Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2008 по делу n А46-11235/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

17 июля 2008 года

                                                     Дело №   А46-11235/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  10 июля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 июля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Рябухиной Н.А.

судей  Гладышевой Е.В., Глухих А.Н.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Павловской Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1533/2008) общества с ограниченной ответственностью «Сибинком» на решение Арбитражного суда Омской области от 14.02.2008 по делу №А46-11235/2007 (судья Штаненко П.Т.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибинком» к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет»

о взыскании 1 675 277 руб. 83 коп.

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО «Сибинком» – Васенин С.Н. по доверенности от 14.04.2008, Розбах Е.Б. по доверенности от 31.10.2007, после перерыва также Киселев С.В. по доверенности от 14.04.2008, 

от ООО «ТПК «Сибпроммаркет» – Шинкарюк Д.А. по доверенности от 01.09.2007, Маслов К.В. по доверенности от 01.09.2007,

                                                              УСТАНОВИЛ :

     Общество с ограниченной ответственностью «Сибинком» (далее - ООО «Сибинком») 22.10.2007 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограни­ченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» (далее - ООО «ТПК «Сибпроммаркет») о взыскании 1 556 588 руб. задолженности по арендной плате, начисленной по договору аренды  от 01.10.2005 №63/2005 за период с июня по сентябрь 2007г. , а также о взыскании 118 689 руб. 83 коп. пени.

     До принятия судом решения по делу истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) уточнил исковые тре­бования, просит взыскать с ответчика 2 334 882 руб. задолженности по арендной плате за период с июня по ноябрь 2007г. и 237 379 руб. 68 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей (л.д. 63 т.1). Уточнения приняты судом.

     Решением Арбитражного суда Омской области от 14.02.2008 по делу № А46-11235/2007 в удовлетворении иска отказано.

     В обоснование решения суд указал на отсутствие задолженности ООО «ТПК «Сибпроммаркет» по арендной плате.

     Возражая против принятого судом решения, ООО «Сибин­ком» в апелляционной жалобе (с дополнениями) просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильное применение норм материального права.

     ООО «ТПК «Сибпроммаркет» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

     В заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «Сибин­ком» доводы апелляционной жалобы (с дополнениями) поддержали, заявили ходатайство о приобщении к материалам дела  приложенных к жалобе дополнительных документов (карточка счета 62 , платежные поручения ).

     Представители ООО «ТПК «Сибпроммаркет» высказались согласно письменному отзыву на апелляционную жалобу, против удовлетворения ходатайства истца возражали. На вопрос суда пояснили, что в апреле 2008г. ОАО «НПК «Автоматика» исключено из реестра юридических лиц.

     В заседании суда апелляционной инстанции 03.07.2008 был объявлен перерыв до 15час.20мин. 10.07.2008, по окончании которого судебное заседание продолжено 10.07.2008.

    Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием доказательств невозможности представления дополнительных документов в суд первой инстанции (ч.2 ст. 268 АПК РФ).

     Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу (с дополнениями) и письменный отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

     Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между открытым акционерным обществом «Научно-производственный комплекс «Автоматика» (далее - ОАО «НПК «Автоматика») как арендодателем и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.10.2005 № 63/2005, по условиям которого арендодатель сдает без права выкупа, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, расположенные в инженерно-лабораторном корпусе 2 (строение ББ1Б2) на первом этаже и между первым и вторым этажом, по адресу: г.Омск, ул. Фрунзе, 40, общей площадью 858,4 кв.м, под автомобильный салон (торговля и техническое обслуживание автомобилей).

Срок аренды установлен с 01.10.2005 по 30.09.2010 (п. 4.1 договора).

      Передача помещений арендатору осуществлена 01.10.2005, что подтверждается актом приема-передачи арендуемых помещений.

     Договор аренды от 01.10.2005 №63/2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 16.03.2006 (регистрационный номер 55-55-01/112/2005-302).

     По договору купли-продажи от 07.05.2007 ООО «Сибин­ком» приобрело  в собственность нежилые помещения, входящие в состав инженерно-лабораторного корпуса №2, расположенные по адресу: г.Омск, ул. Фрунзе, 40.  В п.6  договора купли-продажи от 07.05.2007 указано на наличие обременения права в виде договоров аренды, в том числе договора, зарегистрированного 16.03.2006 (регистрационный номер 55-55-01/112/2005-302).  

     Свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2007 подтверждается право собственности ООО «Сибин­ком» на приобретенные по договору купли-продажи от 07.05.2007 нежилые помещения и наличие ограничения (обременения) права в виде зарегистрированных договоров аренды.

     В соответствии с п.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основа­нием для изменения или расторжения договора аренды.

     В п.24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

     В соответствии с положениями ст.ст.307,309,614 ГК РФ обязательства арендатора по перечислению установленных законом и договором платежей должны исполняться надлежащим образом согласно условиям обязательства и требованиям закона.

     В соответствии с п.5.3 договора №63/2005 сумма арендной платы за 2006г. составляет 353 770 руб. в месяц, за 2007г. – 389 147 руб. в месяц, за 2008г. – 428 062 руб. в месяц, за 2009г. – 470 868 руб. в месяц, за 2010г. – 517 955 руб. в месяц.

     При этом стороны договорились, что арендодатель обязуется совместно с арендатором произвести ремонт и перепланировку переданного в аренду помещения в течение не более 8 месяцев с даты подписания договора (п.2.1.2); что арендатор обязуется обеспечить в счет арендной платы финансирование проведения ремонта и перепланировки переданного в аренду помещения (п.2.2.2). Фактические затраты арендатора на ремонт и перепланировку переданного в аренду помещения, подтвержденные документально, компенсируются арендодателем в счет арендной платы (п.1.6). Арендатор в соответствии с п.1.6, п.2.2.2 договора в счет арендной платы выплачивает арендодателю аванс частями по заявкам арендодателя для проведения ремонта арендуемых помещений в соответствии с п.1.5, п.2.1.2 договора (п.5.4).

     Пунктом 5.1 договора аренды помещений от 01.10.2005 № 63/2005 установлено, что начисление арендной платы осуществляется с момента подписания акта взаиморасчетов по договору и приема-передачи отремонтированных помещений. Такое же условие зафиксировано в п.3 акта приема-передачи арендуемых помещений от 01.10.2005 (л.д.24 т.1).

     Согласно представленному в материалы дела «Акту взаиморасчетов по договору 63/2005 от 01.10.2005 и приема-передачи отремонтированных помещений» от 31.05.2006, подписанному между ОАО «НПК «Автоматика» и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» в качестве неотъемлемой части договора №63/2005 от 01.10.2005 (л.д.76-80 т.1),  начисление арендной платы осуществляется с 01.06.2006 (п.3). Общая сумма расходов арендатора на ремонт и перепланировку переданных в аренду помещений составляет 6946783руб.15коп. и является авансом, полученным арендодателем в счет предстоящей арендной платы (п.6). Пунктом 10 акта установлено, что арендная плата и погашение аванса в сумме 6946783руб.15коп. осуществляются следующим образом:

 - за 7 месяцев 2006г. – арендная плата 50000 руб./мес. х 7 мес. = 350 000руб.; погашение аванса  - 303 770 руб./мес. х 7 мес. = 2 126 390 руб.;

- за 2007г. – арендная плата – 80000 руб./мес. х 12 мес. = 960 000 руб.; погашение аванса – 309 147 руб. х 12 мес. = 3 709 764 руб.;

- за январь, февраль, март 2008г. – арендная плата 150 000 руб./мес. х 3 мес. = 450 000 руб., погашение аванса – 278 062 руб./мес. х 3 мес. = 834 186 руб.;

 - за апрель 2008г. – арендная плата – 151 618 руб. 85 коп., погашение аванса – 276 443 руб. 15 коп.

     Довод истца в апелляционной жалобе о том, что договором аренды помещений от 01.10.2005 №63/2005 не согласован размер арендной платы за 2005год и, следовательно, указанный договор не является заключенным, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

     Из условий договора (п.5.1) и представленного в материалы дела «Акта взаиморасчетов» от 31.05.2006 следует, что начисление арендной платы начинается с 01.06.2006. Договор аренды зарегистрирован 16.03.2006 и в соответствии с п.2ст.651 ГК РФ считается заключенным с указанного момента. В связи с чем отсутствие в договоре размера арендной платы за период до его заключения ( на 2005г. ) не свидетельствует о несогласовании условия об арендных платежах.

     В «Акте взаиморасчетов» от 31.05.2006  размер арендной платы не изменен, в связи с чем  он   не подлежит государственной регистрации, как ошибочно полагает истец .

     Так, согласно п.5.3 договора №63/2005 сумма арендной платы за 2007г. составляет 389 147 руб. в месяц, соответственно за год – 4669764руб. (389147,0 х 12мес.). В «Акте взаиморасчетов» от 31.05.2006 стороны подтвердили этот же размер арендной платы (80000,0 х 12мес. = 960 000,0  + (309 147 руб. х 12 мес. = 3 709 764 руб.). С учётом полученного арендодателем аванса стороны зафиксировали в акте в соответствии с п.6.1 договора  его компенсацию (погашение) с распределением в счёт ежемесячной арендной платы, что не влечет изменения размера последней.

     В жалобе ООО «Сибинком» ссылается на несогласованность условия о возмещении затрат на ремонтные работы, превышающих установленные в п.5 договора арендные платежи, так как размер данных затрат не указан в договоре, не конкретизировано, какие затраты на содержание и ремонтные работы должны быть компенсированы ответчику.

     Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный в связи со следующим.

     Договор аренды № 63/2005 от 01.10.2005 заключен его сторонами (ОАО «НПК «Автоматика» и ООО ТПК «Сибпроммаркет») на условиях , включающих в себя пункты 1.5, 1.6, 2.1.2, 2.2.2 , содержание которых изложено выше.

     В материалы дела ответчиком представлены письма (заявки ) арендодателя - ОАО «НПК «Автоматика» об авансировании со ссылкой на п.5.4 договора №63/2005, а также документы, относящиеся к выполнению работ по ремонту и перепланировке помещений как арендатором, так и арендодателем. Кроме того, представлены  «Акт взаиморасчетов по договору 63/2005 от 01.10.2005 и приема-передачи отремонтированных помещений» от 31.05.2006 и акт сверки взаиморасчетов по договору №63/2005 по состоянию на 31.12.2006 (л.д.76-80, 101 т.1), подписанные между ОАО «НПК «Автоматика» и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» в лице их руководителей. Указанные документы подтверждают, что неопределенность в отношениях сторон отсутствовала, и договор исполнялся сторонами с учетом всех его условий, в том числе об авансировании арендной платы и  компенсации фактических затрат арендатора на ремонт и перепланировку переданного в аренду имущества. В связи с чем  указанные условия договора не могут быть оценены судом иначе, как согласованные ОАО «НПК «Автоматика» и ООО «ТПК «Сибпроммаркет».  

     Нормам Гражданского кодекса РФ данные условия не противоречат, в установленном законом порядке соответствующие пункты договора недействительными не признаны,  в связи с чем  эти условия в составе договора №63/2005 и их фактическое выполнение к моменту перехода к ООО «Сибинком» права собственности на сданные в аренду помещения  учитываются судом как регулирующие спорные отношения ООО «ТПК «Сибпроммаркет» и ООО «Сибинком».

     В апелляционной жалобе ООО «Сибинком» указывает, что перевод долга на нового собственника возможен в порядке, предусмотренном параграфом 2 главы 24 ГК РФ, то есть путем составления отдельного письменного соглашения и с согласия кредитора. В связи с отсутствием такого соглашения истец полагает, что на него как на нового арендодателя не возложена обязанность осуществлять зачет арендной платы в счет произведенного ООО «ТПК «Сибпроммаркет» улучшения арендованного имущества.

       Гражданским кодексом РФ в статье 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» закреплена норма, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1).

    Сохранение договора аренды при изменении арендодателя является случаем перемены лица в обязательстве , когда права кредитора переходят к другому лицу на основании закона ( Глава 24 «Перемена лиц в обязательстве», ст.387 ГК РФ).

     В силу ст.384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

     При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, право требования исполнения обязательства по внесению арендных платежей переходит от прежнего арендодателя