Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 по делу n А46-15170/2007. Изменить решение

при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» и решения Омского городского Совета от 16.11.2005 №298 «О земельном налоге на территории города Омска».

 Платежным поручением № 276 от 20.11.2007 ООО «ОМСК СТЕКЛОТАРА» оплатило обусловленную договором цену земельного участка (12 632 681 руб. 53 коп.) – л.д. 50.

Однако, полагая, что условие договора купли-продажи земельного участка №1657/2007 от 14.11.2007 в части установления его выкупной цены является ничтож­ным, истец со ссылками на статью 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статью 36 Земельно­го кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 167. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ гражда­не и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяй­ственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, распо­ложенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земель­ным кодексом Российской Федерации.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок опреде­ления цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1)          земельных участков, находящихся в федеральной собственности,- Правительством Российской Федерации;

2)          земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3)    земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

 В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Феде­рации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 №212-ФЗ) до 1 января 2010 года осуществля­ется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена уста­навливается субъектами Российской Федерации в пределах:

-  двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

-  двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Истец является собственником объектов недви­жимости, ранее находившихся в федеральной собственности, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость применения к правоотношениям сторон в части определения цены выкупа земельного участка под объектами незавершенного строительства пункта 1 статьи 2 Федерального закона №137-Ф3 от 25.10.2001.

 Из буквального толкования указанной нормы следует, что продажа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями,  когда-либо находившимися в государственной или муниципальной собственности,  должна быть осуществлена по цене в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек или двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Названная норма закона не содержит ограничений о том, что выкупная цена в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (или двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка) может применяться лишь в том случае, если здания, строения, сооружения были непосредственно выкуплены лицом, обращающимся за предоставлением земельного участка, из государственной или муниципальной собственности.

Довод в апелляционной жалобе о том, что при отчуждении земельного участка коммерческой организации для применения п.1 ст. 2 Федерального закона №137-Ф3 и исчисления выкупной цены в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, правовое значение имеет непосредственное отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности, а не факт его нахождения когда-то в государственной или муниципальной собственности, суд апелляционной инстанции считает основанным на неправильном,  ограничительном истолковании указанной нормы материального права, не соответствующем  её фактическому содержанию.

В апелляционной жалобе ГУ по земельным ресурсам Омской области также ссылается на п.4 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 №370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения».

В соответствии с указанным пунктом к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, прилагается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке).

В связи с тем, что в Приказе №370 от 30.10.2007  не содержится требований о необходимости представления выписки, содержащей сведения о переходе прав на объекты недвижимости, ГУ по земельным ресурсам Омской области полагает изложенное им истолкование п.1 ст. 2 Федерального закона №137-Ф3 правильным.

Между тем, судом первой инстанции обоснованно указано, что Приказ №370 от 30.10.2007  издан во исполнение ст. 36 ЗК РФ, определяющей общие правила приобретения прав на земельные участки.

Применяемой же к спорным правоотношениям нормой -  пунктом 1 статьи 2 Федерального закона №137-Ф3 установлен специальный, льготный порядок предоставления в собственность земельных участков, действующий до 1 января 2010 года.

Отсутствие в Приказе №370 от 30.10.2007 указания на необходимость представления документов, подтверждающих, что расположенные на земельном участке объекты недвижимости ранее находились в государственной или муниципальной собственности, не может  означать установление ограничений содержания  нормы закона, закрепленной в п.1 ст. 2 Федерального закона №137-Ф3.

Довод Департамента финансов и контроля администрации города Омска о том, что спорная норма не применяется в отношении собственников объектов незавершенного строительства, правильно отклонен судом первой инстанции как необоснованный. У суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к не­движимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные уча­стки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ).

