Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2010 по делу n А81-2110/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

контрактах стороны предусмотрели случаи и порядок изменения цены контракта.

Как указывалось выше согласно пунктам 3.6. контрактов, если после технического обследования квартиры обнаружится разница в квадратных метрах в сторону уменьшения, то стороны производят перерасчет по контракту в части оплаты. В случае увеличения площади, перерасчет по контракту не производится.

Ответчик, подписав контракты, в которые включено такое условие, согласился с перерасчетом (возвратом) денежных средств истцу в случае уменьшения площади по окончанию строительства.

Из буквально смысла указанных пунктов контрактов следует, что сторонами предусмотрен механизм изменения стоимости квартир, определенной в разделе 3 контрактов. Установление сторонами данного механизма возможно в силу статьи 421 ГК РФ и не противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу части 2 статьи 5 которого по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При таких обстоятельствах отсутствует необходимость внесения изменений в пункты 3.6 контрактов в порядке статьи 450 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку ответчика о недопустимости изменения твердой цены контракта со ссылкой на часть 4.1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Согласно императивным требованиям части 4.1. статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» цена государственного или муниципального контракта может быть снижена по соглашению сторон без изменения предусмотренных контрактом количества товаров, объема работ, услуг и иных условий исполнения государственного или муниципального контракта.

С правовой позиции названного закона, в данном случае как таковым товаром, поставленным для муниципальных нужд по каждому муниципальному контракту является квартира. При заключении муниципальных контрактов их предметом указывались конкретные квартиры. По окончании строительства дома Администрации города Лабытнанги были переданы эти же квартиры. Изменение площади квартир предполагалось изначально в силу специфики участия в долевом строительстве, поскольку договор заключается в отношении объекта, который только предполагается построить. Уменьшение в данном случае площади квартир не является изменением количества поставляемого товара, его объема и т.д. в смысле указанной нормы Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

С учетом изложенного, требования истца о взыскании излишне уплаченных по муниципальным контрактам денежных средств в размере 4 206 788 руб. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Указывая на необоснованный отказ судом первой инстанции в удовлетворении встречного искового заявления, ответчик указывает на неправомерное невключение в цену контрактов расходов ответчика по строительству лоджий, что повлекло причинение последнему убытков.

Оценив указанный довод, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать, в частности, цену договора, сроки и порядок ее уплаты (части 3, 4 статьи  4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, установленном статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (подпункт 3 пункт 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Исходя из абзаца 10 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.

Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Минюста России от 18.02.2008 № 32 (Приложение № 2). При заполнении кадастрового паспорта помещения его общая площадь указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас (п. 1.3 Приложения № 2 к данному Приказу и пункту 5 статьи 15 ЖК РФ). Указанная площадь помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных характеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (подпункт 3 пункт 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и в проектной документации (пункт 3 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы. Следовательно, если в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади лоджий не указаны и договором не предусмотрена возможная доплата за наличие в квартире таких дополнительных площадей, то их стоимость признается уже учтенной в цене договора. В указанном случае застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства доплаты за наличие в квартире таких лоджий. В связи с этим, довод истца о том, что расходы застройщика по строительству (созданию) лоджий в цену контрактов не включены, суд считает несостоятельным.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 5 Закона о долевом участии цена – это денежные средства, подлежащие уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства. То есть всего многоквартирного дома в целом. Муниципальными контрактами также установлено (раздел «Определения и понятия»), что объектом долевого строительства является: 5-ти этажный жилой дом в мкр. № 3 г. Лабытнанги, строящийся с привлечением денежных средств дольщиков. Данные положения Закона и договора (контракта) также опровергают доводы ОАО «ИСК ЯНАО», о том, что в цену контрактов не были включены расходы застройщика на строительство лоджий.

Более того, учитывая, что взыскиваемые истцом денежные средства характеризуются им как убытки, требования должны соответствовать положениям статьи 15 ГК РФ.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются расходы, которые это лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основным критерием для взыскания убытков законодатель определил факт нарушения прав лица, предъявляющего требование о взыскании убытков. При этом заявитель обязан доказать причинную связь между понесенными убытками и действиями должника, а также размер убытков.

ОАО «ИСК ЯНАО» не представил доказательств того, что имело место нарушение прав истца ответчиком (по встречному иску), равно как не доказана причинная связь между понесенными истцом затратами (расходами) и действиями (бездействием) ответчика.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного искового требования о взыскании с Администрации города Лабытнанги убытков в сумме 41 004 460 руб. 80 коп.

Доводы ОАО «ИСК ЯНАО» о несоблюдении порядка проведения аукциона, а также о ничтожности контрактов ввиду несоответствия условий заключенных контрактов проекту контракта, заявленному на аукцион, не принимаются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» размещение заказа может осуществляться: путем проведения торгов в форме конкурса, аукциона, в том числе аукциона в электронной форме; без проведения торгов (запрос котировок, у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), на товарных биржах).

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги (аукцион), проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Таким образом, вышеназванный довод подлежит доказыванию путем подачи самостоятельного искового заявления в силу его оспоримости.

Правом на предъявление встречного иска в порядке статьи 132 АПК РФ заявитель не воспользовался.

Несоответствие условий заключенных контрактов проекту контракта, заявленному на аукцион, со ссылкой на их ничтожность не оценивается судом апелляционной инстанции, поскольку проект контракта не обладает статусом закона или иного нормативно-правового акта.

С учетом изложенного, ОАО «ИСК ЯНАО» не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы по иску и по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение суда Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 июля 2010 года по делу № А81-2110/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

Т.А. Зиновьева

Н.А. Шарова