Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу n А70-3027/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции, правомерно указал на то, что договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что земельный участок ООО «ПСЦ» был предоставлен для строительства производственной базы по погрузке, разгрузке и переработке строительных материалов (пункт 1.4 Договора).

На основании пунктов 3.2.1. и 3.2.6. договора аренды № 23-20/391 арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением – строительство вышеназванного объекта, а также соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов, то есть получить разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что заявитель вышеперечисленные условия договора аренды нарушил и не произвел строительство производственной базы по погрузке, разгрузке и переработке строительных материалов.

Данное обстоятельство подтверждается актом обследования земельного участка № 786 от 22.08.2008, составленным представителями Департамента, которым установлено, что на рассматриваемом земельном участке расположено нежилое строение (металлоконструкция арочного типа, козловой кран – для загрузки и разгрузки строительных материалов и металлолома), временное нежилое строение (контора), размещена спецтехника; часть участка используется под складирование металлолома; по территории проходит тупиковый ж/д путь; самовольно занят дополнительный земельный участок, на котором расположено капитальное нежилое строение (контрольно-пропускной пункт).

Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства строительства производственной базы по погрузке, разгрузке и переработке строительных материалов (разрешения на строительство, акты ввода объектов в эксплуатацию, регистрация права собственности на объекты недвижимости, в том числе установленные во время проведения осмотра участка и др.). Отсутствие фактов проведения технической инвентаризации объектов строительства подтверждено письмом ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» (том 1 л.д. 81); отсутствие фактов получения разрешения на строительство подтверждено письмами Департамента градостроительной деятельности администрации города Тюмени (том 1 л.д.74, 75).

В материалы дела заявителем не представлено доказательств соблюдения условий договора аренды в части целевого использования земельного участка.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае неиспользования земельного участка, предназначенного строительства (пункт 1, подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку, ООО «ПСЦ» нарушило условия целевого использования предоставленного ему в аренду земельного участка, то в силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель (Департамент) был вправе прекратить арендные отношения с ООО «ПСЦ».

Кроме того, как уже было указано, после истечения срока действия договора № 23-20/391 от 10.02.2004, данный договор является заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из материалов дела следует, что ООО «ПСЦ» письмом от 21.08.2007 (то есть после окончания срока действия договора) обратилось к Департаменту с просьбой о продлении договора  аренды № 23-20/391 от 10.02.2004 на 11 месяцев.

Департамент в ответ на данное письмо заявителя сообщил, что на заседании совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков гражданам и юридическим лицам было принято решение об отказе заявителю в продлении на 11 месяцев договора аренды земельного участка от 10.02.2004 площадью 27 974 кв.м. в вязи с нецелевым использованием земельного участка (письмо Департамента от 14.02.2008 №080214021/14).

Суд первой инстанции посчитал, что данный ответ Департамента не является отказом от договора аренды земельного участка от 10.02.2004, так как в нем лишь сообщается заявителю о принятом решении совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков гражданам и юридическим лицам, а также сообщается о решении об отказе в продлении договора аренды земельного участка площадью 27 974 кв.м., принятом по заявлению ООО «ПСЦ» о продлении договора аренды.

Апелляционный суд с такой позицией согласиться не может.

Как уже было указано, норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность одной из сторон «отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону …».

Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает особых требований к форме и содержанию решения стороны договора аренды об отказе от договора.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что такой отказ от договора должен содержать волеизъявление стороны, явно свидетельствующее об отсутствии у этой стороны намерения продолжать арендные отношения. При этом, не имеет правового значения, при каких обстоятельствах принято решение об отказе от договора -  комиссией арендодателя либо его единоличным органом (в данном случае необходимо наличие полномочий у соответствующего лица или органа), а также в связи с чем было принято такое решение – в рамках разрешения обращения арендатора о продлении договора либо по собственной инициативе арендодателя.

В рассматриваемом случае, Департамент, разрешая заявление заявителя о продлении договора аренды, отказал в продлении действия договора аренды, тем самым  выразил свое волеизъявление на прекращение арендных отношений.

Таким образом, суд апелляционной инстанции убежден в том, что Департамент письмом от 14.02.2008 №080214021/14 уведомил ООО «ПСЦ» об отказе от договора аренды земельного участка.

Факт получения письма Департамента заявителем в суде первой инстанции не оспаривался и не опровергался. Данный довод появился только в отзыве на апелляционные жалобы ответчиков, в связи с чем апелляционный суд считает его надуманным.

Кроме того, как ранее уже было указано, письмом от 26.02.2009 исх. № 49 ООО «ПСЦ» обратилось к Департаменту, в котором просит предоставить в аренду «ранее занимаемый земельный участок» по адресу: г. Тюмень, 11 километр Ялуторовского тракта площадью 30173 кв.м.