Собственник объекта незавершенного строитель­ства, зарегистрировавший свое право в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вправе наряду с собствен­никами зданий, строений, сооружений приобрести расположенный под этим объектом земельный участок в собственность или в аренду по основанию и в порядке, преду­смотренном статьей 36 ЗК РФ, а также вправе на равных началах с собственниками зданий, строений, сооружений претендовать на вы­куп земельного участка под объектом незавершенного строительства по льготной цене в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона №137-Ф3.

Иное истолкование указанной нормы приведет к установлению преимущественного положения одних субъектов (владельцев завершенных строительством зданий, строений, сооружений) по сравнению с другими (владельцами незавершенных строительством объектов), что недопустимо.

Кроме того, позицию Департамента финансов и контроля администрации города Омска  не разделяет и сам ответчик – ГУ по земельным ресурсам Омской области, в распоряжении которого от 02.11.2007 №3362-р прямо указано о пре­доставлении ООО «ОМСК СТЕКЛОТАРА» спорного земельного участка в соответствии с п.1ст.36 Земельного кодекса РФ , и  в договоре купли продажи земельного участка  от 14.11.2007 №1657/2007 (в пункте 1.2) также зафиксировано нахождение на земельном  участке объектов недвижимости ( незавершенных строительством объектов).  

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

         Суд первой инстанции указал в решении о признании пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 №1657/2007 и приложения к нему недействительными в части установления цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681 руб. 53 коп.

         Принимая во внимание, что 12 632 681 руб. 53 коп. – это согласно пункту 2.1 договора (и приложению) вся цена выкупа, суд первой инстанции фактически признал условие пункта 2.1 о цене (и приложение) недействительными полностью, чем допустил  неправильное  применение нормы материального права (ст. 180 ГК РФ)  и  несоответствие  выводам , изложенным в мотивировочной части решения .

 В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п.1 ст. 555 ГК РФ).

  Признание недействительными условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 №1657/2007 (и приложения) об установлении цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681 руб. 53 коп. лишает договор купли-продажи условия о цене выкупа, без которого  сделка не могла быть совершена.

Согласно кадастровому плану спорного земельного участка, его кадастровая стоимость составляет 76 561 706руб. Следовательно, цена выкупа земельного участка должна составлять  1914042 руб. 66 коп. (2,5% кадастровой стоимости). Этот же вывод изложен и судом первой инстанции в мотивировочной части  решения. Соответственно, недействительными  условие пункта 2.1 договора (и приложения) являются в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем  сумму 1914042 руб. 66 коп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции изменяет решение суда первой инстанции и признает пункт 2.1 заключенного между ГУ по зе­мельным ресурсам Омской области и ООО «ОМСК СТЕКЛОТАРА»  договора №1657/2007 от 14.11.2007 и приложение к нему  недействительными в части установления в них цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 1914042 руб. 66 коп.

В связи с тем, что по платежному поручению №276 от 20.11.2007 ООО «ОМСК СТЕКЛОТАРА» перечислило за выкупаемый земельный участок 12 632 681 руб. 53 коп., суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности части сделки и обязал ГУ по зе­мельным ресурсам Омской области возвратить ООО «ОМСК СТЕКЛОТАРА» денежные средства в размере 10718638руб.87 коп. (12 632 681 руб. 53 коп. - 1 914 042 руб. 66 коп.).

 В указанной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Апелляционная жалоба ГУ по земельным ресурсам Омской области оставляется без удовлетворения. Расходы по апелляционной жалобе относятся на ГУ по земельным ресурсам Омской области.

Руководствуясь п.2ст.269, п.4 ч.1 ст.270, ст. 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

                                                                          ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 18.02.2008 по делу № А46-15170/2007 изменить в части. Признать пункт 2.1 заключенного между Главным управлением по зе­мельным ресурсам Омской области и ООО «ОМСК СТЕКЛОТАРА» договора №1657/2007 от 14.11.2007  и приложение к нему  недействительными в части установления в них цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 1914042руб.66коп. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

                     Н.А. Рябухина

Судьи

                        Е.В. Гладышева

                 А.Н. Глухих