Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2008 по делу n А46-15529/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ГК РФ договор купли-продажи является одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имело собственника, и одновременно согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ - прекращения права собственности продавца.

Право собственности на имущество, приобретенное ответчиком по договору купли – продажи № 24 от 16.12.2006, зарегистрировано ИП Иващенко В.В.  в установленном законом порядке.

 В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395ГК РФ.

В этом же пункте Постановления указано, что при расторжении договора по основаниям , предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса , продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества, переход права собственности на которое зарегистрирован в установленном порядке, только в тех случаях, когда это предусмотрено договором или законом.

Между тем, договор №24 с учетом дополнительных соглашений не содержит такого условия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 454 Гражданского кодекса, положения Кодекса о купле-продаже применяются к договорам о   продаже  недвижимости.

Кроме того, договор купли – продажи № 24 от 16.12.2006 с учетом дополнительного соглашения №2 от 29.12.06 позволяет сделать вывод, что сторонами установлен график платежей, в связи с чем указанный договор является договором купли – продажи  с рассрочкой платежа.

 Следовательно, к спорным правоотношениям следует применять пункт 2 статьи 489 ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 489 ГК РФ, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Истцом не оспаривается, что ответчик оплатил 2 645 000 рублей, что составляет более половины от цены по договору (4 500 000 рублей).

Поэтому истец не вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара на основании п. 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав документы, свидетельствующие об исполнении покупателем договорной обязанности по своевременной оплате приобретенного имущества, установлено, что на момент предъявления иска в суд, просроченных платежей на стороне ответчика не имелось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать.

По правилам статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств, являющихся, в соответствии со статьей 450 ГК РФ, основанием для расторжения договора купли-продажи.

Судебной защите подлежат нарушенные права и законные интересы, право на обращение в суд возникает в случае нарушения прав и законных интересов – статьи 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Истец обратился в суд с требованием о расторжении договора по мотиву неоплаты имущества до истечения установленного договором срока исполнения данного обязательства, поэтому его право не может считаться нарушенным, а право на настоящий иск  доказанным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что основания для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи по мотиву неоплаты предмета сделки покупателем отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том,  что договор аренды нежилого помещения от 29.12.2006, заключенный между ЗАО «Натур Продукт – Иртыш» и ИП Иващенко В.В. и соглашения между ними о взаимном зачете задолженности от 31.01.2007, от 28.02.2007, от 30.03.2007, от 30.04.2007, от 31.05.2007, от 29.06.2007, от 31.07.2007 являются ничтожными,  не принимается судом апелляционной инстанции во внимание по следующим основаниям.

Довод о ничтожности договора аренды и соглашений о зачете требований по нему в счет выкупной платы  приведен истцом только в порядке возражений на отзыв, однако,  в качестве основания исковых требований  в  порядке статьи 49 АПК РФ в суде первой инстанции не заявлен.

Вывод суда первой инстанции об осуществлении полного расчета по договору купли-продажи № 24 не противоречит материалам дела.

Довод апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды недвижимого имущества по мотиву отсутствия на момент его заключения регистрации перехода права собственности  на имущество к арендодателю не принимается.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

         Из материалов дела следует , что истец (продавец)  заключил с ответчиком (покупателем) договор купли-продажи недвижимого имущества,   и,   до регистрации перехода права собственности к ответчику, принял это имущество в аренду, совершив таким образом волевое юридически значимое действие ,  в связи с чем довод  истца  об отсутствии у ответчика как арендодателя полномочия передать имущество в аренду истцу , следовательно, о ничтожности договора аренды,  признается необоснованным и недоказанным. 

В соответствии с частью 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

В данном случае оспаривание действительности договора аренды и соглашений о зачете предметом иска не является. Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса предусмотрено право суда по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, но, по смыслу указанной нормы, в случае заявления заинтересованным лицом требования о реституции.

Дело подлежит рассмотрению по правилам , установленным процессуальным законодательством,  с учетом заявленного иска, характеризующегося определенным предметом (материально-правовым требованием) и основаниями (конкретными обстоятельствами, на которых такие требования основаны). Иные лица, участвующие в деле,  вправе рассчитывать на определенность элементов иска для реализации прав на представление соответствующего иску  отзыва и обосновывающих его доказательств. Суд не вправе выходить за пределы исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что для отказа в удовлетворении исковых требований достаточными являются обстоятельства оплаты  ответчиком более половины стоимости имущества по договору купли-продажи, содержащему условие о рассрочке платежа;    отсутствия нарушения сроков оплаты и , тем самым ,  нарушения прав и законных интересов истца  на момент обращения с иском, с чем связано право на иск;   регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору, не предусматривающему обязанность покупателя возвратить имущество в случае отказа продавца от договора по мотиву ненадлежащей оплаты (абз. 3 п. 15  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Доказательств, являющихся, в соответствии со статьей 450 ГК РФ, основанием для расторжения договора купли-продажи в материалах дела не имеется, нарушение сроков оплаты не обосновано,  в связи с чем, суд правомерно отказал в иске о расторжении договора, взыскании штрафа за расторжение договора по вине покупателя, пени за просрочку оплаты, поскольку нарушения сроков оплаты не установлено.

Доводы ответчика о финансовом положении истца не имеют значения для существа спора.

Рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не установил предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем, обжалуемый судебный акт как законный и обоснованный подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя – ЗАО «Омские просторы».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 21 марта 2008 года по делу №  А46-15529/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.Н. Глухих

Н.А. Рябухина