Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 по делу n А70-4389/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

16 сентября 2010 года

                                                        Дело №   А70-4389/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2010 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Киричёк Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6791/2010) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – Управление Росреестра по Тюменской области; заинтересованное лицо)

на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2010 по делу № А70-4389/2010 (судья Минеев О.А.), принятое

по заявлению открытого акционерного общества «Акционерный Сибирский Нефтяной банк» (далее – ОАО «Сибнефтебанк»; Общество; заявитель)

к Управлению Росреестра по Омской области,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Атлант» (далее – ООО «Атлант»; третье лицо),

о признании незаконными решений,

при участии в судебном заседании:

от Управления Росреестра по Тюменской области – представитель не явился, лицо о времени и месте рассмотрения настоящего спора извещено надлежащим образом;

от ОАО «Сибнефтебанк» – представитель не явился, лицо о времени и месте рассмотрения настоящего спора извещено надлежащим образом;

от ООО «Анталнт» – представитель не явился, лицо о времени и месте рассмотрения настоящего спора извещено надлежащим образом,

установил:

ОАО «Сибнефтебанк» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Росреестра по Тюменской области, в котором просило:

- признать незаконными решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности заинтересованного лица за исходящими номерами от 12.04.2010 № 01/090/2010-288/4289 и № 01/090/2010-289/4288 на нежилое строение по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, строение 1; земельный участок (кадастровый номер 72:23:0429003:0036) по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, строение 1;

- признать незаконными решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности заинтересованного лица за исходящими номерами от 13.05.2010 № 01/090/2010-288/011234 и № 01/090/2010-289/010235 на нежилое строение по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, строение 1; земельный участок (кадастровый номер 72:23:0429003:0036) по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, строение 1;

- обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности Общества на следующее имущество: нежилое строение по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, строение 1; земельный участок (кадастровый номер 72:23:0429003:0036), по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, строение 1, на основании представленного на регистрацию договора о прекращении обязательств предоставлением отступного от 27.02.2010, заключенного между Обществом и ООО «Атлант».

Судом первой инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Атлант».

Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2010 заявление Общества удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Тюменской области обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права.

Управлением Росреестра по Тюменской области также было заявлено письменное ходатайство о рассмотрении настоящего спора в порядке апелляционного производства в отсутствие его представителя. Настоящее ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено.

ОАО «Сибнефтебанк», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения настоящего дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Атлант», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя не обеспечило, письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв Общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ООО «Атлант» принадлежит на праве собственности следующее недвижимое имущество:

- нежилое строение площадью 1 540,60 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, стр.1 (далее – нежилое строение), запись регистрации права собственности в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) № 72-01/01-26/2001-501 от 18.07.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2001 72НВ855186 (л.д. 21);

- земельный участок земель поселений, под нежилое строение (магазин) общей площадью 1 610,50 кв.м., кадастровый номер 72:23:0429003:0036, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, стр.1 (далее – земельный участок), запись регистрации права собственности в ЕГРП № 72-01/01-103/2003-8 от 21.04.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.04.2003 72НВ972543 (л.д. 20). На данном земельном участке расположено указанное выше нежилое строение, принадлежащее третьему лицу на праве собственности.

27.02.2010 между Обществом и ООО «Атлант» был заключен договор о прекращении обязательств предоставлением отступного (л.д. 17-19).

Из содержания договора от 27.02.2010 следует, что между Обществом (кредитор) и ООО «Атлант» (должник) имеется действующий кредитный договор от 07.04.2009 № 16.

На момент подписания договора от 27.02.2010 задолженность должника перед кредитором по данному кредитному договору составляет 18 236 750 руб. 27 коп. (пункт 1.1).

Стороны договора от 27.02.2010 в соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к соглашению прекратить обязательства должника перед кредитором по кредитному договору от 07.04.2009 № 16 с момента предоставления Обществу отступного в виде принадлежащих ООО «Атлант» на праве собственности объектов недвижимости – нежилого строения и земельного участка (пункт 2.1 договора).

После подписания сторонами договора от 27.02.2010 сумма задолженности должника перед кредитором в размере 18 236 750 руб. 27 коп. не может увеличиваться, прекращается начисление любых процентов, пеней, штрафов, иных неустоек и штрафных санкций, комиссий и иных платежей (пункт 1.2 договора).

27.02.2010 в соответствии с пунктом 3.1 договора от 27.02.2010 отступное (нежилое строение и земельный участок) передано Обществу по акту приема-передачи (л.д. 19).

17.03.2010 Общество обратилось в адрес заинтересованного лица с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на нежилое строение и земельный участок на основании договора от 27.02.2010 (л.д. 31-32).

Заинтересованное лицо уведомлениями от 12.04.2010 № 01/090/2010-289/4288 и № 01/090/2010-288/4289 сообщило о приостановлении до 11.05.2010 государственной регистрации прав на спорные объекты на основании пунктов 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ).

11.05.2010 Управлением Росреестра по Тюменской области были приняты решения об отказе в государственной регистрации прав, оформленные сообщениями от 13.05.2010 № 01/090/2010-289/011235 и № 01/090/2010-288/011234, на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ (л.д.54-59).

В качестве оснований для приостановления государственной регистрации прав и последующего отказа в ее проведении заинтересованное лицо сослалось на то, что в ходе правовой экспертизы представленных документов было установлено наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) актуальных записей об обременении (ипотеке) в отношении указанных выше объектов недвижимости, залогодержателем по договору об ипотеке является заявитель.

Заинтересованное лицо расценило представленный на государственную регистрацию договор от 27.02.2010 по своей правовой природе как соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет спорного имущества. Однако законом запрещено заключать такого рода соглашения, если предметом ипотеки является земельный участок.

Исходя из этого, а также ввиду того, что нежилое строение расположено на земельном участке и потому эти объекты недвижимости не могут быть отчуждены по отдельности, Управление Росреестра по Тюменской области пришло к выводу о невозможности регистрации перехода права собственности на предмет ипотеки (нежилое строение и земельный участок) на основании договора от 27.02.2010.

Полагая, что вышеперечисленные решения заинтересованного лица нарушают права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

28.06.2010 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Как уже было отмечено выше, между Обществом (кредитор) и ООО «Атлант» (должник) был заключен кредитный договор от 07.04.2009 № 16.

По состоянию на 27.02.2010 у ООО «Атлант» образовалась задолженность перед заявителем по данному кредитному договору в размере 18 236 750 руб. 27 коп.

В связи с этим, стороны кредитного договора заключили договор о прекращении обязательств предоставлением отступного от 27.02.2010.

Из содержания договора от 27.02.2010 усматривается воля его сторон на прекращение указанного выше кредитного обязательства предоставлением кредитору (заявителю) отступного (нежилого строения и земельного участка), принадлежащего должнику (третьему лицу) на праве собственности.

Суд первой инстанции, проанализировав содержание договора от 27.02.2010, а также, учитывая наличие на момент его подписания заключенного между заявителем и третьим лицом кредитного договора от 07.04.2009 № 16, обоснованно заключил вывод о том, что договор от 27.02.2010 является соглашением об отступном, заключенным в соответствии с положениями статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ее податель, со ссылкой на статью 55 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ), указывает на то, что законом запрещено заключать соглашения об удовлетворении требований залогодержателя, по сути являющихся соглашениями о предоставлении отступного, если предметом ипотеки является земельный участок, который по условиям такого соглашения переходит в собственность залогодержателя.

Подобные соглашения, по мнению заинтересованного лица, являются недействительными, поскольку противоречат подпункту 2 пункта 3 статьи 55 Федерального закона № 102-ФЗ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной позицией Управления Росреестра по Тюменской области в силу следующего.

Имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют, что нежилое строение и земельный участок являются предметом договора об ипотеке, заключенного между ООО «Атлант» (залогодатель) и Обществом (залогодержатель).

В силу положений статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге.

В соответствии со статьей 55 Федерального закона № 102-ФЗ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно пункту 1 статьи 55 данного правового акта удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

Пунктом 3 статьи 55 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что в соглашении об