Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу n А70-1723/2010. Изменить решение

Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Условия реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества установлены статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из анализа вышеуказанной статьи Закона № 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приватизировано хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Как указано в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 05.11.2009 № 134, Закон № 159-ФЗ  не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, установленных законами субъектов РФ или, в случае, если субъектами Российской Федерации  данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

Статьей 1 Закона  Тюменской области от 29.10.2008 № 59 «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества» во исполнение  пункта  3 статьи 3 Закона № 159-ФЗ были установлены предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Тюменской области или муниципальной собственности, в том числе,  1 000 квадратных метров  в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ город Тюмень.

Как было указано выше, в рассматриваемом  случае Департамент отказал ООО «Дорожник» в праве на приобретение спорного имущества на том основании, что площадь арендуемых помещений превышает установленные Законом Тюменской области от 29.10.2008 № 59 «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества» предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, а именно, превышает 1 000 кв.м. Иные основания, по которым ООО «Дорожник» не имеет преимущественного права на выкуп спорного имущества Департаментом не приведены.

Исследовав  в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая положения указанных выше норм права,  суд апелляционный суд   пришел к выводу о том, что  в данном случае, удовлетворяя заявленные ООО «Дорожник» требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что площадь арендуемых Обществом помещений и строений каждого в отдельности не превышает 1 000 кв.м,  в связи с чем, ООО «Дорожник» имеет преимущественное право на  выкуп указанного имущества, находящегося  в муниципальной собственности.

Вместе с тем, апелляционным судом установлено, что судом первой инстанции не было учтено следующее.

Как установлено апелляционным судом, в аренду ООО «Дорожник» передавалось,  в том числе, такое имущество, как часть административного здания площадью 747,8 кв.м  и производственное здание площадью 1 901,9 м.кв, согласно приложению №1 к договору (пункт  1.1 договора аренды №06417093 от 29.06.2004) (том 1, л.д. 40).

Исходя из приложения №1 к договору аренды №06417093, часть административного здания площадью 747,8 кв.м  представляет собой нежилые помещения общей площадью 747,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, 104, находящихся на первом (№№ по экспликации 1-9,9а, 10-20) и на втором (№№ по экспликации 1,1а, 2-15) этажах, литера А, а производственное здание площадью 1901,9 кв. м  представляет собой нежилые помещения, общей площадью 1901,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, 104, находящихся на первом этаже (№№ по экспликации 1-9), литера А1 (т.1, л.д. 46).

Как следует из имеющееся в материалах  дела копии технического паспорта на нежилое здание (литера А, А1) по адресу: г.Тюмень, ул. Энергетиков, 104, общая площадь объекта составляет 3 397 м.кв. (в том числе литера А - площадь I-IV этажей 1 495,1кв.м  и литера А1 - площадью 1 901,9 кв.м ) (том 1, л.д. 90, 103, 104,  том 2, л.д. 7).

Согласно справке, выданной  муниципальным  учреждением  «Бюро технической инвентаризации и регистрации»  от 20.07.1999 № 2949, указанному зданию (литеры А, А1) присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Энергетиков, 104 (т. 2, л.д. 4).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2010 № 01/067/2010-285, в реестр внесены сведения о нежилом здании площадью 3 397 кв.м  по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, 104, и указанный объект имеет единый кадастровый номер 72:01/01:01:477:104:00 (том 2, л.д. 13).

Кроме того, в деле имеется копия Выписки из Реестра муниципальной собственности города Тюмени, согласно которой имущественный комплекс производственной базы, расположенный по адресу: ул. Энергетиков, дом 104, находится в муниципальной собственности (т.1, л.д. 74).

Таким образом, указанное выше свидетельствует  о том, что  ООО «Дорожник» были заявленные требования в отношении части здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, 104, а именно: в отношении помещений первого и второго этажа четырехэтажного здания, значащегося под литерой А, и в отношении части помещений одноэтажного пристроя к литере А (за исключением гаража №9 по экспликации, также находившемуся в аренде у заявителя по договору№06417093), значащегося под литерой А1.

При этом, как обоснованно отмечено в апелляционной жалобе,  нежилые помещения общей площадью 747,8 кв. м , расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, 104, находящиеся на первом (№№ по экспликации 1-9,9а, 10-20) и на втором (№№ по экспликации 1,1а, 2-15) этажах, литера А, нежилые помещения, общей площадью 569,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, 104, находящиеся на первом этаже (№№ по экспликации 1-8), литера А1, не являются самостоятельными объектами кадастрового учета, им не присвоены отдельные кадастровые номера.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», следует, что по смыслу названного Федерального закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, в данном случае апелляционным судом установлено, что на момент обращения ООО «Дорожник» в Департамент по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение  в собственность арендуемого имущества, нежилые помещения площадью 747,8 кв.м  и 569,9 кв.м, как обособленные объекты недвижимости в порядке кадастрового учета не сформированы. Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют.

Учитывая указанное, а также разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма  от 05.11.2009 № 134,  апелляционный суд пришел к выводу о том, что  спорные нежилые помещения площадью 747,8 кв.м и 569,9 кв.м входят в единый объект недвижимости - здание, расположенное по адресу: ул. Энергетиков, 104, общей площадью 3 397 кв.м.   Указанный объект имеет единый кадастровый номер 72:01/01:01:477:104:00, причем,  на момент обращения Общества в Департамент на несколько самостоятельных объектов не разделен, следовательно,  указанная часть здания не может являться объектом купли-продажи.

При таких обстоятельства, ООО «Дорожник» не могут  быть приобретены в собственность  нежилые помещения площадью 747,8 кв.м  и 569,9 кв.м, расположенные по адресу: ул. Энергетиков, 104, так как данные помещения являются частью здания, расположенного  по адресу: ул. Энергетиков, 104, общей площадью 3 397 кв.м, и площадь данного объекта недвижимого имущества  превышает установленные Законом Тюменской области от 29.10.2008 № 59 «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества» предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, а именно, превышает 1 000 кв.м.

Кроме того, нежилое помещение площадью 569,9 кв.м не является и самостоятельным предметом аренды, поскольку входит в состав арендуемой по договору части производственного здания площадью 1 901,90 кв.м.

Апелляционный суд считает неправомерным вывод суда первой инстанции о необходимости представления Департаментом доказательств того, что в отношении спорного имущества не может быть проведен в установленном порядке государственный кадастровый учет и регистрация права собственности на это имущество.

Согласно пункту 4 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Для создания из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов необходимо волеизъявление собственника как лица, которому принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом.

При этом Законом № 159-ФЗ не установлена обязанность органа местного самоуправления в случае, если площадь объекта, сформированного в порядке кадастрового учета и на который за муниципальным образованием зарегистрировано право собственности, превышает предельное значение, после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения.

В остальной части суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии у ООО «Дорожник» права на выкуп имущества, находящегося  в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей  22 Федерального закона от 21.07.1997  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Апелляционный  суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что Департамент не подтвердил допустимыми доказательствами, что в Единый государственный реестр прав внесены сведения о спорных  объектах недвижимости, в отношении которых ООО «Дорожник» заявлено право на выкуп, как едином имущественном комплексе. Имеющиеся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое