Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2010 по делу n А46-2864/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

имущества и фактическое использование этого  имущества, отсутствие между сторонами разногласий относительно имущества, переданного в аренду, свидетельствует о согласовании сторонами предмета аренды и заключенности договора субаренды. Доказательств наличия иных оснований передачи имущества в пользование ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

 Поскольку при подписании договора и передаче помещения в пользование у сторон договора не возникло сомнений при идентификации объекта аренды и поскольку объект аренды был фактически передан по акту и занят арендатором, а впоследствии возвращен субарендодателю, суд считает договор заключенным, принимая во внимание, что арендой может являться не только передача во временное владение и пользование объекта недвижимости, но и передача его только в пользование (статья 606 ГК РФ).

Способы идентификации объекта аренды в договоре законом не ограничены.

Поэтому идентификация объекта аренды указанием на площадь помещения, его  месторасположение  в условиях, когда  имущество фактически передано в пользование,  не влечет незаключенности договора аренды. При этом, как указано выше, нежилое помещение согласно паспорту является пристройкой к жилому дому, которая имеет самостоятельное назначение и режим пользования. Представитель истца пояснил, что приложение № 1 к договору сторонами  не подписывалось, поскольку все помещение пристройки было передано ответчику, поэтому индивидуализация имущества соответствует его техническому паспорту. 

Оценка сделки как незаключенной является прерогативой суда. Поэтому при оценке соответствующих доводов сторон суд должен исходить, помимо буквального толкования условий договора, из фактических действий сторон, направленных на исполнение оспариваемого договора.

Незаключенность договора означает его юридическое отсутствие, что исключает возможность его исполнения как такового. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор-документ (подписание актов приемки-передачи имущества) а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре-документе («Рекомендации научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа и Федеральном арбитражном суде Уральского округа», утв. Научно-консультативными советами при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа, Федеральном арбитражном суде Уральского округа протоколом от 16.12.2008 № 5 по итогам совместного заседания, состоявшегося 1 - 2 октября 2008 г. в Тюмени)

Довод Успаевой Э.А. о том, что ею договор от 19.03.2009 не подписывался, суд отклоняет как ничем не подтвержденный. Договор подписан сторонами, заверен печатями, достоверность представленных документов в порядке, предусмотренном процессуальным кодексом (статья 161 АПК РФ) лицами, участвующими в деле, не оспорена.  Фактическое пользование помещением установлено в ходе судебного разбирательства, ответчиком не оспорено, кроме того, ответчик производил частичную оплату пользования.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за владение и пользование помещение субарендатор ежемесячно уплачивает арендатору арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин. Ежемесячная постоянная величина арендной платы за период с даты заключения договора по 31.08.2009 составляет 305 125,20 руб. (524 руб. за 1 кв.м.), с 01.09.2009 постоянная величина арендной платы составляет 320 265 руб. (550 руб. за 1 кв.м.).

Оплата постоянной величины арендной платы производится субарендатором не позднее 15 числа текущего месяца (пункт 3.1.1.1 договора).

Исходя из условий договора, за период пользования помещением с апреля по ноябрь 2009 года арендная плата (постоянная часть) составила 2231722,98 рублей, в том числе:

апрель – 274612,68 рублей, май – 305125, 20 рублей, июнь – 305125,20 рублей, июль – 305125,20 рублей, август – 305125,20 рублей, сентябрь – 320265,0 рублей, октябрь – 320265,0 рублей, ноябрь – 96079,50 рублей.

По расчету истца арендная плата (переменная часть) составила 236677,75 рублей (л.д. 21 том1).

Ответчик по представленным в дело платежным поручениям оплатил пользование в размере 1675689,80 рублей, включая гарантийный депозит внесенный в порядке, предусмотренном пунктом 3.6.  договора.

С учетом изложенного, по расчету истца задолженность ответчика составила 810710.93 рублей (в редакции заявления об уточнении исковых требований).