Департамент отказал в формировании и предоставлении земельного участка по заявлению от 26.02.2009 исх. № 49, о чем направил в адрес заявителя письмо от 16.04.2009 № 090416063/08-3 (том 2 л.д. 44). В данном письме указано на нарушение заявителем условий договора об использовании земельного участка

Данное обстоятельство, по убеждению апелляционного суда, свидетельствует, во-первых, о том, что заявитель считал договор аренды расторгнутым (иначе ООО «ПСЦ» не просило бы предоставить в аренду ранее занимаемый участок), во-вторых, о том, что Департамент повторно выразил свое отрицательное отношение к продолжению арендных отношений, а, в-третьих, заявитель фактически не занимал земельный участок.

Кроме того, из материалов дела следует и заявителем не оспаривается, что в настоящее время ООО «ПСЦ» рассматриваемый земельный участок не использует, землепользователем является ООО «Александрия».

Следовательно, ООО «ПСЦ» своими действиями (отказ от использования участка) фактически подтвердило окончание арендных отношений.

При таких обстоятельствах, следует признать ошибочными выводы суда первой инстанции относительно нарушения спорными актами и договором прав и интересов ООО «ПСЦ» как арендатора, поскольку в данном случае заявитель не имел статуса арендатора.

Судом первой инстанции были проанализированы следующие обстоятельства, которые были расценены в качестве подтверждающих наличие нарушенного права ООО «ПСЦ»:

- арендованный земельный участок заявителем добровольно Департаменту не передавался и принудительно у него не изымался;

- из пункта 5 оспариваемого распоряжения Департамента от 31.08.2009 №10624-з, формирование земельного участка для размещения магазина промышленных и продовольственных товаров ООО «Александрия» осуществляется при условии письменного согласия правообладателя (то есть ООО «ПСЦ»). В представленном в материалы дела акте о выборе земельного участка для строительства от 29.06.2009 №993/ТС для ООО «Александрия» отсутствуют сведения о согласовании акта с заявителем;

- в материалах дела отсутствуют доказательства изъятия земельного участка, впоследствии предоставленного ООО «Александрия», у ООО «ПСЦ» с соблюдением требований, установленных статьями 49 и 55 Земельного кодекса Российской Федерации;

- одним из условий предварительного согласования места размещения планируемого объекта недвижимости на земельном участке в г.Тюмени, 11 км.Ялуторовского тракта было разрешение судьбы нежилых строений, расположенных на испрашиваемом ООО «Александрия» земельном участке, путем заключения ООО «Александрия» договора о сносе указанных нежилых строений (пункт 3 распоряжения Департамента от 31.08.2009 №10624-з).

Суд апелляционной инстанции данные обстоятельства расценивает как не имеющие отношения к установлению факта прекращения арендных отношений, а также как не влияющие на права заявителя, который не является землепользователем.

Учитывая все вышеизложенные выводы, апелляционный суд не усматривает нарушений прав ООО «ПСЦ». Данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Поскольку суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что по договору аренды земельного участка от 26.01.2010 в аренду ООО «Александрия» было передано имущество, уже обремененное правом аренды общества по договору аренды земельного участка от 10.02.2004, а передача прав арендатора по действующему договору аренды другому лицу нарушает права и интересы этого арендатора и противоречит положениям действующего законодательства, суд апелляционной инстанции считает необходимым обжалуемый судебный акт отменить на основании пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении требований, заявленных ООО «ПСЦ» следует отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные сторонами спора, подлежат отнесению на заявителя, в связи с чем 2000 руб. государственной пошлины, уплаченные ООО «Александрия» при подаче апелляционной жалобы, следует взыскать с ООО «ПСЦ».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Александрия» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.06.2010 по делу № А70-3027/2010  отменить, принять новый судебный акт.

Требования общества с ограниченной ответственностью «ПромСтройЦентр» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 31.08.2009 № 10624-3 «О предварительном согласовании места размещения магазина промышленных и продовольственных товаров в г.Тюмени, 11 км. Ялуторовского тракта», о признании недействительным распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25.01.2010 № 67-з «О предоставлении ООО «Александрия» в аренду земельного участка для строительства магазина промышленных и продовольственных товаров в г.Тюмени, 11 км. Ялуторовского тракта»; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 23-20/1855 (землеустроительное дело № 23-30248) от 26.01.2010, оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПромСтройЦентр» (ОГРН 1027200775084), расположенного по адресу: 625014, г. Тюмень, ул. Республики, д. 252, корп. 8, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Александрия» (ОГРН 1057200724976), расположенного по адресу: 625000, г. Тюмень, ул. Барабинская, 3а, государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Обеспечительные меры, в виде приостановления действия распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25.01.2010 № 67-з «О предоставлении ООО «Александрия» в аренду земельного участка для строительства магазина промышленных и продовольственных товаров в г.Тюмени, 11 км. Ялуторовского тракта», принятые определением Арбитражного суда Тюменской области от 31.03.2010 по делу № А70-3027/2010, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления