул. Степана Повха, 24, в пользу федерального бюджета 20 603 руб. 93 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом первой и арбитражным судом апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова

А.Н. Лотов