Суд апелляционной инстанции считает, что требования истца подлежат удовлетворению в частично в сумме 640648,14 рублей основного долга, в том числе арендная плата (постоянная часть) за апрель-ноябрь 2009 года согласно представленному расчету, а также арендная плата (переменная часть) в сумме  66615,26 рублей (май-июнь  2009 года) с учетом произведенной частичной оплаты: 274 612,68 + 96 079,50 + 305 125,20 * 4 + 320 265 * 2 + 18 687,90 + 47 927,36 = 2 298 338,24 руб. - 1 657 689,80 руб. (оплачено) = 640 648,44 руб.

Расчет задолженности по арендной плате (постоянная часть) соответствует условиям заключенного сторонами договора, исходя из согласованного размера арендной платы (постоянной части) за 1 кв.м.,  ответчиком не оспорен. Арендная плата за апрель и ноябрь 2009 года рассчитана пропорционально количеству дней, в течение которых помещение находилось у ответчика: с 04.04.2009, до 10.11.2009 года.

Требование о взыскании арендной  платы (переменная часть) подлежит удовлетворению частично.

Пунктом 3.2.1. договора установлено, что переменная часть арендной платы определяется сторонами ежемесячно на основании показаний приборов учета. В случае их отсутствия – пропорционально площади помещения к общей площади здания, в котором расположено помещение, с учетом энергоемкости других пользователей помещений в здании, исходя из стоимости совокупных расходов арендатора по содержанию помещения за оплачиваемых период, а именно расходов по оплате электроэнергии, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, телефонных линий.

Переменная величина арендной платы уплачивается субарендатором ежемесячно на основании выставленных арендатором счетов, в течение 5 банковских дней с момента их получения (пункт 3.1.2.1 договора).

Как следует из материалов дела,  субарендатором подписаны  акты № 72 от 31.05.2009 и № 89 от 30.06.2009, согласно которым стоимость коммунальных услуг (переменная часть арендной платы) за май составила 18687,90 рублей, за июнь – 47927,36 рублей. Акты за другие месяцы предпринимателем не подписаны, доказательств предъявления субарендодателем счетов на оплату переменой части в порядке, предусмотренном договором, истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Представленные суду апелляционной инстанции документы (счета-фактуры, расчеты) составлены в одностороннем порядке, доказательств их предъявления к оплате в порядке, предусмотренном договором, как указано выше, не представлено.

Поэтому суд полагает, что истец в соответствующей части обоснованность  своих требований не доказал. Исковые требования в части основного долга подлежат удовлетворению частично в сумме 640 648,44 руб.

Согласно пункту 4.1 договора субаренды № 136 при невнесении субарендатором арендной платы в установленные договором сроки арендатор имеет право потребовать уплаты пени в размере 0,1 % от суммы  задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно расчету истца неустойка за период с 15.09.2009  по 20.12.2009. составила 37 143,21 руб. (л.д. 21 том 1).

Поскольку обязательства по договору не были исполнены ответчиком надлежащим образом, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела, распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 4, пунктом 6.1 статьи 268, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 15.04.2010 по делу № А46-2864/2010 отменить.

Рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Иск общества с ограниченной ответственностью «Ударник» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Успаевой Элины Алиевны (ИНН 550315063024, 10.09.1977 года рождения, место рождения: с Надтеречное Чеченской Республики, место жительства: г. Омск, ул. 4-я Ремесленная, д. 36) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ударник» 640 648 руб. 44 коп.  задолженности по арендной плате, 37 143 руб. 21 коп. пени, а также 18 877 руб. 34 коп. расходов по уплате государственной пошлины (в том числе по апелляционной жалобе).

Взыскать с индивидуального предпринимателя Успаевой Элины Алиевны (ИНН 550315063024, 10.09.1977 года рождения, место рождения: с Надтеречное Чеченской Республики, место жительства: г. Омск, ул. 4-я Ремесленная, д. 36) в доход федерального бюджета 274 руб. 43 коп. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих

Т.А. Зиновьева